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“租金貸”變身“套路貸” 住房租賃市場遭遇過度“金融化”
2018-11-02 07:53:07 來源: 中國證券報
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  原標題:“租金貸”變身“套路貸”

  住房租賃市場遭遇過度“金融化”

  當上海的長租公寓“寓見公寓”拖欠房東租金、私扣租客房款等事情曝光後,人們才發現在長租公寓背後隱匿著巨大的資金池,第三方理財平臺、多家銀行也被牽涉其中,其中的金融風險不容小覷。

  業內人士表示,“寓見公寓”是房屋租賃行業“金融化”的典型代表。實際上,房屋裝修、美容健身等消費領域的“金融化”早已出現過,風險也時有發生。怎樣實現有效的行業監管,避免政策“頭痛醫頭,腳痛醫腳”,是這些風險事件一再向我們揭示的治理急所。

  剛剛大學畢業來滬工作的租客曹暢(化名)最近遇到了麻煩。今年7月,曹暢和寓見資産管理(上海)有限公司(簡稱“寓見資産”)簽訂了一年的房屋租賃合同。但只過了兩個多月,曹暢就被告知因為拖欠房租,他要馬上搬離現在租住的“長租公寓”。更讓他不解的是,他在完全不知情的情況下,辦理了晉商銀行總額1萬多、期限一年的信用貸款。目前還有上萬元的貸款沒還。如果逾期不還,他的徵信記錄就會受到影響,以後想貸款買房的時候可能會遇到麻煩。

  這一切要從他簽訂的租房合同,以及長租公寓運營方“寓見公寓”的運營模式説起。

  曹暢出示給中國證券報記者的房屋租賃合同顯示,房租一個月1264元,寓見收取服務費94元,以後每期服務費按當期房租的8%收取。

  最值得注意的是住宿費支付方式。有兩種方式:方案一,押一付一的方式支付,租客(乙方)每一個月應向寓見(甲方)支付的住宿費為1264元;方案二,按分期付款方式支付,若乙方自行放棄方案二或申請的住宿費分期付款未通過審核而使用自有資金支付住宿費的,則乙方同意住宿費的支付方式變更為方案一,具體價格根據乙方實際選擇的支付方式另行確認。

  “寓見更希望租客通過第三方支付公司來支付房租。如果通過第三方的話,寓見給出的租金更加優惠一點。”曹暢説:“現在看來其實沒有選擇,就是一種:通過第三方理財公司,付一押一。”

  簽訂了租房合同之後,所有的租客都下載了一款“安間”的APP。“安間”上有和寓見的租房電子合同。曹暢還在寓見的要求下安裝了另一款APP“元寶e家”。“分期付款和付一押一都是通過元寶e家完成的。”曹暢介紹。

  中國證券報記者發現,在“元寶e家”裏有“房租e分期”業務。要想辦理房租分期,需要四個步驟:商戶創建,聯係商家創建分期訂單並生成二維碼;用戶完善,掃描二維碼確認訂單並完善個人資料;風控審核,元寶審核後遞交資方審核;申請成功,資方審核通過後,受用戶委托放款至申請人指定商家。租房和家裝都可以申請分期付款。

  某城商行相關人士透露,這款“元寶e家”APP是完成“未經租戶授權而申請貸款”的關鍵一步。這裏內嵌了銀行所需要的開戶要求。“可能是很小的字,或者是閃現時間很短,客戶只有勾選授權才能進入下一步。但只要勾選了就表示客戶同意了。”該人士稱:“沒有APP,整個貸款步驟完不成。因為現在對銀行的監管很嚴,銀行不敢不經過客戶授權就開戶並發放貸款。”

  但曹暢至今否認在“安間”上有過授權,和“元寶e家”也沒有任何形式的協議。“從頭到尾就只有一份租房合同。”曹暢説。不過,他承認,不少租客在寓見的要求下,手持身份證拍照或拍攝視頻後上傳到了“元寶e家”上。這些照片或視頻可能被用作銀行開戶。

  曹暢介紹,他每個月的房租都是通過“元寶e家”付給寓見公寓。所有的租客只跟“元寶e家”、寓見公寓打交道,並不接觸房東。目前,安間APP已無法打開,但“元寶e家”仍能正常使用。

  線上租房

  在被告知拖欠房租、要求搬離寓見公寓後,曹暢想起來要查一下自己的徵信記錄。這一查讓他大吃一驚:他已經辦理了晉商銀行的一年期信用貸款,總額1萬多元。

  和眾多租戶聯係過以後,曹暢驚呆了:租戶的信用信息被“打包”給了不同銀行,除了晉商銀行,還有徽商銀行等,分別辦理了無抵押信用貸款,期限大多為一年。但這些信用貸款並沒有放給租客個人,而是放給了寓見公寓。截至10月31日,寓見公寓租客QQ維權總群已超過2000人。

  此時,寓見公寓的運作模式才得以浮出水面:寓見公寓從房東處整租房屋5年。通過“元寶e家”等第三方公司套取客戶信息、套取銀行貸款,分期支付給房東。此外,有部分租客反映,寓見公寓提前收取了租客一年以上的房租,但仍舊分期支付給房東。從銀行套取的貸款和房客預支的房租這兩部分加起來,有大量資金沉淀在寓見公寓。

  寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司(簡稱“小寓科技”)旗下品牌。國家企業信用信息公示係統顯示,小寓科技已經被列入“經營異常名錄”。小寓科技成立于2014年,注冊資本26.31萬元,法人代表程遠。共有8名股東:林小森實繳出資2.1923萬元,YUJ PARTNERS LIMITED實繳出資4.4997萬元,Ceyuan III YHHK LIMITED實繳出資2.9998萬元,上海寓程商務咨詢中心(有限合夥)實繳出資1.3157萬元,上海寓郭商務咨詢中心(有限合夥)實繳出資0.6756萬元,Shunwei Ventures II (Hong Kong) LIMITED實繳出資3.9997萬元,程遠實繳出資6.5475萬元,上海寓益商務咨詢中心(有限合夥)實繳出資4.0837萬元。

  相較于股東最多幾萬元的出資,小寓科技管理的資金數目是非常龐大的。據其官網介紹,小寓科技成立4年以來,管理資産超過300億元。現已布局上海及華東,已開門店43家,開業房源數超過20000套,並規劃在3年內發展到1000個項目、30萬套的服務規模,擁有五大産品線,覆蓋分散式和集中式公寓,包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務式公寓。但公司網頁目前已無法打開。

  “企信寶”顯示,小寓科技在2014年6月獲得險峰長青數百萬人民幣的天使輪投資;2015年3月獲得策源創投、順為資本數百萬美元的A輪投資。

  而前文所述沉淀資金以及投資方投入的資金,去向成謎。

  10月16日,寓見公寓在總部張貼公告稱,寓見公寓自2014年3月創立以來,和大多數創業公司一樣,經歷了創業大潮的一路起伏和坎坷。現在非常抱歉地告知大家,公司因為整個行業的深刻變化和調整,以及自身的經營管理不善,已經出現了嚴重的資金短缺,公司股權已全部質押給貸款銀行,賬戶管理權已被貸款銀行全面接收,公司已經沒有任何資金可以調配。

  10月20日,部分租客到上海市徐匯經偵報案。租客反映,通過半年付、全年付、異常扣款、現金付、網付(支付寶)、微信寓見小程序收款等途徑轉給寓見公寓的資金,至今去向成謎,無法追回。租客的核心問題是,能否退還租金及押金,會以哪種方式退還,是否能有時間節點;如無法退還押金,能否與房東或多方達成合法協議,或繼續履行手中合同到租住合約期滿,且不承擔二次費用;貸款是否要繼續還,是否影響徵信。

  租客的上述問題至今沒有答復。

  相關方面給出的初步建議是,租客到中國人民銀行自助查詢徵信情況,針對不合理徵信可向監管部門反映;金融辦負責聯係涉事銀行,凍結租戶3-5個月的資金,不會上徵信係統;元寶e家屬于P2P,沒有上徵信的資格,目前還在調查,寓見那邊也在協調中;和房東協商,保障租客租住權。

  到現場處理問題的晉商銀行並未給出解決方案。倒是通過“元寶e家”臨時增加了“借款合同”一項,讓租客們哭笑不得。

  未經授權的貸款

  泛“金融化”

  隨著寓見公寓陷入經營困境,與其有資金業務的多家機構也牽涉其中。

  上海華瑞銀行10月15日在寓見公寓總部大門張貼的“關于敦促寓見公司保障我行信貸資産安全的告知函”指出,“鑒于你公司經營部分長租公寓裝修資産係使用我行貸款資金形成,相關房屋出租産生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經我行允許,不得擅自處置上述裝修資産。在相關貸款結清前,對于危及我行信貸資産安全的情形,我行保留訴諸法律維護我行權益的權利。”

  除了牽涉寓見公寓,元寶e家還深陷另外兩家租房“被貸款”公司:北京昊園恒業房地産經紀有限公司、上海的愛生活愛公寓。這兩個長租公寓均出現運營問題,而租客都表示在不知情的情況下在元寶e家辦理了信用貸款。

  寓見公寓也不是租房市場金融化模式下倒掉的第一家。今年8月,長租公寓品牌“鼎家”因經營不善破産。鼎家租客通過銀行卡綁定“51返唄”(現更名為“愛上街”)的APP,一次性把租金付給了鼎家,再按月支付給房東。因鼎家破産而受損的租戶約4000戶,涉及的網貸平臺除了“愛上街”外還有五家。

  除此之外,好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、咖啡貓等長租公寓“爆雷”,其模式與“寓見公寓”、“鼎家”等如出一轍:資金鏈斷裂引發運營危機。從2017年底至今,長租公寓風險暴露明顯加速。

  業內人士指出,上述長租公寓,都不是單純的二房東,他們都渴望通過“資本運作”來獲利。其業務本質與當年的裝潢預收款,美容美發、健身預付卡一樣,形成資金池,靠錢生錢並實現快速擴張。與以往的模式不同的是,長租公寓還套出了金融機構的錢,是加了杠桿的資金池,其風險更大。

  “租金貸”是長租公寓加杠桿的一大利器。銀行、消費金融公司等在“租購並舉”的號召下涌入,為長租公寓各參與主體提供場景金融服務。“租金貸”因此應運而生,其模式是租客在和長租公寓簽約時,金融機構或第三方財富公司替租客支付全年甚至兩年的房租,提前將租金預付給長租公寓,而租客則須向該金融機構按月清還租房貸款。

  但在實際操作中,不少租客是在不知情的情況下使用了租金貸産品。在實際獲得貸款後,長租公寓方違規動用資金池,將該部分資金投入于爭搶房源的競爭中,甚至挪作他用。

  對此,華東政法大學陳岱松教授指出,離開了以主營業務收益為主要盈利來源的創新都存在很大風險。一係列長租公寓破産、跑路給市場和政府提了個醒,有必要盡快導入相應的政策法規,對其進行嚴格監管,尤其要避免長租公寓運營和金融鏈條發生明顯的對接,以便控制金融風險,控制整個行業的不良取向。(記者 高改芳)

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【糾錯】 責任編輯: 王頔
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