【17:45】主持人：謝謝黃會長，也謝謝王院長，謝謝在座的嘉賓，我這裏還想插播一則小小的廣告，大家看到背景板後面是新華房産廣州站的二維碼，我們接下來會把各位嘉賓的觀點提煉之後放在我們的首頁，希望大家可以支援轉發，那今天我們的沙龍就到此結束，謝謝各位，謝謝。

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 【17:30】主持人：最後一個議題，把話筒交給陽教授。

陽庚德 ："統一"和"暫行"是當前不動産登記條例實施的關鍵詞。我關注這個條例有兩個方面，第一個是統一，再一個是暫行。以前我們國土有登記的，海洋也有登記的，現在只是把這些綜合起來讓大家更方便。收稅、反腐都是路修好以後可能的影響。

所以統一不是太大的問題，但是為什麼還加一個暫行？因為可能將來還要繼續完善。我們應該更關注的是制度本身，是不是平等，是不是合理。

葉才勇：任何一個制度的出臺，不僅僅是制度的，還會有政治的考量，所以我們要思考它會從哪個角度，為什麼這樣，會産生什麼樣的影響，主觀的、客觀的影響，最後再進行一些制度的安排和設計，各種合理性、科學性、規范性才是技術層面的東西，這樣的話我們才會有一些真的各方面的考慮開始立法，這樣的話我作為一個法律人應該要達到這樣的境界，這才是我們追求的。

王濤：如果説政治效果，如果想把不動産登記制度搞成陽光法案的話肯定會遇到巨大的阻力，可能就有策略的問題，這個時候的策略就只能説是行政法律，但是從經驗主義來説因果關係很難看，一個制度能不能達到那個效果還真的要實施了以後才可以看出來，這個是因果經驗主義的哲學觀點。

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 主持人：謝謝，下面我們想請郭律師為我們分享一下您的觀點，謝謝。

郭秋麗 ：不動産登記暫行條例主要會産生兩方面的影響。其一是政府機構將面臨較大的調整。之前不動産登記的部門至少有五個，現在合並為一個，這樣能大大節約行政資源、提高行政效率

其二是對司法和法院執行的影響。所謂的老賴在全國各地都有許多房子，但是像廣州的法院基本上只查廣州市范圍的房産，廣州以外的房産一般就不去查詢了。但要讓當事人或債權人自己到全國各地跑進行查詢，也是比較困難的。在外地查詢，法院一般要求你必須知道房産的具體資訊，因此以前的制度基本上對執行地以外的房産的執行是比較困難的。不動産一旦統一登記，這些大批在外地有房産的老賴以前的幸運就不再存在，這樣可以打大大提高法院的執行效率，更有效地保護債權人的利益。

除了以上兩點影響，不動産登記制度還有個延伸功能，就是可以有效推動全國公信體係、誠信體係的建設。

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 主持人：謝謝，其實剛剛在各位嘉賓的分享的觀點當中，我們也聽到了一個詞，房地産稅，其實很多人都會比較好奇，不動産登記制度是否在為房地産稅的全面徵收鋪路了，您是怎麼認為的呢？下面想請葉教授為我們談一下您的觀點。

    葉才勇 ：我們説房地産徵稅首先前提是要確定存量房産，對已經進入交易階段的進行徵稅，徵稅必須要核定稅基，然後核定市場價格。所以不動産登記是為地方政府奠定下一步財政來源。

另外，我覺得不動産登記暫行條例的出臺，是向公民社會邁入的重要步驟。因為登記確權、登記發證本身是房地産交易的重要環節，我們從大的方面來講，是中國從居民邁入公民的重要的步驟或者環節。

從政策的法制角度來講，為什麼政府恰恰是這個時候出臺一個與《物權法》匹配的法規進行登記，為什麼登記引發社會這麼多的思考，因為登記不僅僅是房地産交易的環節，而是會更多的影響到房屋存量、房屋控制等數據統計、分析甚至風險的規避，還有一些相對應的反腐措施。

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 主持人：好的，謝謝，下面想請胡教授為我們講一下。

    胡剛 ：回顧改革開放以來中國的宏觀經濟發展過程，把經濟搞活，就是要讓人、土地、資金這三個要素動起來。其中，"把土地搞活"指的正是不動産登記的問題。

 因此，土地能否流通，對中國未來三十年的宏觀經濟發展有至關重要的影響。現在我們關注的實際上是農民的土地沒有動起來，不動産登記的推動恰可以解決這個問題。所謂的土地，指的是農民的集體用地，土地一旦流動就可以變成資産，中國差不多有六七億農村人口，只有這部分人口富起來，中國經濟今後三十年的發展才有後勁。因此，不動産登記制度的出臺意義重大。

