新華網北京1月4日電（王日晨）2021年，對物業管理行業來説，是充滿機遇與挑戰的一年。上半年，國家層面&&相關政策文件明確了物業管理行業未來的發展方向，為行業的快速增長和規範發展創造了有力條件。物業服務企業持續加快前行步伐，陸續登陸資本市場擴大規模。同時，在智能化和增值服務建設道路上，也更加理性、堅定和深入。

下半年，受房地産市場影響，物業管理行業關注的熱點逐漸由上市轉為並購。物業服務企業在並購熱潮下快速擴張規模，行業集中度進一步提升。在此背景下，物業服務企業堅守品質服務為基礎的發展根基，深耕增值服務領域，探索商業運營模式、深度融合智慧科技，不斷夯實自身競爭力，持續推動行業快速成長和發展。

政策篇：支持和促進物業管理行業發展

今年以來，國家&&了一系列鼓勵性政策支持和促進物業管理行業發展，物業管理行業在國家發展中的地位受到空前重視。

碧桂園“物業+社區生活服務”撬動藍海市場

2021年初，住房和城鄉建設部等部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》後，各省市地方政府陸續&&物業管理新規新政，從中央到地方已經達成支持和鼓勵物業管理行業發展的共識。

2021年3月5日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035遠景目標綱要》提到，加快發展物業等服務業，加強物業服務監督，提高物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平。

2021年5月28日，商務部等12部門發布《關於推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》中也明確提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業服務+生活服務”，並明確提出在金融、稅費上給予優惠政策。

2021年11月2日，國家發展改革委《關於推動生活性服務業補短板上水平提高人民生活品質若干意見》，要求大力發展社區便民服務。推動公共服務機構、便民服務設施、商業服務網點輻射所有城鄉社區，推進社區物業延伸發展基礎性、嵌入式服務。推動大城市加快發展老年助餐、居家照護服務，力爭五年內逐步覆蓋80%以上社區等。

隨着社區經濟的崛起，服務內容的擴容增量，物業服務企業將在推動生活性服務業發展中扮演重要角色。市場化趨勢下，不斷創新服務內容和服務模式是增強物業服務企業競爭力的主要途徑。

規模篇：並購案頻現 行業集中度提升

據統計，截至2021年12月10日，今年物業管理行業已披露相關信息的並購交易達71宗，涉及並購方33家物業企業，交易金額約333.3億元。總體來看，今年並購市場熱度空前高漲，整體呈現交易額創新高、大額交易多發、並購主體以上市企業為主、並購標的估值回歸理性等特點。尤其在下半年，並購熱度甚至超過了物業資本市場熱度。

其中，地産開發商為實現資金快速周轉，紛紛出售旗下物業公司，是導致今年並購市場熱度高，大型並購案頻發，優質標的多的重要原因。如碧桂園服務分別斥資100億元、54.32億元、33億元收購富力物業、嘉寶服務、鄰里樂控股等。

自IPO起，物業公司籌集的資金就有一大部分用於並購，多家公司這一資金使用比例超過40%。如奧園健康、佳兆業美好、雅生活集團等IPO募集資金中計劃用於收並購及投資等的比例均超60%。在交易金額、交易宗數以及並購標的規模上，碧桂園服務成為2021年物業管理行業當之無愧的“並購王”。

並購加速了行業整合，整個市場的集中度會顯著提升。一方面，大企業在龐大的管理面積基礎上仍高速增長，強者恒強趨勢凸顯；另一方面，中小型物企借力並購、市場拓展等多種手段快速提升市場份額，甚至實現彎道超車。集中度提升的同時，另一個行業趨勢也隨之而來，就是市場分化加劇。

資本篇：物業板塊向理性回歸 IPO依然是首選

2021年物業管理行業在資本市場經歷了過山車式的發展。今年七月以前，共有12家物業企業成功登陸港股市場，僅七月當月就有6家物業服務企業成功在港股上市。此後，港股物業IPO出現近四個月的空檔期，直至京城佳業掛牌上市才打破了僵局。

