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商圈裂變——北京多中心商業格局如何重構?
2019-07-18 08:14:37 來源: 北京日報
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  噴泉、人造沙灘、名品折扣、影院、京東生鮮超市……上個周六,房山長陽半島居民袁女士一家三口在首創奧特萊斯泡了一整天,吃喝玩樂購一站式解決。

  “體驗不比西單、王府井差,又何必舍近求遠進城?”像袁女士這樣,很多郊區居民如今“足不進城”,同樣能享受到高品質的消費。

  放眼東西南北,一個個大型商業綜合體在京郊崛起,與市中心傳統商圈形成分庭抗禮之勢,商業多中心格局已基本形成。但不容忽視的是,人口遷移帶來了商圈裂變,但北京中心城部分商圈的空心化跡象也初步顯現。

  軌道交通網托起“多中心”

  通州萬達廣場,333651人;大興西紅門薈聚,242939人;龍湖大興天街,196982人;西單大悅城174069人;君太百貨143275人……

  就在上月,騰訊房産與騰訊地圖開始發布“一周購物中心熱力榜”。這份基于手機位置信息的大數據監測顯示,郊區商業綜合體的人氣已趕超中心城核心商圈,承接原本聚集于市區的龐大消費客流。

  這些郊區商業新中心,幾乎無一例外地緊靠地鐵,甚至直接將地鐵通道融入商業綜合體。

  左右兩只手各拎3個購物袋,在首創奧萊與袁女士擦身而過的,是家住白紙坊的小魯。

  小魯是奔著兩雙情侶鞋而來的。本來想著買了就走,可奧萊的業態牢牢抓住了她,讓她舍不得離開。

  “以前愛逛西單、宣武門,沒想到郊區也有這麼好的地方,而且房山線地鐵站出來就是,早知道就不開車了。”小魯將“戰利品”填滿了後備廂。

  作為最有消費能力的中青年群體一員,她的逛街路線和千萬北京市民的足跡相重疊,構成了北京商業布局調整的路線圖。

  以前,這張線路圖有個最大的交匯點——城裏的“老四大”區域。改革開放以前,王府井百貨、西單商場、隆福寺市場、東安市場集中在核心城內,成了消費能力最強、客流最大的京城核心商圈。

  但隨後,三環、四環、五環的擴張和地鐵線路的不斷延展,帶動北京商業中心隨之開枝散葉,形成了CBD、公主墳、五道口、望京等商圈。尤其最近幾年,郊區軌道線網帶來的人口大規模轉移,加速了郊區大型商業中心的崛起。

  “6年來,我們的銷售額漲幅每年都超過30%!” 首創奧萊總經理助理楊新偉言語中透著興奮。郊區商業的規模化已經顯現出和城區商業中心對抗的能力。“我們力爭在2021年實現50億元的年銷售額。”伴隨著奧萊二期開業,楊新偉對業績增長更有底氣。

  在郊區商業中心裏,首創奧萊並非一枝獨秀。西紅門薈聚、通州萬達、龍湖大興天街、昌平樂多港等,都發揮了巨大的磁石效應,將奔向城裏的客流大軍牢牢鎖定在家門口,甚至開始吸引一些中心城的客流。

  來自北京市商務局的公開數據顯示,截至2018年,北京超過5000平方米的大型商業設施共有515家。其中在軌道交通站點1000米輻射范圍內的多達314家,佔總數的61%,其中238家不在中心城區。

  總體看,這樣的分布與北京人口總體布局基本匹配。根據市統計局的最新數據,2018年,本市城六區常住人口為1165.9萬人,較2017年減少42.9萬人。而郊區同比增加26.4萬人,佔全市常住人口比重從44.3%提高到45.9%。陸續崛起的郊區商業中心,在一定程度上也緩解了中心城的交通壓力。

  郊區新中心分布欠均衡

  傍晚時分,西紅門薈聚已經摩肩接踵,就餐的人群排起了長隊。但40公裏開外的回龍觀華聯商廈卻有些冷清,推著嬰兒車的年輕媽媽在三樓就餐區打起了盹兒。

  這個聚集了40多萬常住人口的“睡城”,商業繁華程度與西紅門形成了強烈反差。

  “商業配套比20年前好多了,滿足日常生活需求沒問題,就是周末沒地兒去!”龍躍苑的老住戶謝林湘吐槽,華聯商廈的衣服連多看一眼的興趣都沒有,新開的萬科中心時尚一些,就是體量太小,“回龍觀的錢都花到城裏去了”。

  龍澤苑東區的上班族劉君也感覺回龍觀的商業設施偏低端,“總體看品質不高。”除了買一些日常生活用品,他很少在家附近消費,更愛奔西直門凱德MALL。而拖家帶口的家庭,周末購物遛娃,大多奔海淀華潤五彩城,甚至更遠一些的天通苑龍德廣場。

  “這樣的商業短板在京郊不少人口密集區都存在,如通州馬駒橋、昌平沙河等。北京商業已經不再是總量問題,而是供給結構和供給質量方面的問題,有待基于因人制宜的原則實現在不同地區的精準匹配。”中購聯購物中心發展委員會主任郭增利分析,郊區居民已經不滿足于簡單的基本生活需求,多中心的商業格局中,需要更多薈聚這樣滿足消費升級需求的“鎮山石”,才能對周邊地區形成足夠的輻射力。

  但要復制薈聚的成功,談何容易。記者昨日前往天通苑最火爆的龍德廣場體驗發現,從天通苑南地鐵站出來,倒公交要坐3站;7點多逛完出來,發現站點比較近的公交車都沒了,只能打車奔地鐵。

  “開車去也費勁,立湯路沒有不堵的時候。”天通苑西區老住戶楊敏説,雖然離家很近,還是很少去逛龍德。

  而對于回龍觀居民而言,要期盼類似薈聚的超級購物中心落戶,只能寄希望于13號線分拆後,新建地鐵站能與大型商業中心一體化規劃。

  中心城商業競爭力待提升

  多中心的商業格局重構,有喜也有憂。

  2018年2月,城市發展研究雜志刊發了一篇論文——《基于簽到數據的城市商業空間空心化識別研究》。研究人員基于2012年至2015年的微博簽到數據發現,北京城六區的商業空心化已有端倪,尤其新街口、方莊、萬柳、公主墳、魯谷、大鐘寺等22個商業區,空心化狀態較為明顯。

  以方莊地區為例,作為北京早期的富人區,周圍高檔住宅小區基本建設完畢,整個地區內的住宅面積超過300萬平方米,但數量龐大的居住人群並未帶來消費活力的攀升。“除了吃飯方便,什麼都沒有!”兩年前搬離這裏的肖女士説。在新的購物中心漸成氣候之前,這裏曾經一度沉寂。

  眼下,以賽特、貴友、長安商場、天橋百貨為代表的一批傳統商場面臨的困境,更加深了人們對中心城商業空心化的擔憂。

  “中心城商業中心有不可替代的城市文化傳承,必須盡快提升競爭力來延續自己的價值。否則,隨著人口外遷和城市外擴,難免會出現消費支撐不足,甚至空心化問題。”郭增利分析,國際化大都市的定位和能級,讓北京商業有了巨大的想象空間,足以打造具有全球影響力的代表性商圈。

  巴黎有香榭麗舍,東京有銀座,新加坡有烏節路……北京多中心商業格局的重構中,誰能脫穎而出,成為中國傳統與現代相交融的國際化商業名片?一場轉型升級的大考擺在了中心城老商圈的面前。(記者 孫傑 實習記者 楊天悅)

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【糾錯】 責任編輯: 黃浩
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