從城市的角度而言，目前國內城市的發展普遍依賴土地財政，沒有土地財政，中國的城市不可能發展得這麼快，也不可能有這麼多的地鐵和高樓大廈。政府的建設資金從哪來？就是通過賣地收稅，然後把稅收用于基礎建設，這産生的直接作用就是催高房價，房價一高，地價又跟著上漲，如此迴圈。但這樣的迴圈是不可持續的，房價不可能一直保持走高的趨勢，現在的土地財政依賴有點過度了。不動産登記制度的實行，並不是把土地財政制度完全撇開，而是有利于其進一步完善，有利于政府稅收的增加，是中國城市發展的創新舉措。

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 【16:00】主持人：現在我們想請我們的龍院長來為我們談一下您的看法。

    龍斌 ：謝謝主持人，很高興新華網邀請我來參加這個活動，我覺得很樂意來參加，為什麼呢？因為房地産界通常就是説自己的圈子活動比較多一些，都是講市場，講樓價，供求關係等等的，其實這些問題確實不僅社會關注度大，其實業界關注度也很大，所以有機會和廣東省房地産研究會，還有華南師范法學院等等的學術界在一起學習，應該説還是很榮幸的。

回到這個話題，確實可能作為房地産應該更加關注這種統一的不動産登記實施以後，會對我們所謂的市場，不管是土地市場、房屋市場、交易市場還是整個預期，以及行業的發展也好，會帶來什麼影響？

我覺得如果僅僅從行業的影響來看，我個人倒是覺得不動産統一的登記制度，目前來看它的影響最大的表現可能是一些拋房潮,但是據了解廣州好像並沒有出現這些現象，所以從目前了解到的情況來看，應該是在輿論的影響下，預期會對這個市場産生一些影響，但是實質性的供求關係導致它的三級市場，即所謂的存量房市場，包括新房市場，導致供求關係的變化，其實應該還是沒有的。至于土地市場，其實我們也沒有看到對房地産企業的預期有很大的影響。所以我覺得這是一個判斷，就是説目前的影響應該是在預期范圍內。

那麼實質性的影響有沒有？我個人覺得可能從現階段來談這個實質性的影響，應該説為時過早，為什麼呢？其實很關鍵的一點，就是不動産登記制度剛剛這麼多專家教授談的，我也是這樣的看法，就説這個登記制度應該是一個基礎性的東西，應該是市場經濟所必須的一種産權保護的基本制度，不可缺少，而我們過去沒有，因為我們過去是從計劃經濟轉過來的，所以現在是補課。

它會怎麼影響房地産行業？可能還是取決于比較後續的東西，就是剛剛各位講的制度性的東西，例如説房地産稅，要加快推進，十八大三中全會提出這個觀點，我們都很關注，現在來看房地産稅肯定和不動産統一登記制度是有關係的，但是稅怎麼落實呢？其實現在還不清楚。

除了房地産稅，還有土地財政的問題，怎麼去設計剛剛大家都討論到了，我們的制度是從集體用地轉變為國有用地，這一轉其實我們就會發現房地産就成為支柱了，但是另一個角度來看，這是一個制度設計的問題，是社會公平的問題，也是關係到未來發展的問題，我們怎麼去實行十八大三中全會説的同地同權，集體所有制的土地和國有土地要建立一個統一的市場，我相信可能這個制度的設計是非常漫長的，一旦制度設計出來，也意味著現在的房地産開發可能就是要進行徹底的改變了。因此如果説就從不動産統一制度這點來談，究竟對房地産有什麼影響，可能確實是為時尚早。

我個人覺得，在這樣的基礎制度確立的時候，其實很多後續的比較關鍵的，剛剛説的房地産稅的問題，同地同權的問題，還有一係列的問題，制度性的變化都沒有解決的話，我們很難去判斷説會有什麼影響，而且今年應該是房地産稅進入立法階段，就是開始討論了，這個過程會持續多少年？樂觀的説是2017年左右出來，我看也很難，這個調整率太大了。

我就講這麼多，請大家多多批評指正，謝謝。

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 【15:45】主持人：現在進入我們下一個議題，不動産登記制度改革對房地産一二三級市場會産生怎樣的影響，今天在座的嘉賓也有房地産界非常資深的人士，先請韓博士講一下。

