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嚴查下仍抬價搶房 機構收房隱現盈利邏輯
2018-08-31 08:36:24 來源: 新京報
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上述表格來源:新京報記者整理

多數租賃機構背後都有資本入駐,為租賃機構的規模擴張提供了資金支持。

  “一線城市租金上漲”成為近日人們持續關注的熱點話題。8月17日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確指出:“不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源”。在承諾後不久,租賃企業“哄抬房租”的行為卻依然存在。

  近日,新京報記者調查發現,一套房源在3天內被兩家公寓機構爭相競價,最終從7000元/月抬至13000元/月。機構在收房過程中,有意壓低初始報價,然後逐步提升租金,直至觸及市場租金的“天花板”。

  抬價不止

  壓低報價 再加價直至觸及“天花板”

  在出租房源挂出後的三天內,兩大公寓運營商將租金從每月7000元抬升到了13000元。

  在租賃企業被約談之後,新京報記者再次調查了長租公寓收房的情況,以及時反映租賃企業整改情況以及真實的收房過程。

  8月22日,記者將一套位于北京市東城區天壇公園附近的毛坯三居室提供給了我愛我家的工作人員,其給出的報價是7000元/月,與此同時,記者查詢鏈家網上正在出租的同小區同戶型的房源租金在每月9000-13000元之間。為了解真實的價格,此後,記者還將房源同時提供給了某中介旗下的長租機構A和另一家長租公寓運營商機構B。

  8月22日上午10點57分,自稱是機構A的工作人員主動將報價提升到8500元。在上述價格遭到拒絕後,36分鐘後,上述工作人員再次致電表示:“租金可以給到9000元/月,公司按時給你打錢,幫你裝修,幫你打理。”

  12點10分,機構A的收房員再次打電話稱,“我們可以給到9500元/月的價格。”當記者表示不認可此價格時,該收房員又稱,把這三居可以改成四居,最多給到11000元/月的“天價”,但是我們每年有一個月的免租期(每年需要留出一個月免費期,作為長租公寓運營商等待租客的時間)。

  5分鐘後,機構B工作人員來電話表示,“我們給出的租金肯定比機構A高,價格在11500元/月以上。你們附近的同類房源我也看了四五套了,先給11800元/月的價格。”

  當記者表示價格太低時,機構B工作人員當即表示,“可以給到12000元/月的價格,最近在整治市場,我們還有一個一年3%的漲幅,租金給付形式是押一個月付三個月,我們要打隔斷再做出租。”

  12點30分,機構A的收房員再次來電稱,“我跟領導説了,12200元/月行嗎?第一年免租期35天,以後每年免租期都30天,簽訂五年合同行嗎?每年租金不變,都是12500元/月。我們盡量不會打隔斷出租。”

  稍後,機構A收房員又在電話裏表示,“租金可以給到12500元/月,這已經高出市場價格了。”

  8月23日上午,機構A收房員再次打電話詢問房源,記者強調:“低于13000元/月不要再打電話了。”8月24日,機構A收房員再次來電表示,有客戶可以接受13000元/月的租金。

  在出租房源挂出後的三天內,在兩大公寓運營商的推動下,租金從每月7000元抬升到了13000元。這一價格與周邊正在出租房源的最高租金持平。據新京報記者了解的市場行情來估算,該房源合理的市場租金是11500元/月。

  通過上述收房過程可以看出,機構在收房過程中,有意壓低初始報價,然後逐步提升租金,直至觸及目前市場租金的“天花板”。

  目前在租賃市場,這一加價行為不斷上演,房東自然願意以更高的價格出租,而租客能在租房網站上看到的租金信息就是經過一番加價後呈現的,這一過程顯然推高了房租的上漲。

  值得關注的是,8月19日,機構A在約談後曾經公開表示:“不存在抬高租金的情況。”事後,新京報記者向該中介工作人員求證上述調查的情況,但是遭到對方回絕。

  抬價背後

  規模為王 資本驅動

  規模是企業生存的首要因素。為此,租賃機構不惜以先期賠錢的方式來搶佔房源。

  事實上,抬高價格會增加租賃機構的收房成本從而削減盈利空間,那麼,機構為何還不遺余力地抬高房源價格呢?

  對于收房背後的邏輯,蛋殼公寓創始人兼CEO高靖回應了記者的問題:“抬價是行業性的,但是,客觀上確實推高了租金的價格”,高靖解釋了抬價背後的規模擴張需求:“公寓類的企業利潤是較低的,除去收房成本和裝修成本,企業是薄利的,公寓類的企業的盈利模式是通過規模、效率以及未來增值來實現的。”這其中,規模是企業生存、擴張以及擴大盈利空間的首要因素。

  在擴大規模的時候,租賃機構甚至不惜以先期賠錢的方式來搶佔房源,房源到手後再進行漲價達到盈利的目的。

  一位相寓的收房員告訴記者:“我們收了房子第一年對外出租價格可能會賠錢,到了第二年和第三年再盈利。”據了解,類似自如、相寓、蛋殼等租賃機構在向房東收房時,通常會簽訂3年及以上的合同,對房東而言,合同期內的房東收到的租金是相對固定的或者只有微幅的調動。

  一位將房源租給自如的房東告訴記者:“我的房子位于朝陽區青年路附近,三室一廳的房子在兩年前租給了自如,當時租金是5800元/月,而後自如對房子做了裝修,兩年內按照合約租金沒有上漲,我們收到的一直是5800元/月。但是,這期間周邊同戶型的房子租金已漲到萬元以上,我們預備再簽合約時漲價。”

  另一方面,對租客而言,公寓機構通常與其簽訂為期一年的租約,租金每年會隨著市場價格進行上漲。自如的收房員告訴記者:“公司係統會有一個市場報價,根據周邊租金來進行上下浮動,續約調價時也會依據係統報價來進行調整。”

  不僅如此,記者了解,在收房時,收房員的績效是按照收房的數量來進行考核的,這會倒逼收房員為了拿下房源而去主動抬高租金。

  一位要求匿名的業內人士向記者表示:“現在機構搶房源,就和滴滴與優步此前爭奪市場一樣,先期不惜虧本,而一旦佔有市場規模之後,就可以實現盈利。”

  值得關注的是,多數租賃機構背後都有資本力量的入駐。6月,蛋殼公寓剛剛完成7000萬美元B+輪融資,由老虎環球基金領投,華人文化産業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI(貝塔斯曼亞洲投資基金)繼續跟投。自如也在今年年初獲得40億人民幣A輪融資,領投方包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構,成為中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

  資本入駐給租賃機構的規模擴張提供了資金支持,但是,資本是逐利的,搶房源的背後是佔據市場,佔據市場後就追求盈利目標。

  長租公寓資深研究人士全靂表示:“實業不景氣,社會遊資和機構資本流入租房市場,資本是趨利的,頻繁融資、搶佔房源,推出租金貸等等,這一切行為都助推了一線城市房租上漲。”

  事實上,租賃機構自身也擔憂搶房源,蛋殼公寓創始人也向記者表示:“如果任由搶房源的現象繼續發生,一方面,租金會被越抬越高,另一方面,很容易形成一家獨大的局面。”

  一旦一家獨大的局面形成,房東和租客都是受害方,房東失去定價權,租賃機構會最大力度降低收房成本,同時進一步提高租金價格,實現更大的“剪刀差”收益。

  目前,由于租賃機構剛剛進入租房市場不久,我國租房市場的供給方還是以個人房東為主,租賃機構提供的房源量總體佔比較小。此次,租金上漲成為熱議的話題背後也充分反映了人們對于資本進駐租房市場的擔憂。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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