這是在英國蘇格蘭格拉斯哥大學拍攝的學生公寓

文/范慧勇

編輯/胡艷芬

　　日前，國際投行高盛集團和投資夥伴一起以1.1億英鎊收購了兩棟英國學生公寓樓。這標誌着，高盛在2020年將其主導締造的英國第三大學生公寓運營商iQ集團和資産包以46.6億英鎊（1英鎊約合9.3元人民幣）轉售給黑石集團後，重新回歸英國學生公寓市場。

　　由於近兩年來英國的國際學生數量有所下降，因此市場對高盛再次押注英國學生公寓的投資行為有所質疑，而這也讓此次收購備受關注。

　　事實上，英國學生住宿的需求總量仍在增加，而學生公寓的供應量受各種因素影響仍嚴重短缺，這促使投資者持續青睞英國學生公寓的投資，但也開始顯露出一些難以克服的困難或風險。

學生增加，床位嚴重不足

　　英國最大的學生公寓運營商聯合學生公司（Unite Students）近日發布財報，算是對市場擔憂國際學生人數下降，以及對高盛重返英國學生公寓市場的謹慎觀望，做出了一種回應。

　　聯合學生公司在英國各大學城鎮管理着約7.4萬套學生公寓，其發布的這份最新財報顯示，來自不同國家的留學生數量每年有波動，但包含英國本地大學生在內的大學新生總量每年都在增加，因此該集團管理的學生公寓2024年營收實現了同比增長16%。

　　該公司&&，來英留學的國際生人數在經歷了兩年小幅下跌後，在2024至2025學年，已呈現反彈回升局面，英國內政部向留學生簽發的簽證量同比增長近14%，該公司約三分之二的學生公寓已接到了2025至2026學年的預訂，租金上調幅度預計至少在5%。

　　聯合學生公司首席執行官喬·利斯特分析稱，英國學生公寓市場的前景令人鼓舞，工黨組閣以來的留學生政策趨向有利，留學生需求繼續增長，但新建學生公寓的數量增長乏力，外加私人房東可供出租的房源逐年下降，造成學生住房進一步短缺，推動租金持續增長。

　　英國高等教育政策研究院（HEPI）最新的一項調研報告顯示，全英國約240萬高等教育在校生中，約150萬學生對住宿床位有需求，而目前市場上專門的學生公寓床位數僅61萬個，供應遠低於實際需求，意味着大量學生需要租住普通民宅。

　　其中，倫敦地區的學生公寓短缺現象最為嚴重，國際房地産顧問服務機構第一太平戴維斯（Savills）統計顯示，2024年倫敦各高校共有近34.5萬全日制學生，但市場上只有9.1萬個學生公寓床位。

　　學生公寓供不應求的情況並非英國獨有，世界主要留學目的地都存在此類難題。學生公寓短缺也在很大程度上影響着牛津大學和劍橋大學這兩所國際名校的擴招。和英國絕大部分高校學生需要自己租住公寓不同，牛津和劍橋因為是學院制，通常按照現有宿舍床位數量來決定全日制學生的招生數量。因此，學校在沒有建成新宿舍前，也無法招更多學生。

多種因素制約新建公寓

　　新建學生公寓增長乏力，是英國學生公寓市場面臨的另一個巨大挑戰。

　　學生公寓搜索&&StuRents收集的數據顯示，2022年全英共有2.7萬個學生宿舍床位的開發申請規劃被提交，其中2.4萬個獲得批准。相比之下，2016年是近年來的峰值，當時提交超7.2萬個床位規劃申請，獲批5.6萬個。這顯示申請和獲批的公寓建設規劃均呈現不升反降的嚴峻局面。

　　導致英國學生公寓供應不足的一個重要原因是，絕大部分大學城鎮的建設用地嚴重受限，即使是高盛、黑石、睿星資本等國際大型投資機構在英國的學生公寓項目，單個項目的規模也很難擴大。