    韓世同 ：我對不動産登記關注也很多，因為媒體是對這個話題最敏感的，每一次都要去研究和解讀，所以我很早的時候就發現李教授提到這個問題，實際上是《物權法》提出的任務，必須要統一，因為原來不統一所以要統一，我們權且説成改革也沒有關係，但是為什麼大家現在覺得它影響這麼大？我覺得一個是源于潘石屹。

潘石屹在微博上説了一句，不動産登記了，房價要大跌了，我覺得誤導了所有行業的人士，都覺得不動産登記來了，馬上就要反貪了。其實光是這個登記的話不應該有一個因果關係或者邏輯關係，其實你沒有這個統一的登記現在要查貪官也還是查得很準，你指望這個就查出來就太簡單了。

還有房地産制度的電子化、信息化的達成率非常高，其實查這個資訊，現在大城市已經聯網了，一查就查得準，不需要統一制度也可以達成的，那麼所以我覺得現在這個登記跟房價與反腐是沒有什麼必然聯繫的。但是因為心理影響，可能還會引發部分人拋房，處理掉一些房産，這也是必須的，否則對社會的資源是極大的浪費。

但是長期來看，不動産登記還是有長遠的意義，對于我們摸清家底是有很大的幫助。

今天我在路上聽央廣《經濟之聲》的欄目在點評宅基地的時候，專家説小産權不納入不動産登記，那憑什麼不納入呢？其實我覺得可能就會涉及到這些原來不在冊的，現在要不要在冊的問題。小産權房現在的存在是合法的，但是交易是不合法的，所以十八屆三中全會賦予了未來集體用地和國有土地是同權同價的使命的。不動産的作用會不會提供一定的條件，則先要摸清家底。

另外我也想講一下，因為我跟黃會長我們發起了房地産的研究會，各界都非常支援，我覺得非常好，現在也非常強調法制建設，這一塊我這個是市場人士，但是其實像黃會長他們還有幾個法學院很有名的教授，他們也撰寫過法律的專注，我看編著過房地産法學，然後在這方面又有志于構建房地産法制方面的建設，這是非常好的，因為這是我們這個會的核心競爭力，我們也要強化這一塊，對整個房地産的法制建設能起到推動促進，我覺得現在房地産的整個制度，土地制度、財稅制度還有金融制度，還有住房等等的制度都需要完善，我們要把問題找出來加以建議解決，我覺得這樣的話對于整個國家的法制建設有更大的幫助，我就先説這麼多，謝謝。

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 【15:30】主持人：謝謝李博士，剛剛李博士從整個立法的層面來講了不動産登記，下面我們也希望從銀行金融層面怎樣理解不動産登記制度改革，請宋所長談一下。

    宋輝 ：謝謝各位專家，我就從不動産登記條例的實施對銀行經營的影響匯報一下我的看法。

不動産統一登記對銀行來説確實是有利的保障作用，剛剛我也很讚同幾位專家的看法，這樣的制度推出保護了整個市場交易安全，也保證了整個市場的健康發展。從産業的角度來説，不動産統一登記也是符合現在互聯網的大數據的歷史發展潮流，現在一直以來不論學術界也好，業界也好，對地産爭論最多的問題就是大家不知道究竟市場上有多少空置率，經常大家討論空置率的時候，誰説誰都有理，現在不動産統一登記的推出之後，就對整個宏觀資源的判斷，還有産業的調控提供了切實的數據和依據，也對整個的統計分析的準確性的提高，起到大大的幫助作用。

另外，對整個産業的影響，我個人的看法是這樣的，房地産經濟也是一個區域産業布局的判中斷點，包括工業地産、商業地産、養老地産等等，有人流才會有房地産的需求，所以不動産的統一登記制度的推出，長遠來説是有助于整個産業的健康的發展，但短期來説可能會有一個利空的資訊，包括房地産登記制度的推出對反腐提供了一個非常有利的工具，另外一個就是大家都可能會對未來房産稅徵收的預期，目前按照市場的情況來説，包括投資人自己用投票來説，對房地産未來的增速也不是有太好的預期，可能會減少自己在房地産市場的資源配制，把目前的資産投入到目前更火熱的資本市場裏面來，這是我個人的看法，謝謝大家。

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 【15:15】主持人：我們知道今天在場的嘉賓有房地産界的專家，也有法律界的專業人士，那下面的問題我們想將話題交給李博士，李博士為我們簡單的談一下您對房地産的不動産登記制度的看法，以及您覺得不動産登記制度改革改在何處？

    李莉 ：講到不動産登記條例，並不是改革，我們看一下這個登記條例，無論程式、規則和整個制度，和以前的制度基本上都是延續下來的，更主要的是在"統一"的兩個字，就是統一登記條例，這是有一個過程的。

