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樓市調控加碼 銷售投資趨冷
2018-06-29 07:52:34 來源: 中國證券報
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  治理房地産市場亂象專項行動將于下月啟動,下半年樓市調控繼續從嚴。接受中國證券報記者採訪的專家認為,樓市調控將延續“因城施策”基調,升級調控措施的城市數量料增加。

  成交增速料下行

  “下半年,市場成交增速可能是下行狀態,但下行趨勢或較上半年更溫和一些,主要原因在于一、二線城市商品房的供給可能會逐步改善。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹判斷,目前商品房新房供給受制于預售證發放速度,但從第二季度開始,預售證管控有放松跡象,相對來説推盤量會相應增長。

  不少開發商從二季度下半段開始明顯加快推盤速度。泰禾相關負責人介紹,泰禾集團一個月內在北京市場連續推出兩個項目,下半年還將有多個項目入市。

  但從全國樓市整體銷售來看,業內保持謹慎樂觀態度。“下半年銷售面積增速料進入‘零增長區間’,甚至不排除個位數的負增長。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷表示。

  興業研究分析師陳姝婷預計,目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強,同期部分城市首套房貸款折扣取消,利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等,削弱了貸款買房人群購買力,而三、四線城市盡管目前庫存水準仍較低,但區域房價上升致使當地人群購買力下降,房地産銷售同比高增速難以持續。預計2018年全年商品房銷售同比增速約為-2%。

  從房地産開發投資數據來看,歐陽捷表示:“預計下半年房地産投資增速將保持在‘零增長區間’。”

  夏丹認為,受前端銷售及資金環境嚴峻的制約,房企投資增速仍在下降。從目前融資環境看,下半年投資增速下行的速度會比上半年更快。

  樓市調控繼續收緊

  根據住建部等七部門的安排,治理房地産市場亂象專項行動將于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個城市先行開展。

  社科院《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,2018年1月至5月,全國各地出臺房地産調控政策達159次。近期,多地開始暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。專家預計,下半年樓市調控將繼續呈現收緊態勢,調控精準性將進一步提高。

  在中國銀行首席研究員宗良看來,對于前期已實施較為嚴格調控的一線和部分熱點二線城市,政策將保持定力和壓力;對于本輪房價上漲過快的部分二三線城市,將強化地方政府主體責任。此外,監管部門將大力整頓和規范市場秩序,治理一二手房價格“倒挂”現象。

  另外,對于此前各地陸續出臺的人才引進政策。宗良表示,要引導人才引進政策回歸“理性”,將“人才安居”與“租購並舉”相結合。

  具體來看,中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華認為,這些城市在加入人才爭奪戰的同時,應事先採取預案應對可能隨之而來的住房投機炒作。加大住房有效供給,對住房投機進行及時監控和管制,防止房價大起大落。可預先調整升級以戶籍為主要條件的限購政策,因地制宜增加落戶年限、納稅社保等條件,避免借人才引進渠道空挂戶籍曲線投資房産。

  “未來長效機制需尤其關注對平衡的把握,特別是在土地供給方面。考慮到租購並舉,土地供給或將起到風向標的作用。另外,在發展政策性住房時,也需要一個過渡期,在這個過渡期內商品房市場仍然是一個非常重要的市場。”夏丹表示。

  房企將加快周轉

  在房企融資較難的情況下,高周轉成為行業共識。泰禾集團董事長黃其森認為,要做好高周轉,就要抓好銷售回款,因為回款速度快慢會導致較大的利潤差異;要加快交房,給客戶的承諾要兌現,並盡快形成結轉的利潤。

  業內人士預計,下半年房企融資環境仍不樂觀,銀行貸款、債券融資、房地産信托將維持從緊態勢,且融資成本會不斷提高。因此,加快周轉,現金為王是不少房企特別是中小房企的必然選擇。

  在區域布局上,歐陽捷認為,下半年房企發展戰略仍應堅持三、四線城市下沉戰略。

  根據華泰證券研究報告,2017年和2018年一季度的銷售增長主要來自三、四線城市的貢獻。從絕對數量來看,三、四線城市的成交面積始終高于一、二線城市,且兩者之間的差距自2016年以來有所擴大。

  夏丹表示:“此前房企改變了策略,如在核心城市不再去追求高價地塊,而在三、四線城市有所布局。未來尤其是一些之前在三、四線城市已經有所開拓的房企會進一步下沉。還沒有在三、四線城市開發投資經驗的房企可能會借助並購等方法進入。”

  但也有專家認為,房企對于三、四線城市的布局應該有所收縮。部分三、四線城市樓市的“高點”已過,未來房企拿地會存在風險。房企集中度將顯著提高,排名在二十名以後的房企日子會較為“難過”,房企分化格局將進一步凸顯。(記者 彭揚 王凱文)

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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