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新機場通航兩個月 二手房業主尷尬降價
2019-11-28 08:57:18 來源: 北京青年報
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大興、豐臺二手房價格接連下挫 業內專家呼吁關注購房時機

新機場通航兩個月 二手房業主尷尬降價

  9月25日,北京大興國際機場舉行投運儀式,京南一片沸騰。如今,距離北京大興機場正式通航已經過去了整整兩個月,這座未來年吞吐量超1億人次的新機場,儼然已經成為了京城南部最醒目的地標。

  從規模及所處位置來看,大興機場的橫空出世勢必會對周邊區域的發展帶來深遠的影響,樓市自然是重中之重。

  面對航空産業+人口涌入的超級紅利,京南樓市表現如何呢?北京青年報記者近期實地探訪了大興機場周邊,親身感受了當地目前的樓市狀況,以及正在發生的變化。

  大興:市場聯動降價

  一路向南,“人煙逐漸稀少”,這無疑是新機場周邊帶給我們的最大感受。宏偉的大興國際機場實際上處在北京和河北的交界處,位于大興區禮賢鎮、榆垡鎮及廊坊市廣陽區之間,距離北京天安門約42公裏。

  以機場為核心,向南是被限購嚴格控制的廊坊、固安等地,因此對于北京購房人來説,大興國際機場通航後,最直接的受益者就是大興和豐臺樓市了。

  大興區是近些年北京新盤供應較多的區域,無論是黃村板塊還是瀛海板塊、魏善莊板塊或者龐各莊板塊,都有大量的新盤入市。但在調控的影響下,新盤也不得不調低預期,紛紛低價開盤。

  有機構統計數據顯示,今年大興已經有超過10個限競房項目入市,銷售均價在5萬元/平方米左右。

  受此影響,該區域二手房價格也從去年5萬-6萬元/平方米的高位,緩緩下行至目前的4萬-5萬元/平方米。

  對于降價,絕大多數的新房開發商仍諱莫如深。一位瀛海項目的負責人對北青報記者表示,實際上公司並沒有實質性的降價,只是拿了一些朝向、位置、樓層不好的房源做了點優惠,平均每平方米便宜幾百。

  相比之下,大興的二手房則在不斷下探中,即便是機場通航後的這兩個月,也沒有扭轉下跌的勢頭。

  以在售限競房項目金地·悅風華來説,該項目位于京開高速東側,臨近五環路,銷售均價為55016元/平方米。

  而距離它不遠的綠地西斯萊公館,一套在售的99平方米兩居室二手房,業主報價已降到500萬元,單價約為50500元/平方米。

  要知道去年底,二手房價格往往高于新房限競房的價格,而如今,倒挂的差距被逐漸磨平。對于購房人來説,同樣是總價500多萬元的房子,一個買完就能入住,一個買完還得等上兩三年,二手房的價格甚至更低,自然對限競房産生分流。

  在北京中原地産首席分析師張大偉看來,限競房與二手房的競爭仍將持續,隨著後續供應量的增加,位置不好的限競房去庫存恐怕會更加難。但壓力也是雙向的,大量限競房的入市,也造成二手房必須要有足夠的價格優勢,才能脫穎而出。

  工作並居住在大興的張達(化名)就向北青報記者講述了他的買房遭遇。上周末,早早吃過飯,張達就步行至和中介小陳約定好的大興區彩虹新城小區,跟中介發微信説到了後,略等了幾分鐘,小陳就和同事李姐小快步地從門店趕到了小區門口。李姐説由于最近帶看量都不多,每天就帶一組兩組客戶,所以便跟小陳一同過來,方便幫忙拿鑰匙看房。

  張達由于今年剛拿到購房資格,在父母的支持下,打算買一套90平方米的房子。不過這一年下來,雖然看了不少房子,但每次都有這樣那樣的不滿意。

  “主要是擔心買完就降價,畢竟是第一次在京買房,還是希望多挑挑。”張達告訴北青報記者,和中介看了多次房後,每個中介都告訴他,“相中的話,價格還能再談談”,這反而讓他覺得價格一直沒有觸底。

