銀行房貸放款時間較年初加快
堅持“房住不炒”前提下，未來針對“剛需”群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松
圖/視覺中國
關于“廣州房貸利率下調”的消息近期引發關注。記者調查發現，多家銀行向記者表示，目前房貸利率並無調整。“現在放款時間沒法確定，不過和年初相比，確實快了一些。”有銀行業內人士向記者透露。此外，有銀行表示，將優先支援“剛需”及首次置業者需求，對已滿足放款條件的客戶，按申請時間有序發放貸款。
值得關注的是，在9月底，央行兩度發聲提及房地産市場。有業內人士分析，在堅持“房住不炒”的前提下，未來針對“剛需”群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實住房需求的按揭貸款申請者及時獲得貸款，維護住房消費者合法權益。
廣州房貸利率變化不大
優先支援“剛需”及首次置業者需求
記者調查發現，某國有大行相關工作人員告訴記者，目前該行廣州地區五年期以上的首套和二套個人住房貸款利率分別按不低于LPR基點加120BP（即5.85%）、140BP（6.05%）執行。“我們執行的利率與四大行保持一致。”某股份制商業銀行工作人員向記者表示。
今年以來，廣州房貸利率已經過多輪上調。據克而瑞地産數據顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。
記者注意到，多家銀行表示，目前額度緊張，放款時間不確定。但有銀行提到，相較年初，放款時間加快了。“我行優先支援‘剛需’及首次置業者需求，對已滿足放款條件的客戶，按申請時間有序發放貸款，對客戶緊急特殊情況將本著客觀、合理原則妥善處理。”某國有大行相關工作人員説。
與此同時，某房地産中介公司的工作人員告訴記者，目前廣州房貸利率變化不大，但放款時間確實有所加快。“近期局部區域出現房貸放款時間較年初有所加快，可能原因是由于9月以來樓市成交相對往年清淡，部分銀行房貸額度供需緊張情況有所緩解。”某商業銀行資深宏觀研究員表示，目前樓市的房貸政策尚未有松動跡象，房貸利率保持穩定。
值得關注的是，在9月底，央行兩度發聲提及房地産市場。其中，在貨幣政策委員會2021年第三季度例會中，提到“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”；在房地産金融工作座談會上，再次強調“維護房地産市場平穩健康發展”。
中信證券研究所副所長明明認為，今年以來，房地産貸款集中度管理等政策是促成房地産周期下行的原因，房地産政策不排除邊際調整可能，但更大概率也是以支援首套“剛需”為主要方向。近期房地産企業信用風險事件增多，引發市場對房地産行業乃至銀行業的擔憂，風險處置也備受市場關注。要求“維護住房消費者的合法權益”，很可能指向信用風險較大的企業“保交房”的要求。
某商業銀行資深宏觀研究員分析，國內房地産穩字當頭，不以房地産作為短期刺激經濟手段，房貸利率預計短中期保持基本穩定，但差異化調控政策，區域差異化利率定價略有波動，但幅度不大。
二手住房交易參考價格作用顯現
有購房者持觀望態度
原本打算下半年買房的梁女士告訴記者，之前看中了一套挂價290萬元的二手房，但和業主溝通降價到279萬元的過程中，業主一直不同意降價。等到二手住房交易參考價格的通知發布之後，業主主動溝通下調價格。“現在就算業主願意降價，我也等一陣再看看，不確定二手房市場的房價還會不會繼續調整。”梁女士説。
廣州市住房和城鄉建設局官網于8月31日發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（以下簡稱《通知》），其中公布了廣州首批96個住宅小區二手住房交易參考價格。如今，距離《通知》發布逾1個月，市場反應如何呢？“有熱門小區以前能成交10多套，最近1個月只成交了幾套。客戶在觀望，買房的人少了，急賣房的就得降價。”某房地産公司的中介小風對記者説。
根據國家統計局數據，7～8月份全國樓市銷售額已連續兩個月同比下調，7月份商品房銷售面積和金額同比降幅分別為8.5%和7.1%，8月份則分別擴大到15.5%和18.7%。
《通知》明確，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一，目前不少銀行紛紛表態，將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一。
中介小風坦言，若業主仍按照以前價格賣房，買家將會承擔更大的首付款壓力。以天河區某小區一套面積約70平方米的房子為例，之前均價7萬元/平方米左右，如今交易參考價格為5萬元/平方米。但是若賣家仍要按照原來價格（7萬元/平方米）賣，本來可以通過付137萬元的首付款，向銀行貸款343萬元（總價的7成）來購買該房産，但如今在5萬元/平方米的交易參考價格之下，銀行貸款為245萬元（交易參考總價的7成），買家需付的首付款將達245萬元，較之前多了108萬元。
新建商品住宅市場成交增速由正轉負
預計下行速度會短暫性放緩
在各種嚴格調控政策的組合拳下，新建商品住宅市場也呈現回落態勢。
易居房地産研究院發布的《2021年9月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，2021年9月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交2200.8萬平方米。從增速來看，9月環比下降5.7%，同比大幅下跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，已連續4個月同比降幅加速擴大。此外，9月40城新房成交量近6個月移動平均同比增速年內首次轉負，大降13.7個百分點至-9.3%。
易居研究院研究員潘竑羽表示，近幾個月調控政策對樓市影響還在持續發酵，9月全國新房調控政策總體仍偏緊。目前投資購房者整體意願不足，而真正想要買新房的“剛需”群體，多以觀望情緒為主。
“十一黃金周市場延續了觀望情緒，依舊顯著降溫。”潘竑羽分析，預計10月新房成交量大概率將繼續回落。但考慮到房企負債帶來的連鎖反應風險，四季度地方上“因城施策”的政策微調概率變大，可能市場下行速度會短暫性放緩，但下行趨勢恐將維持一段時間。
某商業銀行資深宏觀研究員表示，房企需要適應新常態，轉變此前過度加杠桿粗放式發展模式，避免盲目鋪攤子，增加房企高品質服務供給，滿足多元化、高品質樓市需求；同時，房企需要更注重企業財務安全，精細化管理，夯實經營基礎。目前房地産調控是堅持樓市“房住不炒”，堅決遏制投機炒作，盡量不損害剛性需求。“對于目前申請房貸的購房者而言，除了需要看房貸利率水準和入市時機，還要關注銀行房貸額度情況，將貸款申報材料盡量備齊，有助于提升銀行審貸效率。”該資深宏觀研究員提醒。（王楚涵）
