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寫字樓“大考”
2020-06-30 07:07:00 來源: 中國青年報
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  寫字樓出租率是反映經濟活躍程度的一項重要指標。新冠肺炎疫情以來,空置率上升,成為一線城市寫字樓面臨的共同問題。隨著全國防控形勢的好轉,從4月開始,一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄,但市場想完全恢復仍需時間。一座座寫字樓正在經歷疫情後的“大考”。

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  疫情的反復讓很多人措手不及,王曉穎的工作也多了變數。

  作為駿豪租售部的負責人,王曉穎的工作就是説服各種企業搬到駿豪·中央公園廣場來辦公。駿豪·中央公園位于北京中央商務區(CBD)的邊緣。在2019年的前兩個季度,王曉穎租出去18000㎡,但在2020年剛過去的半年間,這個數字銳減到了5000㎡,而這樣的業績,在市場上“已經非常好了”。新冠肺炎疫情導致經濟活動大量減少,正讓駿豪·中央公園一類的寫字樓面臨生存問題。

  盡管一季度中國GDP增長-6.8%,但大部分經濟學家認為中國經濟韌性猶在,經濟的增長軌跡將呈V字形,或是U字形。就像2003年SARS爆發時那樣,一旦病毒得到控制,經濟便會迅速反彈。但在疫情中受衝擊最大的一些行業及領域的“自救”與復蘇仍然艱難。

  寫字樓出租率是反映經濟活躍程度的一項重要指標。目前,無論是戴德梁行還是第一太平戴維斯,這些國際頂尖的房地産服務提供商發布的市場報告顯示,空置率上升,是一線城市寫字樓面臨的共同問題。

  一季度,北京寫字樓市場凈吸納量為-36782平方米,空置率小幅上揚至13.8%,其中甲級寫字樓的狀況尤其值得關注,13.2%的空置率創下自2010年以來10年間的最高值。而深圳、上海、廣州的寫字樓空置率分別為24.6%、21%和5.2%,和去年同期相比,均有不同程度的上升。

  隨著全國防控形勢的好轉,一些地産商的數據顯示,從4月開始,一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄,但市場想完全恢復仍需時間。一座座寫字樓正在經歷疫情後的“大考”,在家裏待了幾個月的人們已經迫不及待按下經濟的重啟鍵。

  “誰願意退租離場”

  CBD是北京寫字樓經濟最活躍的地方,在7平方公裏區域范圍內,寫字樓面積達480萬平方米,活躍著40多萬從業人員。1月中旬,中介圈裏就流傳著一則消息:CBD最核心的位置國貿大廈出現了空置——被視為市場緊急的信號。

  突如其來的疫情讓市場主體措手不及,工廠、辦公室、餐館和商店紛紛關門,幾個月的戰“疫”持續下來,“活下來”成了許多企業的首要目標。

  壓縮成本、保留足夠的現金流成了它們的首要大事。北京一家互聯網廣告公司的負責人張小朵(化名)已經準備“搬家”了。疫情發生後,很多企業削減了廣告營銷方面的投入,這直接影響了張小朵的營收,“大概少了一半多”。

  張小朵原來租在CBD,這裏客戶多,公司辦公地點也能體現企業的實力,她和大樓方面簽了3年租約,今年正好到期。去年年底,大樓租售部的工作人員還打電話問她續租的事,她答應了,每天每平方米11元左右的價格在CBD並不算高,如果“搬家”,還要花錢重新裝修,也面臨員工流失的問題,張小朵並不願意折騰。

  可是疫情後,她改變了主意。過完年,她就著手打聽麗澤、亦莊等新興商圈的寫字樓情況,也實地跑了一些地方。憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業配套,這些新興商圈已成為市場新寵。最終,她考慮把公司安在亦莊的一個産業園裏。

  “雖然距離北京核心區遠點,但那又怎樣呢?”張小朵這樣安慰自己,身邊不少朋友早幾年就已經搬了。她列舉了新址的種種優勢,比如租金只要每天每平方米5元,園區還有免費接駁員工的大巴,工作人員的服務態度特別好……

  説著説著,她嘆了一口氣:“要不是實在沒辦法,誰願意退租離場?”

  張小朵創業8年,公司從早期寥寥數人發展到現在近百人的規模,其間雖然也經歷了很多困難,但公司的發展總體是向好的。

  那些年中國經濟一直保持中高速增長,北京很多著名的寫字樓就是那時候建起來的。比如國貿三期,那曾經是北京最高的建築;兩年後,“中國尊”的地塊被中國中信集團拿下,建成了現在的北京第一高樓;再後來則是駿豪·中央公園廣場……這些都是當代中國具有廣泛影響的地標性建築。

  搬到CBD前,張小朵在望京的一幢乙級寫字樓裏辦公。因為業務的緣故,她常常來CBD談合作,她喜歡看這些高樓,有時談得晚了,她索性就在樓宇間散會兒步。看著不同顏色的燈光閃爍,人流來來往往,有一種説不出的充實和滿足感。

  3年前,她終于搬進了CBD。搬家那天,公司主要負責人舉行了“慶功宴”,那時,她們剛簽下了一個大客戶的訂單,日子蒸蒸日上。宴會上,大家一起説了很多豪言壯語,立誓要重新在CBD“開疆拓土”。觥籌交錯間走到了現在,張小朵説,每次一閉眼想到這些,總感覺一切恍如昨日。

  復工復産的困難

  疫情在全球的暴發,加劇了防控的難度,也影響了人們的信心,這反映到寫字樓上就是空置率的上升。“市場活躍度肯定不如以前了”,王曉穎説。

  她告訴中青報·中青網記者,往年春節過後,寫字樓租賃市場會有一波行情,而今年不用説行情,一些原本談好的客戶也因為預算不夠,不斷往後拖延租賃的時間。

  “甚至連物業費都收不上來。”樂圖物業服務有限公司總經理莊穎從另一個領域觸摸到了疫情的影響。她負責駿豪·中央公園廣場的物業服務,疫情剛發生的那兩個月,拖欠物業費的商戶越來越多,她打電話催繳,對方説:“我的店都沒開過門,為什麼要交物業費?”