  這次小陳帶張達看的是一個地鐵邊上的社區,張達在一套90平方米的南北兩居室上,猶豫了很久。“兩個臥室都挺寬敞,裝修也保存較好,可以即買即住,位置還是在小區中間,噪音較小。就是價格是430萬,單價差不多4.7萬元/平方米。”

  經紀人小陳看出了張達的猶豫,便補充道,“大哥,這小區環境很好,距離地鐵也方便。這間90平的2室1廳,是正南正北的板樓,您別看挂牌價430萬,不瞞您説,之前報價450萬呢,但業主著急賣,我們能幫您談到400萬,這是業主的底線價格。”

  見張達沒回應,一起來陪著看房的李姐補充道,“這套房子裝修保存的好,可以節省一大筆裝修費用,還省時省力。您如果相中了,不妨約業主聊聊,見面談得好説不定比400萬還能低呢。”

  “直降30萬-50萬,可以考慮,但會不會再降呢?”張達既心動又猶豫。

  如今,像張達這樣的人也代表了絕大多數買房人的心態,即期望房價再降降,又擔心會買在高點。

  “南城建設和機場開通確實有利好作用,但大興樓市供應量太大,新房、二手房位置又集中,導致房價一直處于下行。”一位業內人士表示,2016和2017年裏,大興區域的上漲已經透支了新機場的利好,所以這次通航後,並未對樓市起到提升作用。

  根據安居客的數據統計,大興區11月二手房均價為42666元/平方米,相比10月份的42864元/平方米,又下跌了200元/平方米左右,環比跌幅約為0.46%,同比去年同期跌幅則達到了6.64%。

  豐臺:新軌道交通加入 房價不漲反跌

  不只是大興,新機場直接利好的另一個重要區域——豐臺,也是二手房價格不漲反跌的代表。

  眾所周知,大興機場線和新機場同一天開放。從南三環的豐臺區的草橋站,只需要20分鐘就能走完全長41.4公裏的路程,大大提升了豐臺與機場互通的便捷性。

  但這樣便捷的交通並沒有對豐臺二手房的價格起到想象中的拉升,相反,降價也難賣卻成了這裏的常態。

  郭飛是豐臺角門西一家鏈家的經紀人,他的好運氣,似乎在2016年就用光了。

  2016年,只有專科學歷的郭飛憑借賣房一年就賺了70萬元,在同胞3兄弟裏,他是學歷最差,卻是掙得最多最風光的一個。

  按照郭飛的設想,大興國際機場開通後,豐臺尤其是他所在的角門西,一定是成交爆發的時候。距離草橋只有一站地,生活配套齊全,人口密度大,又是四號線和十號線的交匯處,每一條都讓郭飛信心十足。

  但在2019年11月下旬,北青報記者探訪時,郭飛卻在門店裏刷著電腦,有一句沒一句地和同事聊著天。“你看我們這,經紀人都在屋裏坐著,每天都來店裏,有時一坐就是一整天。”郭飛抱怨道,“我們底薪很少,現在帶看也是重要的考核指標,但實際上來看房的客戶並不多,機場開通後,感覺市場更冷了。”

  郭飛介紹道,現在很多經紀人都轉做租賃了,之前他們門店做租賃的只有兩個經紀人,現在做二手房不賺錢,租賃反而收入穩定些。

  郭飛透露,他已經4個月沒有交易記錄了。

  北京整體都在降溫,即便有新機場的利好,豐臺仍然不能獨善其身。

  姜帆最近急著要賣掉手中三環新城的一套房子,他在8月底時置換購入了一套朝陽區的三居室,協商得到6個月周期。按照姜帆的小算盤,他三環新城的房子距離草橋只有三站地鐵,只要新機場一通航,肯定能賣個好價錢,既騰出買房名額又能支付一筆高首付。

  但事與願違,姜帆這套100平方米的房子,挂滿3個月了,仍然沒有出手。

  “我最初挂牌550萬元,就等著新機場開通後帶著市場飛一波,沒想到二手房越來越難賣。”姜帆説,10月底,他降價到530萬元,但還是沒有滿意的客戶,不得已,剛剛調整為510萬元,希望能趕快賣掉。

  “最低500萬吧,6個月周期過去一半了,1月份還有元旦和春節,千萬別耽誤了新買房子的簽約。”

  姜帆一直想不通,新機場拉動這樣的利好,怎麼這次就不靈了呢?

