近年來，物流領域的政策支援持續發力。在2022年《政府工作報告》及近日國務院官網公布的《關于加快建設全國統一大市場的意見》等多個重要政策文件中，流通體制改革與物流體係建設等關鍵詞屢被提及。

　　在産業和消費升級兩大驅動力下，物流地産正成為我國房地産市場中發展最快的領域之一。巨大的市場需求、相對可觀的投資回報率及謀求轉型等諸多因素的疊加，更使得近年來包括房企在內的各路“玩家”頻繁搶灘物流地産市場。

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　　我國每人平均物流設施面積較低

　　得益于內需消費的韌性與活力、第三方物流的穩步發展、電子商務領域的拓展和傳統零售及制造業的堅實支撐，我國物流地産在過去若幹年獲得了巨大發展。

　　1998年至今，我國物流地産主要經歷了起步期、高速發展期、成熟發展期三個發展階段。而所謂物流地産，是指投資商根據物流企業客戶需要選擇合適地點，投資和建設的物流設施。包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

　　近些年來，消費者依賴線上消費的態勢愈發明顯。相關數據顯示，去年全年我國快遞包裹數量約1080億件，同比增長29.9%。物流係統的有序運轉，成為了當下社會生活的基本保障，也助推著物流地産的迅速發展。

　　“但目前我國物流地産市場整體並不均衡，由于物流倉儲土地市場還未完全市場化，諸如長三角等區域的後續需求還將呈現出強勁的趨勢。”仲量聯行中國區工業地産部物流地産總監黃暉表示，華北、華南地區也將延續供不應求態勢。

　　在諸多業內人士看來，相比于其他國家，我國物流市場仍擁有廣闊的市場前景。

　　據第一太平戴維斯近日發布的《2022中國物流地産報告》顯示，目前我國每人平均擁有甲級物流設施0.06平方米，與國外多個重點城市相比面積較低，未來仍存廣闊的增容空間；此外，我國物流倉儲成交額（僅包含超過人民幣1億元的倉儲物流及冷鏈物流成交）也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。

　　逐年遞增的數據，反映出持續增長的市場需求；而物流地産市場表現出的蓄勢而發，也成了包括房企在內眾多投資者關注的焦點。“目前物流地産的參與者主要為物流商、房地産開發商、基金機構及電商企業四類。”克而瑞研究指出，當前物流地産受到各路資本青睞，熱度不減。“在市場環境波動下，不少房企開始轉做物流行業，試圖打開新藍海。”

　　克而瑞研究中心從進入模式及參與程度的不同，將房企布局物流地産分為四種模式。

　　“第一種是由房企主導運營的，通過設立獨立的物流地産板塊開發運營；第二種是房企通過收購參股物流企業，布局物流地産；第三種和第四種分別是房企與物流企業、電商企業達成戰略合作。”一位不願具名的克而瑞研究員舉例稱，萬科集團推出的獨立物流品牌——萬緯物流就是第一種模式，而去年6月遠洋資本通過關聯公司收購紅星美凱龍旗下7家物流子公司則是第二種布局模式。

　　回報相對穩定成“韌性”板塊

　　物流地産相對穩定、長期、低風險的回報，許是其近年來頗受青睞的原因之一。

　　自2020年疫情爆發後，物流倉儲一度成為了業內公認的“最具韌性的地産板塊”，房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國區産業及物流地産部負責人羅瑾表示，當下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口，進入人們的日常生活細節。

　　據悉，目前萬科、遠洋、碧桂園、融創等房企已入局該板塊，物流地産行業的新晉競爭者逐漸增多。究其原因，業內人士認為主要有三點。

　　“一是來自政策層面的支援。”世邦魏理仕相關負責人稱，自2021年以來，國家政策持續大力支援物流發展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發展。房企也隨之加快投入倉儲機器人等新興技術以實現“科技賦能物流地産”。

　　其二，房企洞察了物流地産板塊存在的巨大發展空間，制造業與服務業的融合也進一步推動了倉儲物流的發展。業內普遍認為，未來物流地産行業將從“散亂差”逐步走向規模化、標準化、産業化。

　　第三，在謀求轉型的基礎上，房企將自身多元化發展的需要重新定位，將目光聚焦于物流地産板塊。“隨著目前我國房地産市場進入存量時代，一些拿地能力與土儲規模較為領先的房企開始注重自身轉型與旗下多元業務的拓展，將目光瞄準到物流地産這片仍待開發的‘土地’上。”一位業內人士如是説。

　　當下，隨著房地産市場面臨更多的不確定性，物流地産的重要性及優勢也隨之凸顯。一方面，物流地産不僅有各項業務産出收益，同時還有土地增值及其他來源收益；另一方面，該板塊的利潤回報可觀，相關資料顯示，一線城市物流地産的回報率達6%-8%。

　　物流地産是個“小江湖”，也是細分的小眾市場。擁抱資本，才能一路相隨相伴；目標明確，才可互利共贏。

　　放眼未來，業內人士表示，物流地産或將存在四大趨勢：多領域持續支援布局高標倉、供應聚焦關鍵消費樞紐及衛星城市、智慧倉儲及可持續方向是改造重點、多元投資機會來臨。且伴隨著國內外經濟的不斷復蘇，物流需求將會不斷升級，物流地産板塊將迎來全新的發展格局。

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　　萬緯物流 2021年營收同比增長近七成

　　3月30日萬科發布的2021年業績報告中顯示，其物流業務共實現營收31.6億元，同比增長68.9%。

　　作為較早進入物流地産板塊的頭部房企，萬科在2015年便推出了獨立物流品牌——萬緯物流，啟動了全面的“倉網布局”；兩年後，萬緯物流正式布局冷鏈。

　　據其官網資訊顯示，如今萬緯已進駐46座城市，倉儲規模超過1100萬平方米，冷鏈物流園超過30個，已躋身于國內倉儲物流行業的第一梯隊，位列行業規模前十。

　　“萬科切入物流地産行業，並不是單純燒錢的‘資本遊戲’，而是看到了消費者日益增長的消費需求，順勢開啟的‘二次創業’。”萬緯物流相關負責人曾公開表示，重點發展冷鏈物流也是看中了目前國內冷鏈業務的集中度不高，且百強企業只佔到市場份額的10%。

　　如今，萬緯物流已成為萬科轉型過程中的代表性業務板塊之一。

　　遠洋物流 “實業+金融”雙輪驅動成發展優勢

　　去年11月，遠洋集團並表了幾個月前剛剛發布的全新品牌“遠洋物流”，在遠洋集團綜合財務報表中，遠洋物流將列賬為合營企業。

　　市場分析認為，對于遠洋集團來説，這是一筆優質資産，不單押注了如今逐漸升溫的物流地産行業，而且還增加了上市平臺的資本厚度，以及增加了正向的業績收入。

　　經過5年多的發展，如今遠洋物流已具備項目投資、規劃設計、工程建造、物業管理等覆蓋物流地産全流程的專業能力。據其官網數據顯示，目前遠洋物流在管面積已近400萬平方米，進駐北京、上海等近20個一二線城市，運營及在管項目超過40個。

　　“背靠遠洋集團與遠洋資本兩大支援，遠洋物流的發展無異于安上了‘實業+金融’的雙輪驅動。”遠洋物流總經理馬天一在接受媒體採訪時表示，這正是遠洋物流在規模擴張和行業發展中的先天優勢。同時，他也強調，憑借“地産+資本”基因的優勢，“輕重結合”的模式將大幅提升市場競爭力。 文/張鑫宇