8月1日，北京建工以16.44億元的底價摘得位於北京市房山區的一宗住宅用地。值得一提的是，在此次拿地前一週，北京建工剛剛聯合保利發展拍下了位於海淀區的永豐地塊。而就在永豐地塊成交次日，北京再次出讓一宗位於門頭溝新城的地塊。

  據第三方機構統計，7月以來，土地市場熱度有所回升，平均溢價率環比增長0.6個百分點，且房企聚焦核心城市優質地塊的拿地趨勢仍在持續，部分房企拿地積極性也較上半年有所提高。

  土地市場回溫

  海淀、房山兩地塊相繼成交

  北京規劃自然委員會公開信息顯示，8月1日，採用“限地價+搖號”方式出讓的位於房山區良鄉大學城拓展東區的住宅用地被北京建工以底價競得，成交金額16.44億元，銷售指導價45000元/平方米。

  根據出讓信息，該地塊總用地面積約4.83萬平方米，不僅包括住宅用地，還包括幼兒園用地，後期將規劃包括社區助殘服務中心、託兒所、商業服務設施等，旨在提升區域內居住品質。據悉，這是今年以來房山區出讓的第三宗地塊，此前兩宗地塊均由北京城建以22.8億元和16.03億元的底價摘得。

  本刊了解到，良鄉大學城這一板塊開發相對較早，目前板塊北部已基本開發完畢，區域內周邊交通路網、商業、教育等配套也較為完善。過去多年，區域內已有首開、遠洋、綠地等一眾房企先後入駐。近年來，隨着城市規劃及基礎設施建設等方面取得顯著進展，使這一板塊的吸引力不斷提升，開發進程也持續延展。如今，中建係、北京城建、北京建工等國企、央企也紛紛開始選擇這一板塊布局。

  此外，值得關注的是，就在房山良鄉大學城板塊競拍的前一週，位於海淀區的永豐H地塊的競拍也備受矚目。退地重拍、起拍價上調、競拍條件放寬……7月25日，在中海、海開等房企的參與下，經歷多輪現場競拍，最終保利發展聯合北京建工以總價89.01億元，溢價率3.5%競得地塊，銷售指導價為90000元/平方米（溢價率15%以下），上下浮動8%。中指研究院統計數據顯示，這是今年7月全國住宅用地成交總價最高的地塊。

  事實上，這一地塊並非首次入市，而是二次出讓，業內人士認為，這也是此次其備受關注的原因之一。

  時間倒回2016年底，彼時，經過多次激烈競價，並在與多家房企鏖戰100%自持70年和多輪方案評審後，最終萬科以總價109億元斬獲海淀永豐18號地和19號地。“那時萬科正在推動‘租售並舉’的嘗試，但全自持導致收益較低且資金回籠速度較慢，雖然萬科也提出了聯合眾籌等方案來應對難題，可周邊企業參與積極性有限，最終其無奈選擇了退地。”中指研究院土地市場研究負責人張凱如是説。

  時隔8年，這一地塊於今年6月被重新“擺上貨架”。張凱指出，該地塊再度上市，出讓條件已有所改變，不僅不再需要企業自持，而是地價達到上限後轉為現場搖號方式確定競得人，且掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，幾乎達到翻倍水平。最終，這一曾被“退掉”的地塊，被保利發展和北京建工收入囊中。

  此外，由於海淀永豐地塊所在地理位置優越，市場需求較高，因此也受到了房企青睞和行業關注。放眼整個海淀，永豐是近幾年供地的主要板塊。除了配套設施之外，永豐北周邊住宅眾多，生活氛圍相對成熟，西北方向則是規劃建設的西玉河濕地公園。業內人士預測，若結合這一地塊的容積率來看，未來房企在産品打造方向上，或將仍以低密改善型為主。

  實際上，近年來由於種種原因，房企退地的情況時有發生。易居研究院研究總監嚴躍進&&，對於尚未開工或閒置的土地，在條件允許的情況下，一方面可以通過退地收回的方式重新拍賣；另一方面也可以通過行業內收並購盤活項目，從而加快項目建設進度，持續化解風險。

