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最嚴調控下 北京樓市回歸
2019-03-15 09:29:33 來源: 新京報
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  創意圖片/新京報記者 王遠徵

  兩年前的3月17日,北京出臺史上最嚴樓市調控政策,被稱為 “3·17新政”,認房又認貸、二套房首付比例提至60%等規定劍指投資投機性炒房。此後半個月內,“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。

  自“3·17新政”以來,北京新房市場經歷了2017年的腰斬,2018年在低谷中爬升;截至目前,北京二手房價格累計跌幅也已超10%;北京土地市場低溢價成為常態。2019年,“房住不炒”的整體定位不變,因城施策、分類指導成為調控的主題思路,“穩”仍是房地産市場的主基調。

  新房成交量回落後企穩

  北京“3·17新政”即將滿兩周年,北京新房市場成交量在經歷了2017年觸底後,于2018年保持穩定的同時略有抬升。在價格方面,受限房價項目以及共有産權房項目集中入市的影響,北京新房價格得到有效抑制,在重重調控疊加、供過于求的市場結構以及“房住不炒”的政策定位下,購房者預期市場將繼續保持穩定。

  在業內人士看來,2019年,北京新房市場仍將保持穩定的大趨勢,但成交量或將有小幅提升。

  2018年供應量幾近翻番

  2017年3月17日,北京市住建委等四部門聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,居民家庭名下在本市已擁有一套住房,以及在本市無住房但有房貸記錄的,二套房首付比例上調為60%以上,且住房貸款的最長期限縮短為25年。

  “認房又認貸”的同時,提高首付比例,這被稱為北京史上最嚴樓市調控,此後,北京又出臺了一係列樓市政策,諸如非京籍納稅從5年改成連續60個月、離婚一年內房貸按二套房執行等等,疊加之前的限購政策,北京房地産市場迅速降溫。

  新政推行一周年時,中原地産研究中心統計數據顯示,北京新建商品房住宅(不包括共有産權住房)簽約23388套,同比下降48.7%,刷新歷史最低紀錄。

  2018年以來,北京新房市場延續2017年的整體趨勢,但是在底部中略所回升。北京中原地産的統計數據顯示,北京新建商品住宅(不包括共有産權住房)成交23836套,同比上升11.56%。新增供應44809套,同比上漲97.2%,供應量幾近翻番,是近四年來供應的最高峰。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,“3·17新政”之前,北京新建商品住宅年均成交保持在5萬套,但是之後下降至2.5萬套左右,隨著限房價項目的集中上市,對成交量並未形成非常明顯有效的拉升,整個市場還是保持成交穩定的狀態,這是“3·17新政”帶來的持續影響,對于市場實際需求和未來預期産生利空作用的疊加效果。

  “認房又認貸”意味著有貸款記錄的購房者均被認定為“二套”,這一政策對換房需求的購房者影響較大,其次是上調二套房首付比例、房貸利率上浮等,也增加了購房者的成本和換房難度。

  共有産權住房、限房價項目平抑房價

  “3·17新政”以來,受共有産權住房、限房價項目逐步入市的影響,以及純高端商品住宅預售、網簽價格的限制,北京新房價格並未出現大幅上漲。

  據北京克而瑞統計數據顯示,2017年北京新建商品住宅(不含回遷房等保障房)的成交均價是45776元/平方米,2018年是46833元/平方米,同比僅上漲2.3%。不過在2018年12月份,北京新建商品住宅成交均價達到近兩年的新高,為63308元/平方米。

  在業內人士看來,這是由于幾個純高端商品住宅項目預售價格放松所致。不過,進入2019年,北京新房價格回歸至去年12月份之前的水平,數據顯示,1月份北京市新建商品住宅的成交均價是52265元/平方米,2月份是47344元/平方米。

  在郭毅看來,隨著限房價項目、共有産權住房的持續入市,對于北京房價具有平抑作用,高端住宅項目預售價格、簽約價格的松綁,都是可以預期的,但是放松有一定的限度,因為如果一旦全部放開,對于房價推升將會顯而易見。

  業內預計北京新房成交量將小幅回升

  58安居客房産研究院資深分析師李震認為,從今年全國兩會動向可以看出,穩地價、穩房價、穩預期是今年的工作重點,可以預見北京樓市大概率會維持現狀,一部分購房者認為目前北京樓市已經平穩,之前等待抄底的購房需求會在今年緩慢釋放,成交量短期內會有小幅回升。