IPO仍是物業企業發展的前提

從上市周期來看，2021年新上市的12家物業服務企業自首次交表至敲鐘上市的平均時間比去年年內上市企業的平均周期延長40天以上。年關將至，不少企業還面臨着招股書失效和二次交表的問題。

在房企分拆物業上市的背景下，一直靜觀其變的萬科也有了動作。2021年11月5日，萬科A發布公告稱，擬分拆萬物雲到港交所上市。公告稱，萬物雲上市後將會為其後續發展提供更好的資金保障和資本運作空間，有力促進公司整體戰略升級與可持續發展。據招股書顯示，2020年，萬物雲實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自於萬科以外的項目。按萬科2020年凈利潤415.15億元計算，萬物雲為母公司貢獻了凈利潤約8.93億元。

針對上市的問題，萬科董事會主席鬱亮回應稱，萬物雲作為上市公司，募集的資金是有自己用途的。選擇在這個時候分拆上市，是考慮到萬物雲已經成為一個城市服務商，而不是一個傳統物業服務商。而且傳統住區物業服務裏面，每年新增面積中由萬科開發的項目已不足一半，所以萬物雲已經成熟了。

近兩年，物業服務企業受到資本市場青睞，其資本市場表現也格外搶眼。如今，隨着資本市場形勢發生變化，物業板塊也逐步回歸理性。未來，物業服務企業的市場空間巨大，實現持續發展就離不開資金支持，IPO依然是企業發展的首選。

增值服務篇：拓寬服務邊界和業務領域

疫情常態化也使居民生活消費習慣發生了較大改變，增值服務潛力得到進一步釋放。物業服務企業積極圍繞社區資源和業主資産，不斷開展新的增值服務業務，拓寬服務邊界和業務領域，同時不斷深化社區服務體系，從需求、産品、渠道等多維度推進，開發適合業主的增值服務産品，促成社區生活服務收入的高質量快速增長。

例如，龍湖智慧服務推進“物業服務+養老服務”落地；綠城服務在養老項目的開發運營、人才教育培訓等領域有豐富的實操經驗。綠城服務開始全面推進社區普惠托育計劃；奧園健康則成立了大健康産業發展研究院，提供智慧居家康養、旅居養老等康養服務；保利健投專業布局康養，逐步形成了“機構養老為核心、社區為依託、居家為基礎”的三位一體養老模式。

據中指研究院數據統計，2021年上半年，44家港股上市物業企業增值服務收入合計達358億元，同比增速達79.9%，高出營收增速22.5個百分點；增值服務收入佔營收比重提升5.3個百分點至43.1%，業績貢獻度進一步提高。碧桂園服務更是以高達63.9億元的增值服務規模在行業居首。在增速方面，金科服務、碧桂園服務及世茂服務分別以187.3%、176.6%及156.7%的增速領跑行業。

物業企業探索“城市服務”

另外，物業企業還逐步跳出傳統業務模式，探索“城市服務”這一新興管理模式，進一步擴大服務邊界。當下，隨着“放管服”的持續推進，物業企業已經逐步承擔部分社區治理和公眾業態服務、後勤服務等工作，服務體系日漸成熟，具備了承接城市管理的基本素質。目前物業企業進入城市服務領域，主要依靠“專業服務+智慧&&+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間與公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”模式。

展望篇：物業管理行業發展空間依舊廣闊

儘管今年資本市場物業板塊整體呈現理性回歸，但反觀物業行業本身，其行業基本屬性未變，物業服務企業，尤其是規模大、成長性好、盈利能力強、特色突出的企業依然具有長期投資價值。

展望未來，物業管理行業發展空間依舊廣闊，服務邊界在不斷外延，企業發展仍會加速。並購仍是物業服務企業持續擴張規模的重要手段，整個行業的整合加速，市場集中度進一步提升，市場化拓展也將迎來突破性進展；整個資本市場的分化也將越來越明顯，真正受到市場關注和青睞的仍將是頭部企業；社區增值服務會迎來快速發展，商業運營和城市服務的未來增長空間較大，成熟的運營模式有待物業企業進一步探索；滿意度建設，品牌建設和智能化建設將更加受到企業關注，成為推動行業品質前行的關鍵。