2024年上半年，全國房地産政策主基調持續寬鬆，北京樓市政策“小步快走”，呈現逐步寬鬆趨勢。在政策利好推動下，北京上半年房價與成交量均表現平穩，並出現多個熱門紅盤。受成交復蘇影響，北京土拍市場同樣企穩回升，出現諸多“高光時刻”。

  業內人士&&，當前北京調控政策未來仍有優化空間和預期，下半年隨着核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸築底企穩。

  政策

  穩步&&護航樓市

  2024年上半年，北京延續自去年下半年以來的趨勢，多次降低購房門檻及購房成本。

  6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等四部門聯合發布《關於優化本市房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱“新政”），調整北京市住房相關政策。新政發布第二日，北京即有多家銀行執行相關內容，對本市商業性個人住房貸款首付比例和貸款利率做出調整，將首套房最低首付款比例由30%下調為20%，貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。

  據業內人士統計，本次新政是從2023年9月開始，北京第9次發布樓市調整政策。去年9月，北京開始執行“認房不認貸”，開啟不斷小步調整的步伐。同年12月14日，北京發布了降首付、降利率、調整優化普通住房標準、延長個人住房貸款年限等一系列措施。

  今年以來，調整優化通州樓市限購政策、取消“離異3年內不得京內購房”政策、購買改造後的老舊小區公積金貸款年限延長……北京樓市調控政策更加精準、有力，帶動整體預期不斷轉好。

  産品

  房企“內卷”居住體驗

  上半年，不少房企密切關注市場，聚焦以改善人群為主的購房群體的居住理念，以産品和服務的創新打動用戶，提升品牌影響力。

  近期，龍湖·觀萃樣板間開放，吸引到不少業內人士和購房人的目光。之所以“自帶流量”，是由於這一項目所處的地塊在出讓時即明確將採用全國“好房子”大賽北京賽區一等獎獲獎作品，企業可根據市場和定位在不對方案進行重大改動情況下進行調整和細化。

  據了解，龍湖此次沒有搬出以往任何産品係，而是帶來一條全新的高端産品線——觀萃係。亮點之一是轉角陽&，通過錯層排布和約6米的挑空設計，部分戶型能做到270度轉角。在架空層，龍湖打造出4個泛會所空間，設置書吧、咖啡吧、健身房、童玩區等區域，這種設計與普通地下會所相比，採光和通風更好。

  回顧上半年，香山樾實景示範區的開放也讓市場倍感驚喜。香山樾容積率僅有1.05，在示範區實樓裏約273平方米的樣板間裏，南向面寬約19.4米，進深約14.3米的設計帶來豁達空間感，透過窗戶，社區園林和香山美景盡收眼底。倣汝窯陶板的外立面溫潤如玉，隨着天空色的變化而展現出富有生命力的律動，進一步強化業主與自然底蘊的親密關係。

  土地

  優質地塊吸引實力房企

  隨着6月27日北京城建、深圳南山聯合體以底價11.9億元拿下順義區仁和鎮0702-15等地塊，北京2024年上半年土地出讓活動全部完成。

  回顧上半年，北京土拍市場亮點頗多。北京首宗“宅産配”組合地塊——朝陽區“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組合地塊成功出讓，打破北京單筆土地出讓金紀錄；順義區空港六期SY00-2301-0001地塊吸引37家房企報名；首個“帶方案入市”的住宅地塊——昌平區中關村生命科學園三期地塊由石家莊創世紀拿下，如今已經確定案名為“龍湖·觀萃”……

  根據北京市規劃和自然資源委員會的信息，今年上半年，北京共有19宗涉住宅地塊成交，總成交價款732.36億元。

  從分佈區域來看，順義區成交4宗涉宅地塊，位居各區之首。其次為豐台區成交3宗，朝陽區、昌平區、海淀區以及房山區各成交2宗，大興區、石景山區、亦莊以及懷柔區各成交1宗。

  業內人士指出，北京土地市場表現較為穩定，優質地塊競拍熱度高，企業投資仍聚焦核心優質地塊。

  市場

  購房者入市節奏加快

  樓市政策利好下，市場情緒明顯提升。縱觀整個上半年，與以往“小陽春”出現在三月份不同，今年北京在6月份也出現成交量較高的現象。

  北京市住建委公布的數據顯示，6月北京二手房網簽量為14987套，環比5月上漲11.99%，同比去年6月上漲了29.12%。這個成交量創下了自去年3月以來15個月的新高。

  政策效應顯現疊加房企“花式”營銷衝刺年中業績，新房市場同樣出現積極變化。中指研究院數據顯示，北京6月新建商品住宅成交3870套。這一數據是自今年2月份以來北京新建商品住宅最高成交套數。

  值得注意的是，新政發布後的6月27日-6月30日北京新建商品住宅成交套數為1224套，成交面積16.39萬平方米。從成交面積來看，北京樓市新政之後的4天內，成交面積便達到6月整體成交面積的34%。

  “核心還是政策的有力推動。”業內人士&&，政策的&&讓一部分購房者在購房成本下降的情況下進入市場，減少觀望情緒，帶動諮詢量、看房量、簽約量的提升。

  業績

  在京紅盤“成績單”亮眼

  當前，一線城市對房企的業績貢獻持續增長。中指研究院數據顯示，2024年上半年，20家代表房企一線城市銷售業績貢獻率同比增長2.5個百分點至30.4%，是唯一佔比增長的城市等級。分企業來看，中建三局、越秀地産、中海地産等深耕北京、上海、廣州，一線城市銷售貢獻率均在50%以上。

  “明星”樓盤的熱銷是房企業績增長的最強推動力。6月29日，中海地産位於北京西二環的高端項目中海·京華玖序開盤。雖在6月末開盤，但憑藉着高去化率和高成交單價，京華玖序以約74.51億元的成交總價榮登上半年北京住宅成交金額榜首。截至7月1日，項目累計簽約218套。

  在套數方面拔得頭籌的是建發房産。據第三方機構統計，上半年，建發觀堂府以490套的成交數量位列北京住宅成交套數榜第一名，成交金額23.23億元。回顧建發房産拿地動作，近年來建發房産在福建省內拿地有所減少，轉而向以北京、上海、杭州為代表的高能級城市加倉。

  中指研究院分析指出，總體來看，中國房地産市場呈現出一線城市和核心城市持續領跑、中西部潛力城市穩步發展的態勢。未來，隨着城市化的推進和産業結構的優化升級，這些城市將繼續成為房地産投資的熱門目的地。

  展望

  下半年市場將持續修復

  “從近期市場動態以及上海等城市的政策後市場表現看，本輪政策調整對市場預期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨着新政策的落地實施，北京房地産市場或將進入新的發展階段。”北京鏈家研究院院長高原&&。

  中指研究院市場研究總監陳文靜認為，短期來看，北京房地産市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。

  自中國人民銀行等部門發布“517樓市新政”以來，北京二手房市場去化速度也明顯加快，二手房源的掛牌量持續下降。據此，有相關業內人士預測，下半年北京市場熱度會持續修復，主要體現在成交量的增加，短期內價格不會有大幅上漲，但掛牌量的減少有可能會帶動價格上升。

  雖然政策面不斷優化帶動預期好轉，但克而瑞提醒房企，當前的經營環境仍充滿不確定性，絕不應“躺平”。“企業仍需盡可能保證貨量供應、做好營銷，以促進項目成交去化。同時，企業也需要持續關注産品升級迭代、加強産品力打造，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。” （文/陳天奕）