  事實上,進入2019年,北京新房成交量穩中有升。北京克而瑞統計數據顯示,1月份,北京新建商品住宅成交4198套,環比增加11%,同比增加146%,2月成交1719套,雖然環比降59%,但同比上升約50%。

  “今年新房整體成交比去年有所上升,這源于貨幣政策的寬松、企業經營狀況的改善等對樓市銷量都會有帶動作用。”郭毅表示,但是增長幅度不會太大,因為最核心的限購政策、首付比例、信貸政策並未改變,購房需求所能釋放的增量有限。(新京報記者 段文平)

  二手房價格兩年降幅超10%

  各項指標已達調控預期,需求端仍處于觀望狀態,業內表示,2019年以來積壓需求釋放,均價止跌

  北京二手住宅在2016年量價雙雙創下歷史新高後,迎來2017年史上最嚴厲且最嚴密的樓市調控。截至目前,北京樓市調控已持續整整兩周年。從調控結果來看,市場各項指標已達到調控預期,需求端處于觀望狀態,市場仍處于微冷狀態。業內稱,後續不排除出現一些政策微調,促使市場熱度回歸正常水平,但對房價的嚴控目標應該不會發生變化。

  政策消化,成交從深跌到回升

  新政實施首年,從月度網簽量來看,“3·17政策”效果立竿見影。據麥田房産統計顯示,2017年3月住宅網簽達到頂峰,為25539套,從2017年4月份開始下滑,7月跌至谷底,此後逐月緩慢回升至1萬套左右。

  另據我愛我家研究院統計顯示,新政實施首年,月均網簽數量降至1萬套以下,新政實施第二年,月均網簽套數較新政首年上升33%,與近五年平均水平基本持平,但與2016年月均網簽22703套,仍有較大距離,不足2016年月均水平六成。

  我愛我家研究院指出,新政兩年後,市場對政策消化基本完成,交易量穩步回升至正常水平,但與火爆的2016年相比仍有較大差距,市場從過熱到新政首年的過冷,再到如今回歸到微冷狀態。

  進入2019年,季節性因素疊加政策松動預期,市場又出現一波輕微回升。不過,據貝殼研究院Real Data數據庫顯示,隨著需求在春節後的集中釋放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,後期市場成交大概率出現正常下降。

  在價格方面,2017年“3·17政策”後,北京二手住宅成交價格曾在當年4月份慣性上漲了一個月。隨後,二手住宅價格便進入了連續下跌狀態。貝殼研究院Real Data數據庫顯示,2017年北京二手房價格連續9個月下降,累計降幅13.5%。

  2018年春節後,在季節性回升及學區政策影響下,北京二手房均價自3月起經歷了8個月回升,之後隨著成交熱度的下降又出現回落,全年均價同比下跌3.3%。

  進入2019年,隨著前期積壓需求的釋放,均價止跌。鏈家數據顯示,2019年2月北京二手房均價為59898元/平方米,較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

  分城區來看,通州、石景山、大興等城區的價格出現明顯下跌,這些低總價區域的價格回落較多後,部分等待觀望的首次置業需求補位入市。

  供應變化不大,需求回歸理性

  在58安居客房産研究院資深分析師李震看來,“3·17新政”及後續一係列政策組合拳的調控本質是增加“交易成本”,且力度可謂史無前例,招招劍指投資投機性炒房。

  除了量價變化,“3·17政策”還帶來了購房心態的變化。“之前,北京房價的快速上漲引發‘恐慌性追漲’情緒,通過兩年來的限購限價政策,市場向理性回歸、購房者預期趨于理性,前期的恐慌性情緒不再,投資需求被遏制,市場逐漸進入到剛需主導、買方主導的狀態。此外,與調控前業主頻繁上調報價不同的是,調控後業主報價開始理性,成交周期也開始變長。”李震表示。

