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長租公寓不能玩租金貸
2019-02-28 09:37:17 來源: 半月談網
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  在大量社會資本涌入住房租賃市場後,由于欠缺準入門檻、標準規范,長租公寓發展良莠不齊,租金貸玩套路、高端化傾向等問題突出。長租公寓,如何讓人住得起、住得好?

  一不小心,就掉入租金貸的坑

  誘導辦理租金貸是投訴長租公寓的一大熱點。部分中介機構誤導消費者,通過第三方金融機構進行貸款,以租客信用換取資金一次性到位。在此過程中,消費者極易面臨個人資金或徵信風險。

  上海一家房屋租賃有限公司因資金鏈斷裂而無法向房東繳付房租,導致一些尚處于租房合同期內的消費者,不僅遭遇房東強制清退,還因租賃合同綁定貸款,面臨個人信用風險。

  杭州市民吳娟2018年以每月2300元租金入住某長租公寓,在選擇付款方式時,管家極力推薦她選用“押一付一”的付款方式。吳娟説,簽完合同才發現,密密麻麻的合同條款中有一條,“押一付一”原來是與某信托公司簽署貸款合同,這就掉入租金貸的坑。

  據悉,辦理租金貸後,網貸機構會將租期內的全部房租一次性轉給租賃企業,成為租客的債權人。易居研究院副院長楊紅旭表示,租金貸讓“交租”變成“還貸”,房租不是交給房東而是交給網貸平臺。而從第三方貸款平臺獲取貸款後,長租公寓企業將用這些資金進行投資或擴張。

  中原地産首席分析師張大偉認為,長租公寓操作租金貸,改變了原來中介機構簡單的“中介費+差價”經營模式,把企業變為投資者,利用早收租戶租金,晚付房主租金的方式加速擴張,一旦出現經營問題,就會出現上下遊的多重糾紛。

  長租公寓漸趨高端化,中低端租房者痛點待解

  長租公寓平臺還被看作房租上漲的元兇之一。目前市場上的長租公寓平臺多以從房東手裏收納房源,再以居間合同的形式,撮合租戶與房東進行租房交易。

  “這種商業模式門檻較低,也促使各長租公寓平臺極力擴大市場規模以博取更高的估值。”一位長租公寓運營商直言,目前長租公寓行業基本不盈利,靠漲租和在資本市場“講故事”生存。

  在融資方面,長租公寓運營商的借貸成本普遍在5%以上,遠高于回報率。因此,“漲房租”提高利潤率已成為不少運營商平衡財報的手段,長租公寓高端化趨勢與解決中低端租房者痛點背道而馳。

  半月談記者調查發現,長租公寓相比周邊普租産品的溢價,通常在20%以上,部分高端産品的溢價甚至超過50%。“如果只做平價公寓,年資金回報率不到2%,尚不夠覆蓋目前基準利率4.9%。只有做高端産品,才能提高利潤率。”灣流國際公寓運營商説。

  租房者是否願意以高價換品質?“我愛我家”調查顯示,有57.3%的租客認為“房租貴”是“未來不再選擇或不確定選擇長租公寓的原因”。絕大多數租客可接受的長租公寓租金的溢價范圍在20%以下,超過半數租客希望溢價在10%以內。

  讓長租公寓告別野蠻生長

  旭輝領寓CEO張愛華認為,要讓年輕人租得起、住得好,就要在更小的面積內做出更大的收納空間。“現在大城市的租金對剛走上工作崗位的年輕人來説有點高,如果還抬房租,年輕人租不起。這個矛盾只能通過合理的設計來解決。”

  半月談記者在柚米國際公寓看到,一間僅13平方米的房間,臥室、廚房、獨立衛生間、學習空間一應俱全,還配有冰箱、抽油煙機、洗衣機、微波爐等常用家電,另有整面墻的衣櫃空間可用于儲物,月租金不足3000元。

  領寓首席産品官汪維在發布“旭輝領寓1.0全係産品”時説,設計一款産品時首先要“設計它的價格”,既要租金不菲,又要租客“租得起”,就不得不在空間的利用率上動腦筋,讓小房子感覺寬松。

  針對長租公寓行業當前良莠不齊、野蠻生長的現狀,華東師范大學教授張永岳建議,當前應當建立住房租賃法規制度體係,將租賃內容納入長效機制框架,加強住房租賃立法,根據租賃機構屬性進行分類指導。(記者 鄭鈞天)

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【糾錯】 責任編輯: 徐宙超
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