  北京:二手房已連續下跌6個月

  大興和豐臺只是北京二手房走勢圖的一個縮影。根據貝殼找房的數據顯示,自今年3月份貝殼指數(北京二手房成交價格)達到了62817元/平方米之後,二手房價格一路下跌,10月份貝殼指數為60894元/平方米,6個月時間均價跌了約2000元/平方米,跌幅約3%。

  來自安居客的數據也顯示,截至11月25日,北京16個區域二手房銷售價格環比10月均有不同程度的下降,且降幅較大。其中門頭溝區降幅最大,達4.94%,其次是房山區和延慶區,降幅超過2%,另外東城區、石景山區、通州區、大興區、順義區降幅超過1%。

  “貸款難度太大,外加限競房供應井噴,導致北京二手房市場的購買力不足。”張大偉解釋道,“目前北京的信貸政策非常嚴格,市面上大部分房源都很難做到高貸款,這就增加了買房的難度。”

  “另外,限競房井噴則是另外一個問題。當前限競房供應量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,總價集中在400萬─500萬元,和二手房價格接近,致使購房者有非常豐富的選擇空間,這對二手房市場的打擊也非常明顯。”張大偉進一步指出。

  根據中原地産研究院的數據,北京入市的限競房項目普遍降價10%左右。一手房的降價促銷,對購房人群産生了分流效應,也開始倒逼部分二手房房東主動進行降價。

  從二手房網簽數據來看,10月份北京二手房市場成交仍處于低位,全月北京二手住宅網簽量僅8844套,環比上個月下降28.2%,同比去年同期微降0.4%。業內預計,11月份二手房的成交也將維持在萬套上下。

  又到年底買房時?

  二手房連續下跌,即便新機場通航都沒能拉升,是否意味著年底又是一次購房機會的來臨呢?

  對此,麥田房産分析師表示,目前北京二手房總體市場仍處于低位波動狀態,在當前市場環境下,購房者觀望情緒較為明顯,市場成交節奏放緩;而另一方面,業主的預期持續降低,價格方面有所松動,議價空間持續擴大,這對于接下來年底成交量的提升有一定促進作用。

  合碩機構首席分析師郭毅也表示,2020年北京樓市企穩回升的概率要更高一些。第一,從土地供應上看,今年北京加速供地,並放松了對土地市場的管控。13宗未限價地塊、14宗未限“7090”的地塊陸續推出,意味著明年的樓盤定價不再是統一限價。第二、包括城市副中心、2022冬奧會、城南行動計劃、新機場臨空經濟區……這些千億級的投資,一方面帶來財政缺口的加大,為緊繃的調控帶來一絲松動的機會,另一方面,城市界面的煥新、城市功能的提升、産業布局的變革、城市資源的分流,成為促進住房改善升級的最大誘因。

  張大偉則表示,在房住不炒的背景下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會太大。樓市最困難的時期也已經過去了,未來判斷市場主要看5年期的利率是否會再次降低。

  另外,最近各種政策頻繁發布,寬松為主,但寬松的幅度並不大,對于市場來説,也很難全面升溫,但市場上已經開始出現高性價比的房源、優質的二手房和急著出手的二手房。

  對于二手房的持續降價,有業內人士認為,這是到二手房撿漏的時候了。第一,時近年底,業主的財務狀況各有不同,急于用錢的業主往往會以較低的折扣把房子出手。

  第二,二手房降價將非常普遍。大幅降價的房源個案對其他二手房形成了示范效應,買到心儀二手房的概率更高了。

  第三,新房市場與二手房相互制約。曾經北京新房由于限價的因素,往往與區域二手房價格形成倒挂,但如今隨著二手房價格的調整,這種倒挂已經不再明顯。這也意味著買方市場的到來,無論新房還是二手房,屬于買房人的好時機或許就要來了。(李桁)

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【糾錯】 責任編輯: 聶靜
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