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融資生死時速加劇房企兩極分化
2018-12-14 07:54:45 來源: 中國證券報
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  四季度以來,隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨,房企融資步伐不斷加快,但融資成本卻創近三年來新高。在此背景下,很多財務穩健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張,趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地,市場分化進一步加劇。

  加快融資步伐

  “2018年四季度,房企最重要的工作就是融資。”中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

  同策研究院的研究數據顯示,10月,40家典型上市房企融資總額為392.65億元,為2018年以來首次單月跌破400億元大關,更是創下了2017年1月以來單月融資額的新低;11月,40家典型上市房企融資總額升至505.92億元,環比增長28.85%;12月,各大房企進一步加快了融資的步伐。

  一旦“觸底”便迅速“反彈”,在樓市寒冬中,融資市場的細微變化都牽動著房企的神經。“經過前幾年的快速擴張,很多房企現在都是高負債運營,而現在融資環境一直收得非常緊,又趕上房企銷售增速持續下滑,回款周期不斷延長,所以融資成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企財務負責人告訴中國證券報記者。

  克而瑞地産研究中心發布的數據顯示,11月百強房企銷售金額達8953億元,同比增長24.5%,但同比增速較10月下降7.5個百分點。雖然11月百強房企銷售金額環比增長9%,結束了10月環比增速下滑局面,但民生證券指出,這主要源于年末房企項目大量入市,積極推盤,預計12月推盤速度將與11月持平,百強房企銷售金額環比增速仍然堪憂。

  不過,越是銷售放緩融資困難,很多房企擴張的動力越足,對融資的需求越大。“目前房地産行業的競爭模式仍然是規模競爭,在行業集中度迅速提升的背景下,規模靠前意味著融資能力更強,項目儲備越多。因此,盡管目前調控持續加碼,但第二梯隊的中型房企依然在加速拿地的過程中,融資需求依然很大。”張大偉表示。

  同時,償債高峰的到來也讓房企對于資金的渴求更加強烈。恒大研究院發布的研究報告顯示,2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期,各年度規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。新城控股高級副總裁歐陽捷對中國證券報記者表示:“部分企業負債率過高,可能在遭遇市場不確定之時面臨失控風險。”

  融資成本攀升

  一方面是融資環境持續收緊,另一方面卻是融資需求不斷增加,這樣的結果導致房企的融資成本大幅攀升。

  克而瑞的統計數據顯示,11月房企發債融資的平均成本為8.54%,為2015年以來單月最高水平。前11個月房企平均融資成本達6.32%,超過2017年平均值。以恒大為例,其發行的18億美元債券中,5.9億規模的5年期債券利率高達13.75%。

  融資成本上升與房企被迫轉向海外融資有很大關係。數據顯示,11月,房企境外發債的融資總額達285.1億元,環比大幅增長419.3%,佔總體發債融資總額的比重達52.2%。相對于境內發債,11月房企平均境外發債的融資成本高達11.47%,較前10月的6.45%大幅增長了5.02個百分點。

  “現在海外融資的比重大幅提升,但海外融資的成本明顯上漲,客觀上增加了房企融資的總成本,再疊加匯率的波動,很多房企的融資壓力是非常大的。但即便如此,由于融資需求很大,也要頂著高成本加快融資。”張大偉表示,2018年是房企近四年來資金壓力最大的一年,從趨勢上看,這種狀況在2019年仍將延續。

  值得注意的是,在融資成本上升的背景下,很多財務穩健的龍頭房企融資優勢進一步凸顯。以萬科為例,2017年公司凈負債率為8.8%,貨幣資金達1741.2億元。在今年3月的業績説明會上,萬科首席財務官孫嘉表示,受市場環境影響,近期融資成本略有增加,但仍維持在行業內較低水平。

  相對而言,國企在融資方面更加從容。某北京房地産國企負責人告訴中國證券報記者:“今年以來,無論是國資委還是控股股東都一直要求降低負債率,所以融資不是很緊迫,負債率在78%左右,融資成本在5.3%上下。融資渠道也較多,既有美元債、公司債、永續債,還有成本較低的保險融資。”

  市場格局分化

  融資能力和融資成本的分化,使大小房企在面臨眼下的市場狀況時心態迥異,“馬太效應”促使市場格局進一步分化。

  開源節流,減少拿地,成為各家房企降低負債率的常規手段。中原地産數據顯示,9-11月,25家房地産行業龍頭房企合計拿地金額分別為767億元、720億元、394億元,連續3個月低于1000億元,為近4年來首次出現。2018年之前,龍頭房企拿地金額每月都在1200億-2000億元。

  “截至目前,銷售額前30強的房企中,按權益計拿地金額比2017年全年減少的就有20家,其中下降30%以內、30%-50%、50%以上的分別有6家、6家、8家,大多數已走在降杠桿路上。”新城控股高級副總裁歐陽捷對中國證券報記者表示。

  一些財務穩健的龍頭房企卻從中看到了逆勢擴張的機會。今年以來,萬科一方面不斷強調6300億元銷售回款的目標,另一方面以低成本加快融資。僅第三季度,萬科合計拿地金額就達到458.7億元,相當于恒大、碧桂園、保利、融創四大房企拿地金額總和。

  同樣充滿野心的還有保利。數據顯示,截至上半年,保利新增有息負債796.13億元,綜合資金成本為4.86%。憑借這一優勢,2018年前三季度,保利累計新拓展項目108個,獲取總成本1636億元,拿地金額佔銷售金額53.9%。憑此,2017年掉落到行業第五名的保利,今年很有希望重回前三。

  相較而言,很多資金緊張的中小房企則成為被大型房企收割的“韭菜”,被迫不斷退出市場。比如,10月9日,一直在進行戰略收縮的華夏幸福公告,將旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權及霸州公司65%股權,以32.34億元的價款出售給萬科。(記者 任明傑 張玉潔)

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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