　　萊坊房地産經紀公司（Knight Frank）的統計顯示，2024年私營投資機構在英國學生公寓市場項目中簽署了創紀錄的22項土地交易，總金額達4.73億英鎊，但平均每個地塊的公寓數量僅為約430套。其中美國最大的公寓運營商、英國第二大學生公寓運營商睿星資本的一個項目，收購了曼徹斯特一個擁有1014個床位的舊酒店，計劃將其改建成學生公寓，這成了2024年公寓數量最多的一筆交易。

　　房地産和資本管理公司仲量聯行（JLL）的英國學生公寓部門負責人休·福裏斯特&&，新增供應量嚴重短缺原因有多種，比如針對新建學生公寓的規劃申請極具挑戰性，以及整個建築行業受到技工短缺、建築成本上漲等的制約。

租金年年漲，地區差異大

　　正是因為英國學生公寓供不應求的局面難有改觀，使得租金持續上漲。

　　英國高等教育政策研究院（HEPI）新近的統計報告稱，2023至2024學年全英學生公寓的平均租金增長幅度為8.02%，創下歷史新高；其中市場上純私營商業機構（和大學沒有合作關係）的學生公寓租金漲幅為9.39%。

　　不同城市中，格拉斯哥以超過19%的平均租金漲幅居首，而倫敦的租金水平居全英之首。2024至2025學年，倫敦地區各類專門的學生公寓，平均年租金為13595英鎊，高於2022至2023學年的11500英鎊，短短兩年漲了18%。

　　該調查還顯示，倫敦14%的專用學生宿舍年租金超過20000英鎊。其中一部分位於高校密集區Bloomsbury或King's Cross等局部區域的學生公寓，每個房間每年的租金超過40000英鎊，相當於每週800英鎊。費用雖然高昂，但需求仍然巨大。調查顯示，此類公寓超過三分之二的單元在9月開學半年前就被預訂。

　　StuRents的研究主管理查德·沃德解釋稱，儘管全英範圍內學生公寓的供應嚴重短缺，但不同的大學城鎮差異巨大：“當倫敦、布裏斯托、格拉斯哥或曼徹斯特等城市的學生正在為搶租住宿房間而掙扎時，考文垂等個別城市的學生公寓運營商，已經開始擔憂空置率的問題了。”

　　萊坊房地産經紀公司的合夥人凱蒂·奧尼爾稱，儘管學生的租金承受力達到極限，局部地區的供應也接近飽和，但總體上持續存在的供應缺口，將繼續吸引全世界的投資者來投資英國學生公寓市場。在供應短缺的大學城鎮，行業回報仍將豐厚。

留英學生租房小貼士

　　針對英國學生公寓嚴重短缺，留學生租房困難重重的現象，筆者有以下實用性建議。

2023年3月26日，劍橋男隊隊員（左）率先到達終點。當日，英國牛津和劍橋兩所大學每年一度的賽艇對抗賽在倫敦泰晤士河上舉行

　　收到學校錄取通知書且確定了就讀意向後，盡快通過學校提供的學生公寓官網，提前預訂宿舍。錯過學校內部學生公寓預訂的留學生，應盡快登錄學校錄取材料裏推薦的私營學生公寓運營商官網，提前預訂合適的公寓。

　　盡量避免通過社交媒體上的網紅或個人提供的非官方渠道預訂宿舍。在無法確認房源真實性或介紹人資質的情況下，不要進行任何付款或轉賬，謹防被騙。

　　如果錯過了專門的學生公寓預訂，不得不租住普通民宅，則盡量通過英國正規的房地産門戶網站，如“正確舉動”房地産網（Rightmove）、祖普拉公司（Zoopla）等查詢房源，並直接和對應的正規中介&&。

　　另外還需留意中國駐英國大使館、英國文化教育協會的留學指南，和各類安全注意事項，提高安全意識，謹防被騙。

　　（作者係《英國房産投資指南》總編輯）