  莊穎年後就回公司上班了,樓宇裏的能源供應、地面清潔、設備維護都不能停,她向租戶解釋:物業的工作一直在進行,因為疫情,成本還增加了不少。比如清洗中央空調,往常一個月清洗一次,疫情期間增加到一個月4次,還是用大量的消毒水。她説,大部分租戶表示理解,但有的確實“囊中羞澀”。

  疫情期間,為了爭奪市場,一些寫字樓甚至打起了“價格戰”。一位中介告訴記者,他了解到的情況是北京大部分商圈的寫字樓都降了價,幅度在3%-20%不等,“是非常大的折扣”。

  大幅下降的租金成為中介兜售寫字樓、勸人換租的最大賣點。第一太平戴維斯的數據顯示,一季度北京甲級寫字樓平均租金每月每平方米人民幣363元,同比下降2.6%。望京商圈寫字樓租金下調幅度達到了7.5%,跌幅居北京主要商圈第一名。

  王曉穎在北京的寫字樓租賃市場摸爬滾打了近20年,在打電話還需要翻“黃頁”的年頭,她就做起了租賃業務。這些年,她見證過這個市場的興盛,也經歷過危機。比如在P2P行業爆雷的時候,一些城市CBD的甲級寫字樓出現過整層搬空的現象;全球金融危機時,一些外資企業開始壓縮成本選擇“共享辦公桌”,直接衝擊了寫字樓租賃業務……但沒有哪次起落能和這次相比。

  “大家在共渡難關”

  雖然艱難,但中國的復工復産仍在穩步推進。目前,全國大部分城市都已經降低了緊急響應的等級,這讓人們相信病毒在一定程度上已經控制住了,各地的人們慢慢回到了各自的崗位上。

  復工後,莊穎最關注的是企業的經營狀況,尤其是那些底商,他們承受風險的能力相比大企業要差得多。每天她都會在大樓裏“巡邏”,聽著租戶的經歷,也去了解他們的續租或退租意向,以作應對。

  莊穎和租戶們關係不錯。疫情期間,有租戶來不了大樓,她和同事們幫著租戶澆澆花,給金魚喂喂食;清洗中央空調時,她們也給租戶的自有空調提供有限的幾次免費清洗服務,雖然這些增加了物業的成本,但她想讓租戶看到“大家在共同渡過這個難關”。

  目前,駿豪·中央公園廣場一共有3戶租戶有退租意向,都是底商,經營餐飲行業,疫情期間,他們受到的打擊尤其沉重。正常營業後,業績雖有起色,但仍有困難。他們希望在租金方面給些優惠。莊穎也幫著去爭取,她和業主商量,現在招新不容易,如果租戶退租,空置期長,業主損失更大,“總要考慮長遠利益”。她還和大樓裏的大企業聯係,希望他們能在員工訂餐、超市購物等方面給底商們一些力所能及的支持。

  可以稍感慰藉的是,市場正在恢復生機。隨著復工復産的不斷推進,全國越來越多的寫字樓開始取消門口量體溫的環節,樓下的底商陸續開門了,莊穎的物業費也慢慢都收了上來,原來想退租的3戶租戶最終只走了1戶……這些都是好兆頭。一家國際投資公司的報告顯示,截至4月,在國際疫情愈演愈烈之際,它所追蹤的多個中國大城市裏的知名餐廳已經恢復了疫情前的人氣。

  這主要得益于中國政府前期採取的多項復工復産舉措。自2月下旬以來,四次中央政治局會議都在討論重啟經濟,政府的優惠措施分四批下達了幾十條。目前,這些措施仍在有條不紊地推進。

  同時,在不久前結束的全國兩會上,無論是就業、民生、消費還是生産,在政府工作報告中都有詳細的注腳,這表明了政府提振經濟的決心。

  張小朵希望經濟能加速恢復,北京疫情的反復雖然讓她有些擔憂,但她相信,有了前期的經驗,這次能更快控制住。在接下來的兩個月,如果她的業務規模能恢復到去年同期的水平,她就不考慮“搬家”了。從4月份的業務量看,這並不是一個遙不可及的目標。

  4月中旬的某一天,張小朵下班後開車回家,被堵在了路上,平日裏,CBD是北京最擁堵的區域之一,尤其是上下班高峰期,車輛根本“挪不動”,但受疫情影響,這條路暢通了近兩個月。

  城市交通是中國經濟狀況的一個好指標。那天,短短幾公裏的路,張小朵走了近1個小時,但這次是她被堵得最開心的一次。 (記者 張均斌)

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【糾錯】 責任編輯: 周楚卿
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