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50家房企平均盈利能力連續兩年上升 富力ROE下降幅度大
2019-05-17 09:28:51 來源: 新京報
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  2018年報發布已經告一段落,但對于房地産行業過去一年的表現與總結並未結束。除了銷售額、營業收入、凈利潤、資産負債等單個指標外,過去一年整個行業和單個房企的綜合表現如何?可以從凈資産收益率(ROE)這一指標中窺探一二。

  新京報房産新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示,50家上市房企的平均ROE為19.57%,高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中,部分大中房企ROE值排名靠前,同比出現增長狀況,而部分中小房企ROE墊底,並出現負增長狀況。

  巴菲特曾經説,“我寧願要一家資本規模只有1000萬美元而凈資産收益率為15%的小公司,也不願意要一個資本規模高達1億美元而凈資産收益率只有5%的大公司。”

  這足以見得,ROE在判斷一個企業盈利能力強弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權益的比值,該指標越高,説明投資帶來的收益越高。在業內人士看來,ROE不僅反映了一個企業的盈利能力、資産周轉率、資金使用效率,還反映了杠桿使用情況和資産負債狀況。

  根據《50家上市房企ROE排行榜》,50家上市房企的平均ROE為19.57%,高于2016的15.62%和2017年的19.09%。據中國指數研究院數據顯示,2018年全年全國排名百強房企凈利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%,較上年分別提升0.2、0.9個百分點。

  在業內人士看來,受前幾年樓市高增長影響,2017年、2018年進入利潤結轉周期,房企盈利情況較好,使得ROE水平提高。

  碧桂園、恒大等盈利能力強

  總的來看,50家上市房企ROE排名出現分化,從ROE數據來看,大中房企ROE值排名靠前、穩定,同比出現上漲,而部分中小房企ROE墊底,並出現負增長狀況。

  具體來看,德信中國ROE排名第一,為72.89%,新城控股、融創中國、碧桂園、龍光地産、中國恒大、華夏幸福、朗詩綠色集團、時代中國、榮盛發展排名2-10位,ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中國奧園、龍湖集團、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。

  如果按照巴菲特甄選企業的標準,15%的凈資産收益率作為一個“紅線”的話,那麼在這個紅線之上的房企還有正榮地産、華潤置地、融信中國、金地集團、雅居樂集團、金科股份、保利地産、中海地産、世茂房地産等房企,他們的ROE在15%-20%。

  ROE排名最後五位的房企是當代置業、越秀地産、濱江集團、首創置業、遠洋集團、綠城中國等,ROE均在10%之下。

  中型房企ROE增速較高

  在增長率方面,部分中型房企增長率排名靠前。具體看來,德信中國、朗詩集團的同比增速超過10個百分點,中南建設、新城控股、金科股份、時代中國的同比增速超過5個百分點。

  而大房企較為穩定,諸如華潤置地、萬科、保利地産、碧桂園、融創中國2018年的ROE與2017年基本持平,中國恒大、中國海外雖然有所下降,但是幅度在0.5個百分點之內。分析2016年-2018的ROE增長情況,萬科以及保利地産、中海地産、華潤置地等大型央企較為穩定,變化幅度並不是很大。而融創中國、碧桂園、中國恒大2017年、2018年的ROE遠高于2015年。

  值得關注的是,部分排名靠後的中小房企增長率呈現負增長。從處于39位的佳兆業開始,有10名房企的ROE同比增速呈現下滑狀況,諸如當代置業的ROE同比下降4.7個百分點、綠城中國下降4.85個百分點,首創置業下降3.55個百分點,遠洋地産下降3.68個百分點。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,大房企擁有更好的品牌價值和營銷渠道,其利潤數據相對可以把握,部分營銷成本得到更好的把控,這也使得其比小房企具有更好的盈利機會。

  富力ROE下降幅度大

  值得關注的是,在增長率方面,富力地産ROE同比降幅最大,為27.34個百分點,從2017年40.24%至2018年的12.9%,接近2016年15.99%的水平。使富力地産ROE出現較大變動的原因是其凈利潤率出現較大變化,2016-2018年,凈利潤率分別為13.13%、36.14%、11.35%。

  還有綠城中國,其ROE在50家上市房企中處于最後一位,為3.71%。事實上,根據2018年財報,綠城中國2018年的歸母凈利潤10.03億元,較2017年21.9億元同比下降54.2%;凈利潤率為3.94%,同比2017年的6.37%下降了2.43個百分點,遠低于同行平均水平。對此,綠城中國在年報中曾解釋稱,基于市場環境變化,計提的減值虧損撥備對股東應佔利潤的影響較2017年增加6.51億元;以及因人民幣貶值對集團若幹外幣借款計提未實現匯兌凈虧損4.88億元。

  還有遠洋集團,其2018年ROE為7.38%,同比下降3.68個百分點,主要是受凈利潤率和總資産周轉率影響。根據wind數據顯示,遠洋集團2018年的凈利潤率為11.26%,同比2017年下降了6.43個百分點;總資産周轉率18.8%,同比下降了7.95個百分點。老牌國企首創置業2018年ROE為7.68%,主要是其較低的總資産周轉率,2016-2018年,分別為17.12%、15.52%、13.55%,首創置業2018的凈利潤率也不高,為10.4%。

  分析人士表示,隨著2017、2018年樓市調控的持續,特別是一二線城市實行限價措施,外加房企融資成本高企,房企的盈利水平大概率將會下滑。反饋到未來一兩年,其ROE或將呈現下降趨勢。

  ■ 分析

  利潤率、周轉率、財務杠桿影響ROE

  具體到單個房企,有的房企ROE異常亮眼,有的房企則表現較差。背後的原因是什麼呢?哪些指標影響著ROE?

