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債券到期“洪峰”將至 房企借新還舊應對償債高峰
2019-02-21 07:46:07 來源: 中國證券報
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  2019年,房地産企業的債務將迎來到期高峰。數據顯示,截至年底,到期償還規模達3711.93億元。2018年年底以來,多家房企面臨債券違約,有投資者對公司債務違約擔憂,拋售公司股票致股價閃崩。

  分析人士指出,在債券到期壓力下,“借新還舊”和加快銷售成為大多數房企的選擇。但賣房受政策調控影響,資金回籠速度不如從前,且2019年房地産市場進入調整期的預期加強,有的房企依然處于現金流緊張狀態。預計2019年房企將更關注資金鏈安全和經營風險,拿地更加謹慎。

  債券到期“洪峰”將至

  近期,個別A股及港股上市房企曝出債券違約事件,引發投資者對房企資金鏈情況的擔憂。

  2018年12月24日,銀億股份發布公告稱,公司因短期內資金周轉困難,未能按時足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元,發生實質性違約。公告顯示,“15銀億01”債券于2015年12月24日發行,規模為3億元,票面利率為7.28%。此外,華業資本、香港上市房企新昌集團等均公告了債券違約情況。

  實際上,個別房企債券違約,從側面映射了房地産行業債券集中到期。據中信建投統計,未來5年房地産債到期償還壓力逐步抬升,2021年為高峰,2019年-2022年分別為3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元到期。

  中信建投指出,2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地産債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規模,2019年房地産債償還壓力將出現高峰。其中,三季度房地産債到期壓力最大,達到1133.24億元;而一季度有840.38億元的債券可回售。加上回售規模,一季度為2019年房地産債償還壓力高峰,達到2263.09億元。

  國際地産咨詢公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示,主要由于2016年房企融資環境較為寬松,房地産公司融資發債,而融資期一般為三年,如今債券集中到期。

  “借新還舊”致融資井噴

  為應對債券到期高峰,不少房企選擇“借新還舊”。因此,近期房企融資出現“井噴”。“房企融資難度有所降低。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資,應對還債高峰。房企融資中出現大量海外融資和短期融資。”中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

  中原地産研究中心統計數據顯示,一月房地産企業融資計劃出現井噴,公布的融資計劃總數90多起,合計金額超過2100億元,刷新最近一年多來的月度融資新高。春節過後,房地産企業繼續密集融資,融資計劃規模超過42億美元。

  從發債情況看,克而瑞發布研報稱,2019年1月,房企境內外發債總量為1095.79億元,環比上升91.8%。其中,境外債發行規模為740.4億元,環比增長141.9%。

  張大偉表示,對于房地産企業而言,一方面,樓市銷售放緩導致回款難,加上前期過度投資,房企增加融資的訴求上漲。另一方面,中小房企為了繼續做大規模,同時避免未來的資金面再次收緊,加緊融資成為共識。

  “近期大部分房企融資成本平穩,但處于階段高位。隨著全社會資金成本的相對平穩,房地産企業融資成本未大幅度上漲。特別是龍頭房企的公司債融資成本基本在4%-5%左右。這部分企業資金壓力明顯緩解。”張大偉表示。

  克爾瑞發布的研報顯示,2019年伊始,房企發債總額大幅增加,融資成本依然處于高位。1月房企平均發債成本為6.98%,環比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位,達到7.86%,環比增加0.32個百分點,使得整體融資成本依然處于最近幾年來較高水平。

  “雖然海外融資成本有所上漲,疊加匯率波動,但房企對資金的需求量很大,所以加緊海外發債融資。”張大偉稱。近期房企密集海外發債,僅2月份以來,已有旭輝控股、融創中國、時代中國、世茂房地産等房企公告擬發行美元優先票據。

  行業集中度或提高

  業內人士指出,在房地産企業銷售放緩、地産調控不放松的大背景下,“借新還舊”能否幫助房企渡過困難期仍需探討。“資金回籠速度不如從前,房企依然處于現金流緊張狀態。”黃立衝對中國證券報記者表示。

  國泰君安房地産分析師劉斐凡指出,“借新還舊”是房企的無奈之選。“房地産公司作為資金密集型企業,要發展就要借債,規模越大,債務規模可能越大。這是由其商業模式所決定的。”

  除發行債券外,通過ABS融資是房企的另一融資渠道。但近期房地産ABS審核呈現從嚴態勢。同策研究院2月初信息顯示,不到半個月時間,已有6個房地産類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨,風險值得警惕,基礎資産的質量成為關注點。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前房企發債主要是為了償還舊債,償還之後的部分剩余資金用于補充流動性,改善企業資金情況。除借助發債等融資手段外,房屋銷售是房地産公司回籠資金的重要渠道。如果融資環境及銷售情況不佳,房企面臨較大資金壓力,則可能採取類似降價的促銷做法。

  對于房企未來的應對策略,張大偉指出,2019年房地産市場進入調整期的預期強。這種情況下,房企將更關注資金鏈安全和經營風險,拿地預計將更加謹慎。黃立衝則認為,資金情況不佳的中小房企或被並購,大型房企可能因發債環境略為寬松令壓力有所舒緩,行業集中度有望提高。

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【糾錯】 責任編輯: 唐斕
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