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2020 12/ 23 08:38:36
來源:證券時報

實探深圳寫字樓租售:租金持續下行 大宗買賣頻現

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  走在深圳街頭,你會發現,許多寫字樓外立面都挂著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。一邊是供不應求,一邊是供大于求,與住宅市場火熱相比,今年深圳的寫字樓市場明顯承壓,租金持續下跌。不過,寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊。

  租金承壓

  高品質寫字樓不再挑租客

  “金中環兩三年前最高租到每月每平方米250元,現在只要150元。”張經理是福田CBD區域的資深寫字樓中介經理,他介紹説,“一些二房東模式的寫字樓品質不高,租金下跌明顯,高品質寫字樓的租金也出現了不同程度下跌,甚至還有一些免租期優惠。過去,這些高品質寫字樓通常會挑租客,現在也不挑了,有公司租就行。”

  隨後, 記者致電樓齡較新的福田區深業上城寫字樓招商服務中心,工作人員明確表示暫不接受P2P和對外營業性質的企業,其他類型企業則不受限制。

  在多數業內人士看來,深圳的寫字樓曾經出現過兩極分化,一方面部分品質較低寫字樓降低租金吸引中低端租客,另一方面則是高品質寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發模式:一類是由民企主導的分割散售,另一類是統一業權、管理相對較好的只租不售。由此可見,無論品質高低,寫字樓目前都出現了不同程度的招租難。

  作為深圳寫字樓最為集中的區域之一,福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業晴雨表。記者走訪多個區域發現,寫字樓租金價格普降,許多寫字樓業主甚至主動提出租金打折以維持出租率。

  在深圳,一些企業會選擇在年底進行企業遷移。“我最近在幫公司物色合適的辦公場地,羅湖地王大廈也是地標之一,現在租金在每月每平方米150元左右,甚至還可以打折,兩三年前的租金可要200元。”陳經理是深圳一家地産公司的行政部經理,他還告訴記者,“我們公司與業主簽訂了3年租約而且快要到期,過去3年約定每年租金上調5%,現在看起來有點吃虧。不過,如果現在搬離也涉及不少的費用,所以我們考慮如何與業主重新簽訂租約,獲得更多的優惠。”在業內人士看來,陳經理遇到的情況被稱為租賃重組,這在最近也時常發生。

  仲量聯行的最新數據顯示,深圳甲級寫字樓三季度空置率為27.8%,環比二季度25.8%上升兩個百分點;四季度的空置率為25.6%,環比下跌2.2個百分點。此外,今年深圳全市甲級寫字樓租金水平同比下降8.6%,至每月每平方米194元,但下半年的租金降幅緩于上半年。

  對于租金降幅趨緩,在業內人士看來也“得益于”疫情影響下深圳許多新建寫字樓推後入市。仲量聯行的數據顯示,深圳寫字樓市場今年共錄得約93萬平方米新增供應,其中近七成供應來自南山區,該數據低于此前市場的普遍預期。不過,未來12個月深圳市場將迎來近180萬平方米的新增供應入市,推高全市甲級寫字樓空置率水平。面對寫字樓市場供過于求,從土地供應端來看,深圳如何平衡商業用地和居住用地之間的關係,仍是一道難題。

  大宗交易頻現

  盡管租金持續下跌,空置率居高不下,但寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的板塊,一些“大鱷”仍在進軍深圳寫字樓市場。

  戴德梁行的數據顯示,今年第三季度深圳大宗交易市場活躍度回升,共錄得大宗交易105.8億元,同比增加153.6%。記者調查發現,最近幾個月深圳時常發生寫字樓的大宗交易,僅在羅湖筍崗片區,中國人民保險集團就買下招商中環的一棟寫字樓,開泰銀行中國總部入駐華潤筍崗中心。仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣表示,今年的疫情延緩了投資人的考察和投資決策,但並沒有影響其投資粵港澳大灣區和深圳市場的決心,投資人下半年在深圳加快尋找優質項目。從投資物業類型來看,深圳全年大宗交易仍以辦公樓為主,佔交易總額的61%。其中,寫字樓投資型買家佔比超過65%。從投資區域分析,深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山,其中寫字樓的成交主要集中在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,今年受疫情影響再加上供應量持續增加、需求放緩,深圳寫字樓市場供需不均衡的現象凸顯。但深圳仍然是一個經濟發展前景較好的城市,投資人趁目前寫字樓價格處于相對低位買進,一方面可以省去租金,另一方面也可以坐享物業升值。所以,一些處于規劃利好區域的物業,在現在的市場環境下,仍然能獲得資本的青睞。

  仲量聯行的數據顯示,對于今年深圳寫字樓的大宗交易,從投資者行業分類可以看出,保險類公司表現活躍,佔據全年大宗交易總額近六成。有分析人士表示,就全國市場而言,險資進軍房地産主要有三種途徑:直接投資上市房企的股權;收購整棟商業物業獲取租金回報;通過債權、股權投資的方式介入房地産開發。雖然寫字樓的流動性較差,但是可以作為較為穩定的長期投資,這也符合險資投資運用的安全性原則要求。

  戴德梁行研究院副院長張曉端表示,在新冠肺炎疫情持續影響下,自用型買家考慮企業未來經營情況而顯得越發謹慎。整體而言,當前氛圍偏向買方市場。雖然當前深圳市場在售物業較多,但普遍為在建或尚未出租的狀態,有穩定租約的成熟物業依然是機構投資者的主要投資標的。

【糾錯】 【責任編輯:遊蘇杭 】
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