  根據杜邦分析法,ROE=利潤率×總資産周轉率×權益乘數,如果一個企業想提高ROE,需要從這三個指標入手,凈利潤率代表的是公司賺錢能力,需要通過提高毛利率、降低成本等來提高,總資産周轉率代表的是公司資産運用的效率,加快去化、優化流動資産和非流動資産的比例等影響其高低,權益乘數反映公司利用杠桿的高低,與負債有直接關係,適當運用杠桿能提高權益乘數,但是要使得資本結構合理化,避免財務和資金鏈出現風險。

  《50家上市房企ROE排行榜》顯示,排名第一位的是德信中國,2018年剛剛于港交所上市,其ROE高達72.89%。東方財富網數據顯示,德信中國2018年毛利率為38%,增加了15個百分點,凈利率為22%,增加了10個百分點,資産負債率雖然有所下降,但是仍高于行業平均水平,為86%。

  值得關注的是,新城控股ROE排名第二,為41.05%。根據新城控股年報,2018年業績大增,實現歸母凈利潤104.91億元,同比增長74.02%;實現歸母扣非凈利潤75.97億元,同比增長51.87%;凈利潤率為22.5%,同比增加了7.1個百分點。盈利大增引來了監管層的關注,問詢問題涉及投資性房地産公允價值變動、合並報表等對于凈利潤的影響。

  新城控股ROE較高的另一個原因是快速加杠桿,2015年新城控股的資産負債率為79.5%,2018年已經達到84.6%。

  2018年50家上市房企凈資産收益率(ROE)排行榜

  排序 房企名稱 2018年ROE(%) 同比增速(百分點)

  1 德信中國 72.89 16.14

  2 新城控股 41.05 7.06

  3 融創中國 32.92 0.11

  4 碧桂園 32.20 0.38

  5 龍光地産 31.54 0.99

  6 中國恒大 30.18 -0.47

  7 華夏幸福 29.05 0.93

  8 朗詩綠色集團 28.26 10.10

  9 時代中國控股 27.05 5.46

  10 榮盛發展 24.76 2.25

  11 美的置業 24.37 -6.34

  12 中駿集團控股 24.23 -2.99

  13 萬科A 23.42 0.62

  14 旭輝控股集團 23.26 -3.65

  15 中國奧園 21.87 4.68

  16 龍湖集團 21.33 2.29

  17 招商蛇口 21.13 1.54

  18 禹洲地産 19.54 -1.09

  19 正榮地産 19.54 2.10

  20 華僑城A 19.05 1.00

  21 融信中國 18.71 -0.27

  22 金地集團 18.57 1.07

  23 華潤置地 18.38 0.64

  24 雅居樂集團 18.37 1.55

  25 建發股份 18.26 3.50

  26 金科股份 18.10 8.02

  27 綠地控股 17.15 1.94

  28 華發股份 17.08 4.05

  29 保利地産 16.52 0.59

  30 中國海外發展 16.35 -0.36

  31 中國金茂 15.18 2.84

  32 世茂房地産 15.12 0.88

  33 泰禾集團 14.78 0.78

  34 藍光發展 14.68 3.54

  35 陽光城 14.33 1.58

  36 合景泰富集團 14.31 0.27

  37 建業地産 13.96 2.47

  38 中南建設 13.95 9.57

  39 佳兆業集團 13.51 -7.00

  40 弘陽地産 13.45 -4.04

  41 富力地産 12.90 -27.34

  42 中國鐵建 11.23 -0.21

  43 寶龍地産 10.78 -3.13

  44 首開股份 10.44 2.23

  45 當代置業 9.67 -4.70

  46 越秀地産 8.24 1.07

  47 濱江集團 8.24 -4.40

  48 首創置業 7.68 -3.55

  49 遠洋集團 7.38 -3.68

  50 綠城中國 3.71 -4.85

  新京報房産新聞部、新京報傳媒智庫聯合出品

  説明:

  1、上述所列房企是以房地産開發為主業,屬于內資房企且已經在內地或者香港上市;所選房企樣本以上市房企2018年銷售額為基礎,從高到低(未披露銷售額的參考各大機構統計數據)選出50家企業。

  2、數據來源wind、企業財報,截止時間為2019年4月30日,數據為平均凈資産收益率(ROE),同比增速為2018年ROE減去2017年ROE。

  3、暫不考慮中國會計準則、香港會計準則、國際會計準則不同帶來的影響。

  本版採寫/新京報記者 段文平

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