宏觀篇

宏觀篇

1.為什麼要做養老？——轉型需求
【集團觀點】
      除了住房本身，我們還應該看到，隨着年輕一代消費觀念轉變和互聯網時代的來臨，大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足。養老、物流、教育、度假、創業等新興不動産及服務領域，才剛剛起步。上述新興業態合計，相當於新打造一個房地産行業。發達國家經驗表明，經濟進入成熟階段後，廣義房地産業的樞紐地位、以及對經濟發展的貢獻，不僅不會因供應逐漸充足而削弱，反而會因各類衍生服務而得到進一步強化。
      開發企業單一的經營模式亟待轉型。城市居民在基本解決住房短缺問題之後，其對不動産的需求將日益多樣化，購置新房需求單項獨大的時代終將結束。在土地市場持續高溫、平穩的房價預期已難以承載狂飆的地價漲幅的背景下，開發企業買地、建設、銷售的單一經營模式，也越來越難以持續。而在傳統模式遭遇挑戰的同時，以軌道交通建設引領城市更新，圍繞城市配套需求提供物業服務、商業運營、長租公寓、教育度假、養老等不動産衍生服務，則日益呈現出良好的發展潛力。
      萬科從2009年開始基於城市、社區和居家養老需求，深入探索養老模式。萬科首個大型養老社區杭州隨園嘉樹項目，自2015年投入運營以來，目前已有600余位長者入住，成為2016年G20峰會的接待參觀點。今年8月，萬科與新加坡悅榕集團達成戰略合作，雙方將成立合資&&——悅榕中國控股公司，以整合悅榕集團在中國區域的品牌酒店及資産，未來雙方將在客戶資源、酒店開發、養生與養老等領域發揮協同效應。
      我們將堅持“城市配套服務商”的戰略定位，在確保核心業務持續穩健經營的基礎上積極拓展業務版圖，建設和鞏固拓展業務專業&&、強化專業能力。我們將繼續深化在養老、教育等有潛力業務方向的探索，打造核心能力，完善商業模式，逐步壯大實力。
【北京萬科】
      養老被視為萬科真正的轉型計劃，它不僅涉及到北京萬科的創新、資源整合、金融與存量改造，更肩負着要為整個集團開疆拓土的重任。一方面，養老産業足夠大，可以為一個千億市值的企業提供足夠的轉型空間，另一方面，在萬科的基因上，就具備向養老轉型的特質。
      “我越來越深的意識到，養老是對萬科特別有希望的戰略業務，也是因為我越來越深刻意識到萬科在做養老業務上，有無與倫比的優勢。”劉肖説。
      對於養老業務來説，它是萬科一個養老的獨立生意體系，而不僅是現有業務的價值鏈延伸。一個獨立於萬科現有業務的生意體系，換做另外一種表述，即是一種從0開始的開拓，也就是“從0到1”的過程。所有的實踐者所面臨的，都是從零開始的局面。

2.如何看待行業？——青銅時代
      中國養老尚在青銅時代“中國50後的高凈值財富人群，還沒有進入養老的階段，所以，現在的養老市場僅僅是在青銅時代。”劉肖説。他認定，20年後的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養老企業。
      “我們知道中國最有錢的人，大部分是60後、70後，他們在High Net Worth Individual（高凈值人群）中佔了65%左右。中國30後才是目前養老的剛需人群。”
      “現在是中國養老行業的青銅時代，進入黃金時代可能還有20年。這些60後、70後，需要一些有特色的、有尊嚴的、有享受的、有交流的養老，等到他們進入，中國養老才可能迎來黃金時代。”
      這是一個潛力巨大的行業。據全國老齡辦《中國養老産業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總産值將突破10萬億元大關。
      在黃金時代來臨之前，養老産業的商業化嘗試還只能是小眾化市場，行業缺乏規範，政策缺乏引導，從業者則充滿困惑。率先進入這個行業的企業，都將經歷艱難的探索與反復。萬科也不例外。

3.挑戰何在？——欠缺服務經驗及標準
      這是一門步履維艱的生意。行業缺乏標準、服務缺乏積累、人員流動頻繁，這個行業賺錢很難。對於企業而言做養老是艱難的，政府沒有補貼，能堅持做養老這門生意的，看中的是其未來發展的前景。
      做養老的難，遠不止補貼這麼簡單。這個行業的痛點，主要有兩個：一是，受養兒防老等傳統觀念的影響，這個行業不像醫療和地産那樣，有長期的積累，我們這個社會缺少養老服務方面的經驗；二是，由於居家養老佔據主流，而政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對於中高端的養老需求，沒有與之匹配的市場化標準。

4.如何破解？——摸着石頭過河
      萬科養老業務的發展遵循的是“小馬過河”式的實踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發現是錯的，馬上就停下來、退回來。這對堅守以客戶為中心這一核心價值觀的萬科人來説，並不是一件困難的事。雖然服務不同，物業有物業的內容，養老有養老的內容，但是其價值觀是一樣的。北京萬科在摸索建立標準的過程中，會借鑒中國台灣和日本的經驗，把其變成可執行的方案，並不斷改進優化。
      儘管與房地産相比，養老這個行業還面臨着許多不足為外人道的艱辛，但經過地産行業30多年的發展，無論是資本實力，設計建造能力，投資運營能力，還是客戶服務能力，萬科轉型做養老的體系都更完整，協同整合能力也更強。
      劉肖把養老比作萬科的彼岸——看得見河水的波濤洶湧，但又看得到彼岸寬廣的世界。 “所以值得下閒棋賭一把”。也就是説“賭贏成為萬億市值企業的前景概率是很大的，或者説贏得這盤棋的收穫很大，所以值得下閒棋，既不着急，又非常堅定，摸着石頭過河，河非常寬，波濤洶湧。大家都看得到波濤洶湧，但是彼岸的世界無比廣大”。