新華網北京2月18日電（李連章 王日晨 劉覓覓 孫濛濛 聶靜）2020年，面對疫情衝擊，房地産市場保持了平穩運作。2021年是“十四五”開局之年，房地産如何邁好第一步？行業將迎來哪些新的變化和機遇？促進房地産市場平穩健康發展有哪些舉措？《看見2021》就此採訪了多位業內專家和企業負責人，一同探討並展望2021年房地産市場。
探尋房地産行業的新機會
去年年底召開的中央經濟工作會議明確提出，住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地産市場平穩健康發展。另外，“房住不炒”也是寫進“十四五”規劃建議，將成為未來的長期政策。
全聯房地産商會創會會長聶梅生表示，房地産行業強調房住不炒、租購並舉、雙輪驅動，由購買投資轉向居住消費，從數量型發展轉向品質型發展。住房租賃、城市更新、舊城改造、社區服務等細分領域，將成為2021年行業的新機會。
“從長期來看，最大的機會點是對買房人提供的服務。”居理新房創始人兼CEO王鵬説，這個長期的趨勢在疫情疊加之下，又有一個短期的趨勢就是數字化，目前行業裏絕大部分的開發商和交易平臺都在數字化建設方面持續加大投入。
力高集團副總裁陳鵬飛堅定地認為，城市更新將成為行業新機會。他分析，現在整個行業，尤其是一些一二線城市城鎮化率已經非常高了。在這個階段，人們對居住環境的要求會越來越高，但是土地又是非常稀缺的，因此城市更新將成為一個非常永恒的話題，也是房地産企業必須要做的一件事情。
昌發展總經理王穎表示，對于産業地産業務類型的企業來講，輕重結合的趨勢越發明顯。企業不局限于重資産的持有，更多是需要通過軟性服務和輕資産管理能力，以及構建科技創新的驅動要素去實現産業園區可持續發展。另外，隨著基礎設施REITs政策的發布，未來的資産證券化，也將為行業帶來新的發展機遇。
大力發展並規范租賃住房
解決好大城市住房突出問題，大力發展和規范租賃住房是關鍵。
疫情的衝擊下，租賃市場遇冷，長租企業出租率下降，違約率提升，現金流普遍吃緊。一方面，疫情加速了長租企業經營風險的暴露，企業面臨經營大考；另一方面，長租企業的經營環境變化，企業拓展速度停滯、融資難度增加。長租企業分化加劇，優勝劣汰導致行業集中度進一步提升。
中央經濟工作會議對住房租賃方面著墨較多，要求高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。
國務院參事室特約研究員姚景源認為，推進長租企業改造老舊房源等一係列城市建設領域的民生工程，有利于形成新的經濟增長點、培育發展新動能。長租企業需要對房源進行改造出租，有效提升老舊小區的房源品質，從而在盤活存量房源、提高租賃住房供給上不斷發力。
他分析認為，當前住房租賃市場仍存在較大的供需缺口。而供需錯配可能不絕對是“量”的錯配，還有“質”的錯配，市場化的企業要繼續加大在産品品質上的研發和提升，充分發揮機構化的專業優勢，來緩解産品錯配、服務錯配、品質錯配，讓廣大租客不僅要“住有所居”，還要“品質居住”。而對于人口不斷向城市群和中心城市流動的現狀，房屋品質的改善，有利于創造更好的居住條件，在一定程度促進人口有效集聚，進而利于區域經濟發展和産業集聚。
在王鵬看來，房住不炒的大原則就是盡量能夠讓一個房子在交易過後不再通過二次交易來升值。把存量的房産租賃給有需要的人去自住，這是一個很重要也是有價值的方向。隨著政策逐步完善和社會認知的轉變，應該能解決相當一部分人的居住問題。
實施城市更新行動促轉型
城市是我國經濟、政治、文化、社會等方面活動的中心。實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對全面提升城市發展品質、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。
“舊改與城市更新是房地産的新場景。”聶梅生建議，房地産開發企業可以參與到節能改造、加裝電梯、環境改善、適老設施、停車場、休閒設施、體育健身設施等及配套設施改造建設。未來幾年，還可以積極參與到養老、托育、便利店、助餐、家政保潔、郵政快遞末端綜合服務站等公共服務設施建設及其智慧化改造。
