新華網 正文
房企半年報:“造血”能力待考
2019-09-06 07:52:22 來源: 北京晚報
關注新華網
微博
Qzone
評論
圖集

  “現金流”、“回款率”,成為這個“房企半年報季”的熱詞。往年財報季,房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標往往是關注焦點。如今,融資環境不斷收緊,考驗的便是企業自身的“造血”能力。

  上半年 標桿房企回歸一二線

  2018年下半年起,三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊,樓市整體成交也隨之下滑。今年上半年,房企在各自布局三四線城市加速出貨,這也導致部分房企上半年銷售均價下降。在拿地區域選擇上,“聚焦一二線”也成為房企普遍選擇。熱門三四線城市仍然受到關注,但與過去幾年相比,企業的態度已趨于謹慎。

  據記者不完全統計,2019年上半年萬科、旭輝、融創、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二線城市。數據顯示,2019年上半年,全國標桿房企拿地變化明顯,18家標桿房企2019年拿地已經高達10031億,其中一二線拿地金額高達7349.49億,佔比高達73.27%,這一比例也是最近幾年的高點。

  曾經重倉三四線的標桿房企熱情下降,布局紛紛回歸一二線。一方面,由于棚改接近尾聲,三四線及下城鎮未來購房需求會出現明顯下降,過于激進在三四線拿地未來風險性會不斷提升;另一方面,從目前二線城市人才引進政策來看,對于人才的吸引力遠大于三四線城市,未來三四線城市新增居住人口增長也會明顯弱于二線城市,同步導致房企退出三四線城市。

  除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及區域性房企外,多數大中型房企的布局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。其中,陽光城、中海、雅居樂、奧園等房企認為一線城市及以一線城市為核心的城市群,在未來始終是中國經濟最有活力的地區,拿地區域主要聚焦在一二線城市,以及二線核心省會城市。

  下半年 以高周轉緩解融資難

  上半年,回歸一二線成為了房企主旋律,在目前融資政策持續收緊的大環境下,沒有了外部資金的支持,如何自食其力成為了房企下半年的課題。

  毋庸置疑,房企最主要的盈利方式是房産銷售,想要保持資金狀況,下半年房企仍需要靠高周轉及大規模出貨來維持企業生命。

  面對房地産市場調控的高壓態勢,房企不得不繼續保持快拿地、快建設、快銷售的高周轉方式,進而提高資金使用效率。

  易居研究院研究總監嚴躍進稱,“房地産是一個對政策變動十分敏感的行業,尤其是近幾年的限價限購、融資端收緊使得此前‘低周轉’所帶來土地紅利的策略變得不再可行,加上房企的‘降負債’大趨勢,企業若想繼續保持甚至進一步提高資本回報率,不得不寄希望于加快周轉速度。”

  同時,“造節”作為房企上半年的營銷手段,以自身項目銷售為目的,為部分房企帶來了實質性收益,助力實現高周轉的同時,提升企業知名度。因此,有業內人士認為,下半年仍會有房企延用這個方式為自己創收,“造節”的力度和時長都呈增加趨勢。同時,部分房企為了加快資金回籠,防止自身産業囤積,會不惜以打折的方式,以求迅速出貨,保證現金流穩妥。

  除此之外,恒大、榮盛、碧桂園紛紛啟動“全民營銷”,實現線上與線下多平臺互動,從而擴大自身影響力來拓客並實現下半年利潤增長。

  對于大悅城、龍湖、新城等擁有商業地産的房企來説,精準解讀消費者需求,進行精細化運營也是企業可持續增收的方式之一。

  房企盈利除了取決于周轉速度、資金回籠,成本管控能力也一定程度上決定著企業的生死存亡。

  “要想獲得合理的利潤,最有效的方式便是降低開發成本。通常‘銷售費用、管理費用、財務費用’是房企成本的重要組成部分,‘降三費’也是房企控制企業成本,提高盈利的主要方法。”克而瑞研究中心相關負責人汪慧稱,因此,針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地産企業來説,下半年,需要擁有嚴格的成本管理制度,向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”模式轉型,從而實現“高盈利”的目標。

  企業

  碧桂園 持續出貨保證現金流安全

  在8月22日發布的企業半年報中,公司實現總收入2020.1億元,凈利潤230.6億元,同比增長分別為53.2%和41.3%。基于上半年房地産市場的調控高壓態勢,碧桂園仍實現了營收與利潤的大幅增長,有業內人士分析稱,“各項優良指標的達成,一方面得益于其前兩年高增的銷售業績陸續進入結轉周期,另一方面則反映了企業持續有效提升的經營管控能力。”

  “我們是以銷定産,合理調節可售資源的投放。”碧桂園集團總裁莫斌8月22日在中期業績發布會上稱,房企作為高周轉行業,保證現金流就是保證企業命脈,在這個方面,碧桂園是無疑是十分出色的。

  上半年,無論是企業業務規模還是營均持續增長,加上不斷增強的運營能力,碧桂園整體盈利能力持續保持強勁。公司毛利潤同比增長56.9%至548.6億元;凈利潤同比增長41.3%至230.6億元。

  中國海外發展 低成本運營跑贏行業

  歷年來中海的毛利率都維持在較高水平,一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間,此外中海也有從項目拿地到開發建設的全産業鏈業務,從而能夠更好地控制成本。

  上半年,中海三費費用較往年繼續下降。據其半年報顯示,三費費用率(除以合約銷售)僅為1.73%,維持行業較低水平,同比下降了0.57個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率,使得其上半年凈利潤同比上升7.4%至港幣249.4億元,維持在行業較高水平。

  據數據統計,大部分房企三費費率介于5%~15%房企,三費費用率在5%以下,便可稱為費用管控能力相對較強。中海作為其中佼佼者,通過其對成本的把控可以看出中海內部管理能力建設的突出。

  除此之外,中海的綜合借貸成本始終維持在較低水平,2019年上半年末加權平均融資成本僅為4.28%,相比2018年底的4.30%略微下降0.02個百分點,處于行業極低水平。

  中國恒大 高土儲確保穩健增長

  上半年年報中,恒大營業收入2269.8億,核心利潤303.5億,凈利潤270.6億,現金余額2880億,各項核心指標均保持行業第一。

  今年來,面對市場呈現降溫態勢,恒大業績卻實現逆市穩健增長,這與其穩定的房價脫不開關係。究其原因,一方面是因為恒大有大量低價優質土儲。據其半年報顯示,其平均樓面地價僅1639元/平米,還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米,合計可提供約5萬億的可售貨值。其中,在大灣區擁有5421萬平米的儲備項目,總貨值1.68萬億,在深圳的項目儲備高達3124萬平米,總貨值1.24萬億,龐大的低成本優質土儲將為恒大業績持續穩健增長提供強有力保證。

  另一方面是恒大的建築、裝修管理費用低。每年年頭進行一次材料採購,建築材料、裝修材料只有市場價格的20-30%,流通環節的費用全部擠掉,大大節約了花銷。 赫天雪

+1
【糾錯】 責任編輯: 聶靜
新聞評論
加載更多
秋風起 湖蟹肥
秋風起 湖蟹肥
北京大興國際機場投運在即
北京大興國際機場投運在即
天空之眼瞰呼倫貝爾
天空之眼瞰呼倫貝爾
高山“微小學”的開學第一天
高山“微小學”的開學第一天
010030091550000000000000011100001124966324