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2018年北京二手房均價預計下降4% 成交量難以再翹尾
2018-12-06 07:51:37 來源: 北京青年報
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  新房分流需求 二手房成交量難以再翹尾 房山、亦莊、西城11月成交均價跌幅靠前

  2018年二手房均價預計下降4%

  數據來源:貝殼研究院,僅供參考

  以往北京二手房市場經常會在年底出現成交上升的翹尾行情。但今年年底,北京大多數區域的二手房價格都出現了明顯回調,翹尾行情恐怕難以再現。

  北京青年報記者近日在西城區關注度最高的德勝門附近走訪發現,原本報價740萬元的一居室最終660萬元成交,上半年還14萬元/平方米左右的均價,已經滑落至13萬元/平方米,個別不滿五年的房源成交價甚至跌到了12萬元/平方米。不僅是高價的學區房,一些剛需和改善樓盤的成交均價同樣出現了明顯下滑,貝殼研究院數據顯示,剛剛結束的11月份裏,西城區域房價環比下跌幅度達到了5.5%,東城、海淀、亦莊的環比降幅也達到3.5%、3.6%和4.6%,而房山區域降價幅度最大,達到8.2%。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場供需繼續走低,又逢年底限競房集中入市,形成新房供應潮,預計年末二手房市場成交量反彈力度有限。

  早賣一年 差了120萬元

  “我是去年12月31日賣掉了望京的房子,就是為了給女兒換到東城的學區。當時全款賣了850萬元,拿了錢就換了一套東城區小三居室,協商了十個月周期,不久前剛剛完成了過戶。就在我折騰搬家的時候,熟悉的中介悄悄告訴我,幸虧賣得早,放在現在可能也就730萬元。”

  在一家央企做管理工作的胡先生向北青報記者介紹,他在望京的房子是2012年買的,是一套7層的三居室,去年剛滿了5年,但並不是名下唯一一套房子,當時賣了850萬元。而他從中介經紀人口中得知,上個月剛剛成交了一套19層的同戶型,而且還是滿五年唯一的房子,沒有多余的稅費,成交價為768萬元。要是他的房子放在現在賣,估計也就730萬元。

  這個消息讓胡先生感到既慶幸又緊張,慶幸的是高點完成交易,緊張的是一年跌了14%,讓胡先生對未來走勢充滿疑惑。

  胡先生的例子並非特例,降價、議價已經成為了當前二手房市場的常態。

  張女士從10月起就挂牌了自己的二手房,這是一套位于海淀區志強北園的北向兩居室,房本面積58平方米,臨近地鐵積水潭站,挂牌價480萬元,但在挂了兩個月後,始終沒有特別感興趣的購房人,于是張女士不得不再次降價調整為460萬元,單價不足8萬元。但即便如此,中介經紀人仍向她建議,因為房子沒有南向屋,如果想盡快成交最好定在450萬以內,出手的可能性更大。

  各個區域二手房價格下降的案例,顯然預示著二手房市場的低溫走勢。貝殼研究院Real Data數據顯示,11月北京二手房市場實時成交量于10月低位微幅回升,環比增加3.5%。但成交均價明顯下滑,均價連續三個月下跌至59381元/平方米,環比下跌2.8%,同比微跌0.7%,均價與今年3月水平接近。

  兩點原因造成二手房價格走低

  隨著房價的逐月下跌,二手房市場的預期持續松動,購房人觀望情緒蔓延,中介經紀公司的帶看量也依舊保持下降態勢。貝殼數據顯示,鏈家帶看量環比減少2.7%,業主對成交價格作出更大的讓步,議價空間增至5.2%。

  與此同時,買賣雙方的入市積極性也進一步下降,新增房源和客源量分別環比下降13.7%和2.6%,購房者觀望情緒進一步蔓延,已入市業主心理預期繼續松動。

  貝殼研究院的數據顯示,11月新增帶看客源量環比繼續下滑,這已經是自今年5月後連續下滑的第6個月,尤其是重點監控的核心500個樓盤,7天帶看比例依舊處年內低位。

  許小樂透露,正是在這樣的低迷需求影響下,調價中漲價房源佔比僅保持在10%的低位上。業主報價從7月份開始就出現了陸續下滑的態勢,11月二手房報價比10月份環比下跌1.4%,跌幅略有擴大。議價空間繼續擴大至5.2%,處在2017年以來的高位上。

  對此,許小樂表示,均價的走低一方面是市場成交低迷,業主預期松動主動降價所致。在貝殼研究院的數據中,有統計的13個區中有12區均價環比下跌;另一方面也受結構性因素影響,10月以來單價相對較高的小戶型成交佔比連續兩月下降,導致成交套均面積環比持續擴大。11月套均面積擴大至82.7平方米,是2017年下半年以來最大值,均價在一定程度上被結構性拉低。對此,許小樂認為,當前北京二手房均價跌幅擴大,均價絕對水平已低于去年同期。

  預計全年二手房降幅4% 成交超15萬套

  價格陸續下跌,會換來成交量的上升嗎?目前從數據看來,買漲不買跌的態勢依舊,即便二手房價格出現了明顯下跌,但對成交量的拉升並不明顯。Real Data數據顯示,2018年11月北京二手房成交量低位小幅回升,再次站上月均1萬套水平,但市場成交節奏繼續放緩。

  成交的小幅回升使得可售庫存小幅下降,去化周期略微縮短,但兩者仍處2016年以來的高位上,去化仍舊較難。數據顯示,鏈家11月帶看成交比由84天下降至77天,帶看轉化率有所提高,但仍保持年內高位。買賣雙方成交周期環比分別延長了6.3天和5.5天,達到了2017年以來歷史峰值,核心500盤快速成交率繼續下探至19.4%,市場成交節奏繼續放緩,成交難度繼續增大。

  對此,許小樂預計,當前市場供需繼續走低,又逢新房集中供應潮,預計年末市場反彈力度有限。統計數據顯示,新增房源降幅明顯擴大。線上數據亦顯示購房者入市積極性不強,掌上APP獨立訪客數UV及頁面瀏覽量PV保持在2018年3月以來低位。新房方面,年末新房集中入市,11月入市限競房及共有産權房逾6500套,在一定程度上分流二手房需求。因此,預計年末市場翹尾幅度不大。許小樂預計,根據貝殼研究院的數據分析,今年全年二手房成交量將保持在15萬-15.5萬套左右,全年均價同比將下跌4%左右。(記者 李桁)

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【糾錯】 責任編輯: 聶靜
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