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商改租遇冷 商業地産困境凸顯
2019-06-25 07:21:38 來源: 經濟參考報
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  距離2016年6月國務院下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》鼓勵“將商業用房等按規定改建為租賃住房”已滿3年,商業地産等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴峻。關于商改租,市場雖然普遍認為潛力巨大,但是實施起來卻很艱難:在政策鼓勵商改租之後,執行層面缺乏配套政策,有的虧本運營難以為繼,多數項目仍無人接手,造成巨大浪費。

  二線城市商業地産庫存高企

  根據國家統計局和地方統計部門數據,近三年我國商業地産庫存整體居高不下,去化緩慢,供過于求的矛盾不斷加劇。

  國家統計局發布的數據顯示,2019年1-4月份,全國商品房銷售面積42085萬平方米,同比下降0.3%。其中,辦公樓銷售面積下降12.4%,商業營業用房銷售面積下降8.8%。4月末,商品房待售面積5.1億平方米,比3月末減少266萬平方米,其中商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。

  統計機構的數據還顯示,商業地産已經連續幾年銷售下滑,導致投資和開工面積也在連續下滑。據國家統計局數據,2018年,全國辦公樓銷售面積下降8.3%,商業營業用房銷售面積下降6.8%。

  根據中指院發布的數據,2018年1-11月,商業地産開發投資額18489億元,同比下降10.2%,商業地産的開發投資額佔整體房地産的比重繼續下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。從需求端來看,商業地産銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月,全國商業地産銷售面積為13724萬平方米,同比下降6.8%。中指院的報告還顯示,自從2016年以來,在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下,全國新增商業營業用房市場表現供應過剩,庫存去化速度放緩。

  在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數量最多的二線城市,商業地産的泡沫也並沒有被吸收。據戴德梁行發布的數據,2019年第一季度,杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米,空置率環比上升3.5個百分點,為15.3%,濱江部分區域空置率達到35.3%。一季度,市場對辦公空間的需求顯示出緩和、租賃需求減弱的跡象,全市凈吸納量下降到-65,177平方米,這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。一季度,杭州甲級寫字樓整體租金下跌4個百分點,租金為人民幣142.8元/平方米/月。

  根據戴德梁行統計,2018年南京寫字樓持續下滑,多數項目去化低迷,月均去化不足2000平方米,並且隨著供應量加大,截至去年3季度末,全市寫字樓庫存量已達130萬平方米,庫存去化周期或將長達52個月。南京寫字樓的成交均價繼續下探,三季度全市寫字樓成交均價為16198元/平方米,同環比都是在繼續下降。

  記者採訪了解到,不僅強二線城市的商業地産庫存高企,中等二線城市的商業地産也同樣面臨這個問題。昆明是中等二線城市中的典型,當地住宅裝修網發布的數據顯示,目前商業地産存量連續3年處于500多萬平方米的高位,明顯過大,按照最近三年的平均去化速度,需超過100個月才能消化掉。記者咨詢多個城市業內人士了解到,在南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規劃過多,商業地産空置嚴重等現象。

  商業地産銷售困境逐漸凸顯

  記者採訪獲悉,商業地産銷售變長、庫存高位運行幾乎是一個全國性的問題,並且近年來愈演愈烈。

  亞東建設集團總裁劉成剛表示,商業地産有四個産品形態,包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。其中,公寓類住宅是這四類産品中去化周期最短的,可能兩三年的時間就能消化。而商鋪和寫字樓的去化周期很長,這受兩個因素影響,一是開發商普遍飽和式供給商鋪,幾乎每個居民小區周圍都要修一圈。其次是受電商的衝擊很大,電商以低廉的成本搶奪了傳統商業的空間,零售額翻了很多倍。而商鋪價格高又缺乏人氣,很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。

  “目前商業地産與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行一名負責人徐經理告訴記者,現在銀行的政策是,購買住宅可以正常貸款,購買商住房只能貸款一次,而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持,導致商業地産去化更難。

  此外,商業地産的稅收要遠高于普通住宅,這也是投資者不太敢嘗試的一個因素。一位商鋪投資者介紹,購買商鋪起初幾年獲得了較好的現金流,但是時間長了會發現,由于稅收高,出手轉讓的時候,大部分商鋪增值收益都交了稅,商鋪的價格實際增幅很小,回報率並不理想。現在即便是大城市,二手商鋪的交易量都非常小,多數商鋪幾乎沒有人接盤。

  40年産權式公寓在紅火了幾年之後,也遭遇市場波動。公寓“不限購、不限貸、低總價、位置佳”,在住宅嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾經快速增長。鏈家地産研究人士分析,北京、上海由于嚴格控制人口規模等原因,先後出臺嚴厲的商住房調控措施,如今這類房産也逐漸降溫。而二線城市住宅供應逐年提高,缺乏學區保障的商住房也漸受冷落。

  商改租遇冷 三大難題待解

  許多業內人士表示,商業地産庫存高、去化慢,在政策鼓勵商改租之後,缺乏配套政策,有的虧本運營難以為繼,多數項目仍然無人接手,造成巨大浪費。

  一是法律難題。北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造標準。例如如何申請、審批條件、改建驗收標準都沒有規定,實際操作難度大。其次是我國法律規定租賃期限不得超過20年,而長租公寓要求長期持有才能盈利,法律和市場需求有矛盾。第三是商改租土地使用權期滿屆滿後續期問題。物權法149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。但對商改租項目尚無規定。

  二是商改租的成本難以化解。365地産家居網首席戰略官胡光輝説,365網參與過多個商改租項目,運營大都很困難。商改租目前最大的問題是投資回報期太長,成本過高。他給記者算了一筆賬,一個5萬平方米的商業體改租賃房項目,目前的總成本最少也在1萬元/平方米以上,整個項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600多間,按照每間2500元/月租金計算,年租金不到5千萬元。租賃項目按照商業地産交稅,房産稅和增值稅相加為22%,扣除資金成本和人工成本,以及折舊費,凈利潤1000萬元不到,需要50年才能收回投資。“現在除非是一線城市有高房租支撐,二線及以下城市都沒有商改租的運作空間。”

  三是資産證券化遲遲未能推進。深圳乾運公司董事長張俊英表示,如果把酒店當作高級租賃住房,目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元,與國內頭部開發企業比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者,租房實力弱,企業規模難以做大。

  胡光輝表示,發展住宅租賃市場,必須伴以直接融資的條件,推進資産證券化,必須有相應的稅收減免,否則對于企業缺乏吸引力。

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【糾錯】 責任編輯: 劉覓覓
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