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空置稅要來了?分析稱如何界定是難點
2018-10-26 07:22:32 來源: 新京報
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  空置稅要來了?分析稱如何界定是難點

  意在減少投機投資性需求;推進的一大難點在于“空置”的界定;參照國際的標準,我國空置率或偏高

  房屋空置稅要來了?近日,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興在《參事講堂》上發表演講。根據演講實錄,仇保興認為,應該對房地産稅進行分類,率先出臺能夠精準遏制住房投機的消費稅、流轉稅、空置稅,然後再從容地考慮物業稅如何開展,“以達到理性遏制、逐步熨平房地産泡沫的效果”。

  此觀點引發了對空置稅的熱議。華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、原財政部財政科學研究所所長賈康在其微信公眾號發表文章表示:“仇保興建議徵收空置稅,我的理解是,他認為房地産稅要從容處理,意思是説‘急不得’。”

  空置稅在國外很常見,在國內也已經討論多年,但遲遲沒有在政策層面開始執行。新京報記者採訪發現,“空置”的界定是一大難點,在實際中難以操作;其次,中國房地産行業情況之復雜,也使得相關部門對這一調控工具保持謹慎態度。空置稅能否提升房屋空置成本以減少投機投資性需求為市場所期待。

  1 房屋空置稅要來了?

  仇保興再提空置稅,賈康稱“是一個美好的願望”

  10月9日,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興提出,可通過徵收空置稅以遏制住房投機泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日,仇保興在博鰲亞洲論壇上表示,房地産市場的調控手段在發生變化,由過去中央集中發力調控到區域分散調控,從行政命令調控到利用稅收、信貸等工具調控,長遠看空置稅、消費稅都會陸續出臺。

  空置稅主要是針對空置住房。仇保興提出,住房需求逐漸減少是未來的一個趨勢。根據國際貨幣基金組織發布的報告,法國、日本等發達國家在城鎮化率峰值過去之後,每人平均住房面積約為35-40平方米。我國絕大多數省份每人平均住房面積已經達到這個數值,這意味著我國三四線城市的住房空置率會逐步上升,許多地方當前已經出現的“空城”、“鬼城”現象會加劇。這也意味著,一線城市隨著人口的增長,房價上漲的壓力非常巨大。

  賈康在其微信公眾號發表文章認為,以空置稅促成房地産健康發展,是一個“美好的願望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實,是當前面臨的挑戰,目前還沒有看到比較好的解決方案。

  中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林認為,我國實行空置稅的條件還不成熟,類似空置稅需要社會徵信水準和體係建設達到一定程度,尤其是形成失信的約束機制,這樣整個社會的遵從成本降低,即人們不再敢在空置稅上弄虛作假,因為成本太高,只有這樣空置率的執法成本才能達到一個理想狀態。

  2 空置稅怎麼徵收?

  香港今年開徵空置稅,繳稅金額為年租金2倍

  空置稅簡言之就是對空置的房屋收取一定的稅收,在國外較為普遍,法國、澳大利亞、英國等很多國家均徵收空置稅。以法國為例,房子空置一年需繳納房價的10%,空置2年繳納12.5%,第三年則需繳納30%,並且同時附加稅金總額9%的手續費。

  據香港特區政府官網,今年6月,香港宣布對一手房開徵空置稅,對空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,按房屋年租金的200%徵收“額外差餉”(即空置稅)。

  香港的這一稅率實際上很高,香港的“差餉”(即土地稅)徵收率為租值的5%,空置稅則高達200%。以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算,空置稅率按租金兩倍徵收,大約等于樓價的5%。舉例來看,一套月租金為10000港元的房子,年租金12萬港元,需繳納空置稅24萬港元,而這套房子的售賣價格可能只有約480萬。

  香港對于空置稅的徵收方法是,所有獲發佔用許可證達12個月的一手房業主,每年須向政府申報房屋的使用情況,若發現有房屋超過六個月時間未作居住或出租用途,該房屋會被視為“空置單位”,業主需要繳付空置稅。

  3 空置率到底有多高?

