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樓市活躍度提升 後續調控不言松
2018-06-19 08:16:23 來源: 中國證券報
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  “雖然是端午節假期第一天,但是來看房的客戶並不算少。”北京南四環某樓盤售樓經理對中國證券報記者説。在售樓大廳內,記者看到有三五組看房客戶,樣板間內也不斷涌入看房者。截至當日17點,售樓經理稱已經接待了約20組看房客戶。

  業內專家表示,近期一二線城市供給在逐步改善,房地産市場交易開始有所活躍。二季度開始預售證管控邊際放寬,以及部分開發商應對資金鏈趨緊採取快速周轉策略,使推盤量相應增長。從後續調控來看,難言全面放松,供不應求的市場格局並未改變,房價上漲壓力猶存。從長期來看,供需失衡是導致目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手,加大市場供應以及建立多元的供給渠道。

  樓市活躍度上升

  “當前該樓盤在售的是精裝修‘準’現房,最早今年底可交房。根據戶型不同,房價略有差異,整個樓盤均價每平方米8萬元。”據上述售樓經理介紹,開盤一個半月以來,已經賣出兩百余套,目前還剩140余套在售。

  伴隨著銷售量的提高,優惠活動和折扣也“難見蹤影”。作為四環以內為數不多的在售樓盤之一,該售樓經理稱該樓盤只在開盤前3天有一定優惠。目前沒有任何折扣或者活動,均是一口價,且首套房房貸利率上浮10%,二套房房貸利率上浮20%。“四環內新建商品房越來越少,周邊棚戶區改造以改建基礎設施為主。而且我們樓盤價格定得比較低,所以今後肯定也不會有活動。”

  值得注意的是,開發商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經理稱,“本來這個樓盤是打算年底再賣,但是北京市住建委不允許,因為到時候現房價格肯定較高,有可能會擾亂房價,因此讓我們先按期房賣。但我們還是會保留部分房源,到年底樓盤裝修完畢之後,作為現房出售,到時可能會漲價。”

  事實上,國家統計局的數據也顯示出近期一線城市房價有上漲的趨勢。從環比看,5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%和0.2%。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,近期市場確實有回暖的跡象,一方面是因為新盤供應增加,另一方面是過去持續壓抑的市場需求在近期有所釋放。壓抑的市場需求帶來了交易量提高和價格上升。總體上來講,類似北京市場的需求並沒有減少,此前不過是部分需求被壓抑。

  中原地産研究中心統計數據顯示,16日、17日,北京新建住宅網簽分別只有5套、4套,上海分別為278套、122套,廣州分別為426套、369套,深圳分別102套、100套。中原地産首席分析師張大偉認為,從趨勢看,6月,全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,特別是限價政策嚴格的區域,購房者依然集中入市。

  交易秩序亟待規范

  中原地産研究中心統計數據顯示,以6月截至17日的月內市場數據看,二線城市環比繼續上升,平均上升8%,同比上漲接近30%,其中熱點城市主要有杭州、南寧、南京等。

  同策研究院數據顯示,從商品住宅供應量和成交面積來看,其監測的15個二線城市,5月商品住宅供應量為1148.98萬平米,環比上漲47%,同比上漲21%;成交面積為1421.52萬平米,環比大幅上漲12.6%,同比上漲8%。

  “近來二線城市樓市升溫産生了兩個現象,反映出房地産市場交易的相關秩序亟待規范。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示,一是“搶房打新”。限價令下,一二手房價格倒挂,顯著的套利空間引發了更濃烈的市場投機氛圍,掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個城市開始採用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性,但若沒有有效的剛需群體傾斜措施,龐大基數的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購房機會,與限價政策的初衷相悖。

  二是“搶人大戰”。自去年以來,已有50余座城市和4個省份推出人才引進和安居政策,多以降低落戶門檻、提供住房補貼和優惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來看,與人口紅利減少背景下提前為地區發展儲備高學歷高技能人才有關;而從結果來看,將“留住人”直接與房地産市場掛鉤,這種變相的放松限購限貸均實際拉動了當地樓市成交。

  也有專家認為,二線城市有政策“利好”或松動,並且很多城市去化周期偏小,供應壓力較低。雖然出現了較多的調控政策,但政策的作用體現了一定的滯後性。

  後續調控難言放松

  上海易居房地産研究院研究員詹毅凡介紹,當前全國房價指數環比增幅在連續10個月停留在“合理”區間之後,已經重新回到了“偏熱”區間,各地政府必須防范失控風險,防止市場進一步升溫。

  統計局數據顯示,5月,各地繼續堅持“房住不炒”定位,不斷加大房地産市場調控力度,全國40多個城市先後出臺了調控政策,防止房價明顯過快上漲。比如,成都、太原、西安、丹東、貴陽、哈爾濱等城市均出臺調控政策,控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、嚴厲打擊房地産開發企業捂盤惜售和規避調控政策等。

  “目前全國房價環比增幅連續3個月擴大,且已達到近19個月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈。”詹毅凡預計,在部分熱點城市,三季度依然有升級調控的可能。

  從需求端來看,川財證券分析師徐偉平認為,目前一二線城市庫存去化月數大致在8、9個月左右,已經低于一般12個月的合理水準,供不應求的市場格局並未改變,房價上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場熱度持續提升,房價、地價快速上漲,需求端調控的政策難言全面放松。低庫存下存在價格上行風險,將推動供給端政策的放松,比如加大土地供應量和放松預售證監管等。

  詹毅凡也認為,從長期來看,供需失衡是導致目前房價高漲的主要問題。房價調控政策需要從供應端入手,加大市場供應,建立多元供給渠道。(記者 彭揚 歐陽劍環)

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【糾錯】 責任編輯: 楊婷
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