《物權法》制訂之前，在實物中不動産的登記是多重登記，這樣形成一種不容易管理，也不容易查詢，最後還可能會影響交易安全。所以整個我們以前的不動産登記不統一會帶來很多的弊端，當時《物權法》制訂的時候就提出將來要實行統一登記，所以這個統一登記一個是回應以前的問題，再一個也是《物權法》的規定。

不動産登記制度其實就是為了統一管理，方便查詢，然後維護市場交易的安全，所以我想對樓市的影響應該不是很大的，這是我的看法。

此外，不動産登記條例，是指不動産登記機構把需要登記的資訊記載于登記薄上，而涉及是自願登記還是強制登記，目前這個沒有規定。如果不自願登記，可以想像一下交易安全要怎麼樣來維護。還有我們以前不動産採取登記生效，不登記就不生效，那我的房子怎麼證明是我的？當然自願的話也可以不登記，但是不登記的話我們將來實行房地産稅的時候怎麼辦？最後，如果是自願登記還存在一個問題，就是反腐，自願登記怎麼樣可以達到反腐的作用，我想強制登記恰恰是反腐的重要法寶，能夠強迫去登記。這個問題我認為值得去好好思考。

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 【15:10】不動産登記制度改革研討會正式開始。

    主持人：為何為不動産登記制度改革，不動産登記制度改革與房地産有怎樣的聯繫，這個問題首先請許秘書長簡單的聊一下。

    許國碧 ：謝謝，我們主要是做實操的，我本人在市房協做秘書長，所以我今天來主要是學習，也想聽聽看看各位老師是怎麼講，怎麼判斷的，然後我們在實操過程中看看怎麼運作。

不動産現在確確實實在業界議論的比較多，大家對不動産有兩種説法，一種説法是正能量的，還有一種説法是這樣的房地産還能做下去嗎？十年之後什麼樣呢？我準備從4個方面來説。

第一方面，不動産的重要意義。恐怕不動産登記制度的出臺對于統一制度執政為民還是必要的，也是需要的，所以減少糾紛，減少多頭管理，這也是一個便民的措施。

第二方面，不動産登記制度具有制訂房地産政策的調控性，但廣州市究竟有多少套房子，可能誰也不一定説得清楚。我原來在房管處，究竟我們的直管公房有多少並不知道，可能有一個7717的印象，這個數字是怎麼來的呢？是廣州大學的陳教授帶著學生，走街串巷，最後統計出來的7717。不動産登記對于制訂下一步的政策，確實有裏程碑的意義，這一點可以説通過這個登記，摸清家底、掌握數據是很有必要的。

第三方面，不動産登記對樓市的影響，這個也是大家比較關注的。我們作為行業協會的，畢竟是行業之家，我們也比較關注，因為房地産這一塊直接關係到我們廣州的經濟建設、社會建設和社會穩定，同時也關係著我們這個行業。

在目前的情況下，起碼三年之內對樓市沒有什麼大影響，這是我們這個結論，我們業界是這麼認為的，再一個省裏面成立不動産登記局，廣州市房管局也成立了統一登記領導小組辦公室，細則怎麼做現在正在落地之中。

第四方面，不動産登記將為徵收房地産稅做前提準備，這點實際是化解土地財政的重要方式，對于這個觀點我比較認同，剛剛黃會長也談到這一點，過去就是對于土地財政比較依賴，這一點從廣州看，原來是土地出讓金400多億，去年是900多億。但是，要制訂房地産稅沒有一個統一掌握的資訊和數據，恐怕要做一個很切合實際的政策出臺，會很難。但是房地産稅如何開徵，如何做，究竟做到什麼程度，這一點我掌握的資訊少一些。但是不管怎麼説，通過不動産的條例，直接影響還需要房地産稅的徵收來進行轉換，這個房地産稅如何落地，怎麼做，今後對房地産究竟産生怎樣的影響，還需要拭目以待，謝謝。

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【15:00】黃遠華：我先説一點題外話，讓大家熟悉熟悉，然後再來開始。

我原本不太像各位教授那樣早早關注不動産登記的問題，後來在生活和工作中有幾件事情，引起我對這個事件的關注。

首先是我們家買的二手房，簽了合同，按照我們民間的思維，那就去辦登記，辦完登記給錢，可是實際上好像這個買賣不是這麼做的。你在簽完合同給房東房錢以後還要交清所有的稅款，而且還要交什麼查檔費、復印費、測量費等等的，這些費用全部交清楚以後，這個房子買賣才能辦成房産證，所以從這個事情裏面我就感悟到一個東西，那就是名義上的商品房的交易登記，它的一個很重要的職能就是為政府收稅提供基礎。

