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北京換手率最高的二手房小區“長”什麼樣?
2019-03-01 07:47:01 來源: 新京報
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  中海禦景春天位于西南四環外,是限價房項目,2012年對外出售,2017年滿五年可上市交易。

  柏林愛樂緊鄰朝陽北路,共51棟樓,其中包含9棟塔樓和42棟板樓,戶型包括49平方米的開間到216平方米的四居室。

  據貝殼研究院統計數據顯示,2018年北京二手房成交量100套以上、換手率前十的小區中,排名第一的是位于豐臺科技園的中海禦景春天,2018年換手率達7.6%,高出第二名3.3個百分點,成交均價為51674元/平方米,相比于2017年上漲3.3%。而柏林愛樂二期以4.3%的換手率位居第二,成交均價53930元/平方米,較2017年的57782元/平方米下跌6.7%。這兩個小區為何會成為北京最熱的二手房交易小區?新京報記者實地探訪了解真相。

  中海禦景春天 | 換手率7.6%

  限價房滿五年首次入市,小戶型居多

  已滿五年達到出售條件

  中海禦景春天二手房銷售大熱的一個重要原因是,其産品性質為限價房,2017年恰好滿五年可上市交易,且該樓盤絕大部分為小戶型,不少業主用來以小換大。

  説起這個項目,不得不翻出9年前那段轟動北京地産圈的地王誕生史。2010年1月21日,豐臺區六圈A居住項目用地被中海地産以59.7億元的總價摘得,溢價率高達194.8%,折合樓面價約為17153元/平方米,成為北京當時的新地王。資料顯示,該地塊總建築規劃面積348037.9平方米,其中將配建5萬平方米左右的限價房項目,該限價房項目正是如今的中海禦景春天,而另一部分純商品住宅是高端項目中海九號公館。

  2012年3月,該項目取得預售許可證,主力戶型為41平方米至50平方米、60平方米左右的一居,銷售均價8000元/平方米,小區房源數量超過1000套。由于該項目是限價房項目,未滿五年不得上市交易,已滿五年可按市場價出售,但需按照房屋核定價與房屋原值差價的35%繳納土地收益金。2017年,該項目正好滿五年,可對外上市交易。

  一位曾銷售過中海禦景春天房源的房産中介銷售人員表示,該小區比較熱的主要原因是剛“滿五”,且小戶型,以小換大的業主較多,購買的客群多以單身或者是剛結婚的年輕人為主,總價低,支付壓力小。

  據貝殼研究院數據顯示,2017年,該項目成交均價為50015元/平方米,2018年為51674元/平方米,上漲3.3%。截至2019年2月27日,自開始銷售以來,中海禦景春天二手房共成交172套,2019年1月份成交10套,近30天帶看211次。

  周邊配套齊全,部分購房者為總部基地工作的青年人

  中海禦景春天二手房銷售大熱的另一個重要原因是周邊交通通暢、配套齊全。

  在北京南城諸如豐臺、大興區域的二手房多為上世紀80年代、90年代的老破小,年代久遠、建築老舊,居住體驗並不好,而中海禦景春天的建築年齡不過8年多,提供物業服務的公司是中海自身,刷卡進出,對于有著居住要求的年輕人來説,較為符合。不過,由于地塊較小,小區僅兩棟高層住宅樓,公共空間綠化面積較少,且無地下車庫,車位緊張。

  不過,彌補這一不足的是小區周邊配套齊全,交通便捷。據了解,中海禦景春天位于西南四環外的豐臺科技園,距離西南四環入口科豐橋僅兩公裏車程,附近的軌道交通有地鐵9號線,距離小區最近的站點是豐臺科技園站,步行距離1.1公裏左右,距離郭公莊站,步行距離在1.4公裏左右。

  小區周邊商業氛圍濃厚,除了大量的底商外,北邊一路之隔是豐臺永旺夢樂城,購物、超市、電影、餐飲、娛樂等一應俱全,與豐臺科技園地鐵站點相鄰的是豐臺萬達廣場。

  在教育配套方面,中海禦景春天緊鄰豐臺八中(中海校區),為公立中學,西側1000米左右處是豐臺八中附屬小學。小區西南側500米處是世界公園,為國家4A級景區,佔地面積800畝。