  標準不一;按國際慣例,空置率5%-10%為合理區間

  中國的房屋空置率到底高不高?目前較為權威的統計數據來自西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年6月發布的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告。該報告指出,2013年,我國城鎮住宅的整體空置率達到22.4%,比2011年上升1.8個百分點。分城市來看,北京的空置率為19.5%,上海為18.5%。這一數值高于其他很多國家和地區,2011年美國空置率為2.5%,歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%,日本2008年空置率為13.1%。

  中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁對新京報記者表示,該中心在持續進行追蹤調查,目前可以透露的是,2017年的更新數據與此前的數據相差不大。

  另一個較為可信的數據來自于國家電網的調查。今年3月,原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節目的講話中披露,以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準,國家電網的空置率調查結果顯示,2017年,大中城市房屋的空置率為13.1%,中小城市房屋空置率為13.8%,鄉村房屋空置率為14.3%。

  按照國際慣例,空置率處于5%-10%為合理區間,10%-20%是危險區間,超過20%為嚴重擠壓。無論採用上述何種標準,我國空置率都偏高。

  盤和林對新京報記者表示,很難有一個標準去界定什麼樣的狀態算空置,即使理論上有,在實踐中也很難操作。國外學者計算空置率時,是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母,把一級市場待售、待租的房産作為分子。國內的學者,有的是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率,有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國內與國外學者計算空置率的方法並不一致,因此用國外的標準來衡量空置率是否過高,缺乏科學性。

  此外,我國房屋持有者與國外也不相同,國內很多是為兒女未來上學、結婚等目的而購房,所以不少是不出租、不裝修的。也就是説,我國的空置率應該要比國外的標準高才符合真實情況。比如説,國外超過20%就被視為危險信號,而國內可能在30%以內都是相對合理的水準。

  4 如何界定空置?

  入戶訪問、電話訪問、查電錶,或存被規避的“漏洞”

  實際上,國內對于開徵“空置稅”的討論已進行多年。早在2010年,北京住建委曾召開座談會,有參會人士提出空置稅建議,對“不住不租不賣”的空置房屋進行徵稅,當時北京市住建委相關負責人表示“讚成”。

  然而,國內空置稅卻遲遲未獲推進,至今從未出現在官方文件或表態中。其一大難點在于“空置”的界定,房屋空置率數據也一直沒有係統的統計結果。

  從具體的統計方式上來看,中國家庭金融調查與研究中心的調查方法是入戶訪問、電話訪問,事實材料基本來自被訪者的陳述。陳錫文透露的國家電網的方法是查電錶,一年一戶用電量不超過20度視為空置。這兩種方式均存在可能被規避的“漏洞”。賈康在其微信公眾號文章中表示,若半年或一年電錶不轉就是空置,要處理一下太容易了,在房屋內連上電器就能避開交稅。靠居委會去監督更不可行,不可能做到全時段監督,並且如果出現居委會和房主説法不一致的情況,難以仲裁。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出了一種可能的界定方法:建議針對現房且全裝修住房進行把控,交付鑰匙後12個月內可以通過相關水、電、氣等月度消費流量來界定。類似工作可以交于物業管理公司進行核查。若房屋沒有出租,或者房屋本身缺乏必要的生活設施,類似廚衛等,則可以界定為存在空置嫌疑。

  5 空置稅能否抑制房價?

  促進租賃市場房源的釋放,一定程度上抑制房價

  為何會出現空置的現象?嚴躍進對新京報記者表示,不從學術研究的角度、僅從現實情況觀察來看,部分空置房是合理的空置,比如房屋交付到裝修的過程、業主短期旅遊造成的空置、房屋挂牌出租的時候合理的空置等。而部分空置則是投資投機行為所造成的,“寧可空置也不出租”的心態也存在。

  前述中國家庭金融調查與研究中心2014年的報告指出了空置房的部分風險,除了形成了房産資源浪費之外,空置房還佔用了大量金融資源。空置住房的信貸可得性(實際獲得貸款家庭與有正規信貸需求家庭之間的比例)更高,獲得貸款的規模更大。據推算,截至2013年8月,空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款余額。仇保興也指出,中國民眾的資産70%以上沉淀在房産中,而美國只有30%不到。

  盤和林對新京報記者表示,空置稅的徵收可以有效打擊投機炒房行為,擠出投資性需求從而起到抑制房價的效果。同時,空置稅可以促進租賃市場房源的釋放,一定程度上有利于房租的合理回落,推動租賃市場的健康房展,房租回落也必將傳導到房價上面。不過,他也指出,“這是政策執行到位的理想結果”,實際執行中空置稅徵收成本、空置標準界定等問題如何解決,仍是一大挑戰,執行不到位甚至可能適得其反。

  空置稅徵收的一個關鍵點在于不能影響實際需求,政策需要把控一個好平衡點。譬如,房主在為房子尋租過程中,如何設置一個合理的免征空置稅的時間等。

  (記者 顧志娟)

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【糾錯】 責任編輯: 徐宙超
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