從發達國家來看，城市更新也是一個勢在必行的趨勢，而中國近年來已經進入到這個發展階段。王穎認為，未來城市更新會在迎來更大發展機遇同時，也存在一定的挑戰。“空間畢竟只是一個載體，最終是要服務于內容。城市更新一定要把內容定位精準，然後整合資源實現內容導入的落地。另外，在存量裏謀增量，會遇到很多歷史遺留問題要去解決，包括對政策上的理解和突破，業績與不同的利益主體之間如何實現合作共贏。”她建議。
優客工場董事長毛大慶表示，現階段城市更新的核心競爭力在于提高産業生態閉環的搭建、加強網紅IP的自持及拓展孵化，只有在此基礎上，城市更新才會出現更多的創新驅動力，並創造出更多符合現代消費人群的新消費需求，打破原有的運營收入天花板。
城市更新在每一個城市出現的時間、方式方法都是不一樣的，根據城市的現狀改建出來一種新的業態，是非常考驗房企對建築定位、包括對新的業態的把控能力，另外一些建築更新後不具備散售的可能性，對許多房企的現金流也是一種考驗。“所以未來房企怎麼去面對這些新的投資模式、新的産品，可能是商辦寫字樓、零售業態、酒店綜合體，甚至參加一些公共綜合綜合體的出現的時候，他們應該考慮怎麼去應對。”高力國際中國區董事總經理鄧懿君説。
數字化推動行業加速變革
疫情激發了5G、人工智慧、智慧城市等新技術、新業態、新平臺蓬勃興起，網上購物、線上教育、遠端醫療等“非接觸經濟”全面提速，為經濟發展提供了新路徑。
聶梅生著重強調了數字化技術在建築與社區發展方面的賦能。她表示，數字化技術已在疫情防控中發揮了巨大作用。二維碼、GPS、大數據和監控類感測器形成了物聯網聯合“作戰”，網上購物、網上辦公提供了基本的生活和工作環境。要重視與加強醫療配置、商業配套以及社區物流、人流管控，數字社區建設應標準先行，打破設備、數據、體驗、服務等4大“孤井”。
數字化技術的快速發展，也在加速變革房地産行業傳統生態。互聯網對居住服務的滲透進一步加深，VR看房、直播賣房等新的行銷方式層出不窮。據不完全統計，多家房企開展了相關工作，通過線上平臺以替代售樓處功能為主，甚至開發了客戶推薦和意向簽約的功能。同時，與第三方平臺合作的情況也有所增加，渠道拓展成為未來的重要發展方向。
“我覺得現階段還談不上顛覆，現階段可能更多的是補充，但是長期來看，我們認為是有可能完全重構房産交易的模式。”王鵬指出，隨著AI大數據技術的提升，虛擬現實技術的提升，會把越來越多線下的場景遷移到線上，未來房産交易一定是深度線上跟線下結合。
王穎表示，在新發展格局下，數字經濟會進一步實現互聯網經濟與實體經濟之間深入融合發展。包括新基建、智慧城市等，這些都是具有廣闊市場前景的産業發展方向。數字化在改變各行各業，産業園區行業、産業服務行業以及基金投資行業亦是如此。
展望2021年市場前景
國家統計局數據顯示，2020年全國房地産開發投資141443億元，比上年增長7.0%。全國商品房銷售面積176086萬平方米，增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%，行業銷售規模再創新高。
陳鵬飛認為，17萬億之後，整個房地産行業會從增量會逐漸轉到存量。
“行業最大的變化，用一個詞概括為分化。”陳鵬飛分析“分化”具體表現在三個方面：一是城市的分化。二是房企會出現一些分化。三是很多的標桿房企在做自建渠道，跟以前圍繞著房地産開發的合作夥伴出現了分化。在談到房企轉型時，陳鵬飛表示，很多房企都在去房地産化，實際上相當于房地産公司已經把蓋房子賣房子逐漸轉變成提供産品加服務。
在王鵬看來，整個房産開發將由過去以低成本拿地、融資，配合更高的周轉慢慢過渡到能夠更加理解消費者，做出讓消費者驚嘆和喜歡的商品、産品的階段，但是這需要一個認知的改變和過程。
“現在很多房企都面臨融資的問題，包括快速銷售的壓力。不過目前更多的房地産企業正在積極尋求轉型新的模式。”鄧懿君説，例如數據中心、物流、文旅康養等都領域是房企謀求轉型的方向。
