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半年報展露“初步成果” 房企進入新一輪多元化競速
2018-08-31 08:07:26 來源: 上海證券報
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  8月28日,香港,恒大舉行上半年業績發布會,凈負債率半年大降逾30個百分點成了公司頗為“得意”的亮點;也是8月28日,加州,法拉第未來也搞了個儀式,宣布FF91的首輛預産車下線。相距16個時區,這兩場發布會之間,呈現的是房地産巨頭大踏步多元化的“加減法”。

  稍早以前,同樣身處行業頭部的碧桂園,也在業績會上釋放了地産主業“減速”,瞄準長租公寓、機器人等“新增長點”的明確信號。而萬科早就將企業定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。用萬科董事會主席鬱亮的一句“大白話”來説,就是:未來不能根據哪個行業賺錢多就做什麼,在符合方向的前提下,選擇空間大的行業才是有機會的。

  八仙過海與殊途同歸

  今年6月,恒大正式入主美國新能源車企法拉第未來。8月14日,恒大法拉第未來智能汽車(中國)集團在廣州恒大中心揭牌。該集團董事長彭建軍表示,一定要將FF(法拉第未來)打造成先進新能源車的標桿。

  與恒大“造車”帶來的震撼感不同,房企多元化並不是什麼新鮮事兒。早在2010年前後,就有房企提出多元化轉型,可迄今還沒有出現非常成功的范例。但是,本輪房企多元化有著迫切的現實需求,其轉型的大方向也顯得格外“務實”:多以目前的地産業務為基礎,圍繞“美好生活”的多元需求去拓展。

  梳理各主要房企的半年報不難發現,其在多領域、多業態、多模式的探索上不乏個性,但更多的是共性。如在“租購並舉”的指引下,住房租賃業務成為眾多房企多元化的“主流”。萬科半年報顯示,公司將住房租賃業務確立為核心業務。截至6月末,萬科長租公寓業務覆蓋30個主要城市,累計獲得房間數超過16萬間,累計開業超過4萬間,開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

  新城控股在半年報中披露,上半年,公司住宅事業部新設長租公寓管理中心,創設長租品牌“新橙寓”,大力布局長租公寓市場。招商蛇口在上半年新增13個長租公寓項目(5134間、24.1萬平方米),合計在全國布局長租公寓2萬間,管理規模約達90萬平方米,實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。截至今年8月,碧桂園長租公寓的在建房間數已超過2.9萬間,獲取項目的總房間數已超過3.2萬間,年內預計能實現12個城市、46個項目的同時開業。

  同樣“由房而生”的物業服務和養老服務也是眾多房企多元化發展的著力點。如保利物業上半年收購了湖南天創物業,提升在校園物業管理領域的競爭力,實現多業態布局。恒大健康則主打恒大養生谷,提供全方位、全齡化的養生養老健康服務。綠地控股的康養居酒店項目上半年快速推進拓展和建設,首批康養居酒店已在武漢漢南、成都郫縣交付使用。

  也有“獨辟蹊徑”的,如萬科通過收購普洛斯股權強化物流板塊。截至6月底,萬科自營的物流倉儲服務業務已進入全國32個主要城市,項目總建築面積626萬平方米,已建成運營項目41個,穩定運營項目的平均出租率達95%。碧桂園則正籌備機器人業務,將以機器人作為核心技術,圍繞地産業務進行布局。

  緊抓“美好生活”巨大需求

  克而瑞對房企前30強的多元化産業布局介入度進行統計後發現,對長租公寓、醫養/康養、特色小鎮、聯合辦公等空間類産品,房企前30強的介入度已非常高。

  易居(中國)企業集團CEO丁祖昱認為,房企依托地産開發的延伸運營,如商業、教育、物業等,能夠為住宅提供增值,而圍繞“美好生活”的布局,如文娛、醫養、旅遊等,則能通過産業運營帶動,開辟嶄新空間,同時也創造了住宅消費需求,這是當下很多房企多元化的邏輯基礎。但真正的多元化應該是在實力基礎上的業務再造和升級,否則就只是淪為延續地産開發業務的手段而已。

  丁祖昱表示,緊抓“美好生活”巨大需求機會的同時,開發商急于擺脫“地産”標簽,“多元化”是房企又一次探索商業模式的集體選擇。在龍頭房企的帶動下,産業資源整合和運營能力將成為大開發商比拼的主戰場。從這個角度看,房企未來有可能形成新一輪的座次排位。

  新城控股高級副總裁歐陽捷認為,目前房企多元化最大的問題是宏觀經濟的共性問題:即多數傳統經濟産能過剩、競爭激烈、利潤微薄;新興産業前景美好、但少有盈利模式,與房地産關聯産業要麼利潤不高、增長空間有限,要麼業務瑣碎、賺的都是“辛苦小錢”。

  全國房地産商會聯盟主席顧雲昌表示,房地産有兩個市場:一是住房市場,另一個是樓宇市場,如商業地産、酒店、共用空間、長租公寓等,主要圍繞旅遊、度假、養老、健身等展開,這是新的增長點。顧雲昌認為,住房市場已進入了白銀時代,但樓宇市場還有很大空間,當前樓宇經濟正進入黃金時代。這些年來樓宇的庫存越來越大,如何將樓宇庫存空間利用起來,從中尋找商機,應有很大潛力可挖。(記者 張良)

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