  北京中原五棵松片區區域經理陳貴勳亦指出,目前市場已經基本適應了3·17調控政策,現在的客戶都很理性,有需求才會出手購買。

  市場先行指標上,驗證了上述説法。據我愛我家提供數據顯示,與2016年相比,新政首年月均新增房源數量下降了18%,月均新增客源數量則下降36%。新政第二年,比新政首年進一步下降,月均新增房源量下降12%,月均新增客源量下降28%。

  在此基礎上,目前新增房源量基本處于歷年平均水平,而新增客源量則處于歷史低位。由此可見,二手房供應端變化不大,但需求端明顯收縮,購房決策較慢,市場觀望氣氛濃厚,成交周期較長。(新京報記者 張曉蘭)

  土地市場呈現“兩低一高”

  2018年北京土地出讓金同比跌40%;成交溢價率低,同比跌43%,土地流拍率高達10%

  自從2017年北京發布“3·17”政策以來,土地市場整體呈現下滑趨勢,土地成交量及成交額均有所回落。隨著調控政策的持續深化,土地溢價率持續走低,流拍現象較為嚴重,房企拿地動力不足。

  在北京土地市場全面進入調控時代之後,“限競房”“共有産權房”成為地塊成交的主要方式。在拿地企業中,萬科、保利等龍頭房企缺席,以中鐵置業為代表的國企拿地積極。此外,土地供地方式迎來革新,集體性建設用地用做共有産權住房地塊首次入市。

  土地成交額回落,流拍土地增多

  2017年,自樓市調控以來,北京市加大了土地供應力度,全年土地招拍挂市場共成交土地102宗;土地成交總額為2796.02億元,同比增加228%;成交單價達20257元/平方米,創下近4年以來新高。

  但是,進入2018年,北京土地市場出現了較為明顯的降溫。2018年,北京共成交土地72宗,成交額1682.9億元。成交宗數及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數同比2017年下跌29%,僅高于2016年成交水平,處于歷史低位,土地出讓金同比2017年下跌40%。

  2018年前三季度北京土地市場較冷,僅成交了44宗地,進入四季度以來北京推地速度加快,但由于前期土地放量極少,低迷依然是2018年北京土地市場的關鍵詞。

  從北京土地歷史成交的樓面均價及溢價率來看,土地成交樓面價從2016年以來開始走高,2017年達到高峰,2018年土地成交樓面價維持在高位。而從溢價率來看,北京土地成交溢價率從2016年開始持續波動下滑,2018年土地成交溢價率同比2017年繼續下跌43%,為近5年最低,年內平均溢價率僅為13.72%。

  此外,2018年,土地流拍現象明顯增多,全年流拍率達到10%,創2012年以來最高水平。據諸葛找房數據監測,2018年北京市共出現8宗土地流拍,接近2017年的3倍。

  共有産權用地增多,“國企+民企”拿地成趨勢

  自樓市調控以來,住宅用地供應量顯著增加。2018年北京成交的72宗地塊中,住宅用地成交52塊,成交建築面積624.48萬平方米,佔比為73%。

  值得注意的是,2016年11月起,北京新供住宅用地全部執行“控地價、限房價”新型供地方式,土地建成後的住宅銷售價格無論在均價和最高銷售價格方面都進行了限制。

  2017-2018年,“共有産權房”、“限房價、競地價、競自持”等為土地競得的主要模式。以2018年為例,其成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房或共有産權住房地塊,僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競房成交40宗,成交建築面積近500萬平方米;共有産權住房成交10宗,成交建築面積超100萬平方米,另有一宗地塊為限競房含共有産權住房。

  在加強住宅用地供應的同時,近兩年,北京市加大租賃用房保障性住房的供應。

  在拿地方式上,聯合拿地成為樓市調控以來龍頭房企拿地的趨勢。2017年,聯合體拿地收入囊中的建設用地總面積佔全年出讓的建設用地總面積的一半以上。

  進入2018年,萬科、保利等以往積極參與北京土地招拍挂市場的龍頭房企逐漸減少,取而代之的是,具有國資背景的國企。

  在2018年北京企業的拿地排行榜中,中鐵置業斥213.64億元在北京拿得4宗地塊,獲得規劃建築面積53.95萬平方米,成為榜首。中海地産以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實業則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價最高的朝陽區奧林匹克公園中心區B23等地塊位列第三。除此之外,北京城建、北京住總等市屬國企也都有土地入賬。

  採寫/新京報記者 徐倩

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