  土拍規則優化

  有效引導開發企業良性競爭

  本刊瀏覽北京市規劃自然委員會官網後發現，在海淀永豐H地塊順利出讓的第二日，北京又掛牌了一宗位於門頭溝新城0604街區的住宅用地。出讓文件顯示，該地塊建設用地面積約4.6萬平方米，起拍價格為16.36億元，競價階梯為170萬元，競買保證金為3.28億元。

  值得一提的是，這一地塊在土拍規則方面進行了三點優化。

  首先是對同一集團下的成員企業在競價階段的競買人資格要求方面有一定放鬆。規則指出，門頭溝新城地塊在搖號階段的規則與之前土拍規則保持一致，但在競價階段，同一集團下的所有成員企業均有機會參與。一位不願具名的業內人士分析指出：“這一規則的優化不僅保證了搖號階段的公平性，同時也為同一集團下的成員企業創造了更多參與北京土拍的機會。”

  北京鏈家研究院院長高原也&&，近年來，隨着地産行業的深化發展，企業的集中度逐步提高，同一集團內多個不同企業事實上經營較為獨立，相較過往較易出現同集團內不同公司對同一地塊具有開發意願的情況。“在既往規則下，此種情況發生時，通常開發集團需要進行內部協調，其中多數企業不得不‘忍痛割愛’。”他認為，從市場整體角度來看，報名及競價階段引入更多企業，能夠較好地保持市場活力，有利於行業的長期健康發展。

  其次競價階梯也由原來起始價的5‰調整為1‰，除了大幅降低競價階段的加價門檻，更有利於競買人更精確地根據自身企業的出價能力進行報價。

  最後是超低能耗建築標準層面的優化。規則指出，該地塊將由之前的需滿足北京市建築節能設計標準優化為可按國標執行。中指研究院相關負責人指出，這一調整可以在一定程度上降低房企的開發成本，為房企騰挪出更多成本資源用在“好房子”的産品打造上。

  “總體來看，這次土拍規則的調整，是適應房地産形勢與變化進行的及時調整。”高原稱，此次優化將引導開發企業良性競爭，為購房者貢獻更多好房子、好作品，持續改善人們的居住條件。

  拿地保持審慎

  仍聚焦城市核心優質地塊

  中指研究院數據顯示，今年1-7月，百強房企拿地總額4307.1億元。

  分區域來看，長三角TOP10企業拿地合計金額約885.2億元，繼續居四大城市群之首，增長較快；京津冀TOP10企業拿地金額809億元，位列第二，究其原因，主要是由於7月以來北京多宗土地相繼拍賣，致使金額增長較快。事實上，自“517”樓市新政&&後，多城市土地市場的熱度都有所回升。

  “總體而言，房企拿地向核心城市優質地塊聚焦的趨勢仍在持續，但土拍市場和銷售市場仍然存在的分化情況，也促使了房企在短期內對於拿地整體仍會保持審慎態勢。”中指研究院相關負責人指出。

  展望2024年接下來的五個月，克而瑞研究中心認為，隨着各地低密度宅地的持續入市，預計8月仍將會有較多高溢價地塊成交，但在需求規模同比持續回落的環境下，土地市場的冷熱分化也會更加顯著。

  此外，對於核心區地塊，房企仍保持較高參與意願。“這些地塊往往具備配套較完善、所處區域房地産市場短期庫存相對合理、去庫存確定性較高等特點，企業布局意願強烈。”克而瑞分析師認為，針對非核心區的地塊，房企拿地相對較為謹慎，土地市場點狀回溫等現象預計短期內仍將延續。

  總的來説，行業普遍認為，土地市場整體熱度和房企的拿地預期都會緊隨樓市修復的進度，但也不排除部分有實力的房企將對優質地塊快速展開角逐。 （文/張鑫宇）