  更重要的是,豐臺科技園的高新技術産業快速發展,基礎設施、公共服務、生活配套逐漸完善,有利于促進區域內職住平衡。豐臺科技園以六圈路為界,北部是企業總部基地,聚集了大量的企業。

  據上述房産中介銷售人員表示,在中海禦景春天購房、租房的部分人為總部基地工作的青年人。 採寫/攝影 新京報記者 段文平

  柏林愛樂 | 換手率4.3%

  成交均價跌6.7%,出手入手都為改善

  産品多樣吸引剛需、剛改

  柏林愛樂地處朝陽區常營片區,緊鄰朝陽北路。柏林愛樂以其多元化的産品吸引了各類剛需、剛改的購房者。據該樓盤附近中介銷售人員介紹,柏林愛樂小區分為四期,共51棟樓,其中包含9棟塔樓和42棟板樓,其戶型多樣,從49平方米的開間到216平方米的四居室均有分布。據介紹,整個柏林愛樂小區正是以多樣化的戶型見長,28、29號樓中還有復式戶型。

  而柏林愛樂二期在四期中體量最大、戶型種類最為龐雜。鏈家網信息顯示,柏林愛樂二期共16棟樓,2445戶。龐大的基數、多樣的住戶群體也成為了承載高換手率的重要依托。

  該名銷售人員表示,“在柏林愛樂中,房屋的銷售單價差距較大,故而很難給出整個小區的均價。但總體來説,一二期的均價相比三四期更為便宜,因為三四期樓齡相對較新。”

  小區東門距地鐵六號線常營站步行距離約875米,距黃渠站步行距離約1.1公裏。值得一提的是,柏林愛樂距離首都國際機場和國貿商圈的車程僅在30分鐘左右。

  該小區1.3公裏處坐落有龍湖長楹天街,其對面為華聯常營購物中心。小區北側1.3公裏處有常營公園。此外,2018年6月29日報批通過的朝陽醫院東院區建設項目,規劃地點據常營地鐵站僅二三百米。

  在教育配套方面,柏林愛樂小區內坐落有忠德雙語幼兒園;小區南側有採用九年一貫制辦學模式的北京市忠德學校。

  小區環境有待改善

  盡管柏林愛樂擁有便捷的交通、齊全的配套和多樣的戶型,但其仍有許多需要完善之處。記者發現,小區內一些步道的水泥地面略顯老舊,樓道墻面上印著各式各樣的小廣告,路邊綠植帶中歷歷可見寵物的糞便……這些看似不起眼的細節卻很容易使人對小區的整體印象大打折扣。

  針對上述現象,小區附近另一中介的某資深經紀人表示,柏林愛樂整體物業費用較低,所以可獲得的物業服務也就相對有限。鏈家網信息顯示,柏林愛樂一二期物業費用為每月1.7-1.8元/平方米,三四期物業費用為每月1.98元/平方米。此外,該小區一二期落成時間較早,難免有配套設施老化的現象。

  據記者觀察,樓齡相對較新的三四期確實較一二期的整體環境更好。而柏林愛樂51棟樓分布較為集中,每一期之間沒有明顯的界線,這就導致了單期樓盤“私密性”的降低。

  此外,該小區並未實現人車分流,地上停車位在一定程度上擠壓了步道和行車道的空間,使得部分樓與樓之間的道路略顯局促。

  如果説入手柏林愛樂是為了改善,出手者同樣也是為了改善。上述資深經紀人表示,“在剛需被滿足的前提下,很多人開始對區位、社區的整體品質和居住的舒適度提出了更高的要求。”

  “不過總體來説,柏林愛樂在常營片區綜合條件較為突出,因此銷售情況一直比較樂觀。有不少購房者是來自國貿商圈的白領。”該資深經紀人對記者説。貝殼找房數據顯示,截至2月28日早7時,柏林愛樂近90天成交46套,近30天帶看735次。 (採寫/攝影 新京報記者 趙昱)

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