還有一個事情是我們大家都碰到過的，大家都有開車，你的車在馬路邊一停立馬有人上來5塊錢10塊錢，現在每個小時是8塊還是16塊，你不交是嗎？不交有兩個後果，一是這些人拿把鎖上來把你的車鎖掉，二是幹脆找交警拿罰單，如果你這個停車的人跟收費的人發生爭議的時候，派出所、治安人員立馬過來，人家説他在我這停車不交費，好像停車交費成了天經地義的事情了，這裏面我就不明白了，這個停車費為什麼要交到他家，不能交到我家呢？我這個事情一直沒有弄明白。 ​

這幾個事情引導我去關注不動産登記的問題，對于這幾個問題我一個也沒有弄清楚，也希望今天下午各位老師、各位朋友能夠給我一些答案，我説的這些廢話就先到這裏。

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 【14:50】嘉賓觀看《地産法學院》第一期《保家護房》。

近年來，不僅僅是房價，房屋品質問題也已成為社會關注的焦點，墻體開裂、門窗脫落、大面積滲水等等，嚴重影響日常生活起居。

在《地産法學院》欄目第一期節目《保家護房》中，通過外景實地拍攝、案例分析、嘉賓訪談等形式，為觀眾解讀何謂商品房的品質問題，以及遭遇品質問題如何運用法律及多種途徑維護自身合法權益等話題。

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 【14:45】法學博士，華南師范大學法學院教授、院長，廣東省房地産研究會監事長、高級研究員王濤致辭。

    王濤：歡迎大家來到華南師范大學法學院，大家這次坐的地方是法學院的一個教工之家，大家可以看到這裏是一個軟環境，這裏沙龍比較多，休閒的東西比較多，咱們的茶具比較多，今天的這個活動就是我跟黃會長兩個人在一次偶然的機會説到這裏有這麼一個平臺，我們可以做一做，黃會長就促成了這件事，只不過今天多了錄影機，別的跟原來是一樣的。

不動産登記，目前來説在我們這個社會攪起了層層的波浪，上網一搜動不動上千條資訊，所以我想今天只要我們把這個話題引爆以後，我想各位嘉賓一定是有話想説，咱們的沙龍就是要辯論，就是要碰撞，所以我作為地主希望我自己參與進來，另外也希望今天能夠有比較熱烈的、火爆的場景出現。

最後謝謝各位的到來，謝謝。

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    【14:35】廣東省房地産研究會會長黃遠華致辭。

    黃遠華：我認為房地産市場首先是制度的問題，同時也是民生問題，同時也是一個市場問題。基于對上述房地産行業的理解，廣東省房地産研究會與新華網合作打造了這個以房地産法律為基本內容，以房地産消費為對象，以房地産市場為社會基礎的一個大中型的普法宣傳欄目，叫做《地産法學院》，《地産法學院》經過若幹時日的準備終于與社會公眾見面了，在此我表示熱烈的祝賀，同時感謝社會各界對《地産法學院》這個欄目的幫助與支援，也希望《地産法學院》這個欄目能夠作為一個基礎的平臺，跟社會各界，尤其是在座的各位朋友進行交流和溝通。作為新華網是國內最主流的媒體之一，具有卓越的傳播能力，同時廣東省房地産研究會是一個在專業開發能力方面相對成熟或者説是正在成熟的來自社會各界共同組成的機構，希望新華網的傳播優勢，能與廣東省房地産研究會實現優勢互補，這是第一點。

    第二點，希望《地産法學院》能夠成為媒體與社會，學術界與社會與産業相互交流的平臺，能夠源源不斷的把各界朋友，各界專家、學者、教授請進演播室，讓不同的思想、知識、智慧在同一個地方綻放不同的光彩，最後讓這種不同的思想結合，形成有利于社會，有利于房地産業的發展，有利于千家萬戶生活健康的一種文化和意識。

    最後，我希望《地産法學院》這個欄目在成功開播後，能夠實現跟新華網之間的優勢互補，同時也實現《地産法學院》節目跟社會公眾之間的相容並舉。

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    【14:30】不動産登記制度改革研討會暨新華網大型公益普法節目《地産法學院》啟動儀式正式開始。

    主持人：新華網近期聯合廣東省房地産研究會共同推出一檔欄目《地産法學院》。希望能夠普及房地産法律，以更多更豐富的形式，將房地産和法律聯繫起來，這檔節目的推出要感謝房地産研究會對新華網的大力支援和配合。

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    【14:00】嘉賓陸續到場，交換名片。