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租房辦公如何避免糾紛? 專家:應在合同中標明避免節外生枝
2018-06-05 08:04:10 來源: 央廣網
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  據經濟之聲《天天315》報道,消費者張先生今年4月份通過我愛我家房産中介租了一套房。張先生租這套房並不是為了住,而是為了辦公。我愛我家房産中介的經紀人告訴張先生,如果需要用房子的地址作為公司注冊地址,月租是5300元,房東和我愛我家房産中介都會協助張先生辦理相關事宜。如果不需要用這個地址作為公司注冊地址,月租是5200元。張先生認為這樣的價格很合理,正好也需要用到這個房子的地址去注冊,就按照5300元的價格交了中介費、押金和三個月的月租。可交完錢,簽了合同,張先生打電話給房東想去辦理公司注冊地址的事情,房東卻臨時變卦了。房東告訴張先生説需要交一萬塊錢押金,還要弄一個補充協議,讓他過來簽字。

  為了不交這一萬元的押金,張先生自己找到其他途徑注冊了公司辦公地址。但是他交的房租和簽訂的三方合同就需要變更。他找到我愛我家房産中介的經紀人商量變更合同的事,但房東最終只簽了一份附加協議,並且在附加協議上寫了一行小字:不允許租戶在該房子裏辦公。張先生認為這樣的協議很不公平。令張先生不滿的是,在他和我愛我家以及房東的三方協議中,沒有提到一萬塊錢押金的事。

  張先生告訴記者,當時跟中介簽合同時,忽略了需要用注冊地址的條款。在簽的三方協議中有一條是“乙方應自定房屋租賃合同之日起30日內辦理符合工商管理部門規定的各項證照,甲方應協助乙方進行辦理。甲方應制定自房屋租賃合同之日起30日內到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續。”也就是説甲方相當于房東業主,乙方是張先生,但是甲方並沒有協助乙方去辦理營業執照。

  張先生與我愛我家簽訂的合同有效期是一年。從4月份開始入住到現在進入6月份,馬上面臨著再次交房租。張先生認為,合同不更改到位,自己的權益可能不會受到保護,但我愛我家中介的經紀人對此並不在意。

  張先生也聯繫過我愛我家總部,工作人員表示有業主同意這所房子可以居住和辦公的錄音,但他們並不願意提供給張先生。

  記者致電為張先生服務的我愛我家房産中介的經紀人小鄭,小鄭的態度和此前跟張先生溝通時並沒有改變。

  房東陳先生對此表示,要用房子地址做為公司注冊地址,必須交押金。當記者問他為什麼合同裏沒寫,他沒有回應。

  租房辦公如何避免糾紛?其實在房屋租賃合同糾紛中,有以下幾種比較典型的情況:

  第一類情況是租期以及押金方面的糾紛。私有房屋的租賃活動往往都是一種投資活動,受到租賃市場的周期性影響比較大。由于租賃市場的供方競爭導致租金和其他租賃條件的變化,承租人一旦發現廉價的租金,或者其他租賃條件更加寬鬆的住房,沒有等原來承租房屋的合同約定租期結束就毀約終止合同。反之,出租人也會因為市場的變化毀約終止合同,這都會導致糾紛的發生。同時也會引起由于租期的糾紛或者原合同未約定租期,導致對押金的爭議和糾紛。

  第二類情況是房屋水電、煤費用的糾紛。這一類的糾紛同前一類糾紛原因類似,就是由于租賃合同是房地産經紀機構介紹訂立的,但是房地産經紀機構沒有作為租賃管理人員參與管理和監督,有些承租人趁出租人不在現場,不預先告知而突然解約,並且拖欠了水電煤氣以及其他相關費用,一走了之,給出租人帶來損失,從而引起糾紛。

  第三類情況是房屋設備的使用以及賠償的糾紛。房屋租賃中,租賃雙方對于房屋的裝修設備賠償要求都會比較明確,如有的承租人要求裝修與設備比較好,而出租人也會明確要求使用人應當注意保護裝修和設備,但是使用結果未能達到雙方預先約定的結果,就可能會引起糾紛。或者使用人認為房屋的裝修及設備未達到出租人承諾的水準,或者業主認為使用人損壞了裝修和設備等都會引起糾紛。目前我國對于房屋租賃中的房屋使用的結果沒有明確的監督條件。有些城市的房地産經紀機構雖然願意接受租賃業務委託,但是不願意承擔租賃合同訂立之後的委託管理。

  第四類情況是租賃備案的糾紛。對于房屋租賃合同有些城市要求向所在地房地産管理部門辦理備案的手續,有些城市就沒有這樣的要求,承租雙方可能是為了備案要求各執一詞,結果發生糾紛。

  如何避免房屋租賃糾紛?提醒大家要選擇正規的中介,正規的中介公司服務比較專業,房源資訊量也比較大,成功率高,承租人的利益能夠得到有效保障。

  此外,一定要警惕二手房東,目前房屋租賃市場上二手房東的現象非常泛濫,經常發生前腳二房東租房,後腳房東過來收房,給租房者造成很大的經濟損失。值得注意的是,如果是二手房東,一定要核對他和房東簽訂的合同是否到期,並且看明原房東是否同意二手房東將房屋轉租出去,否則就是無效。

  另外,還要確認一下房屋的安全性,租房子不能只圖租金便宜,一定要認真地檢查房屋是不是在拆遷,或者是不是危房等等。

  值得注意的是,租房一定要三方協商之後來簽訂合同,不能夠只是口頭協議,以免租住以後出現糾紛。

  在消費者張先生簽訂的三方協議中,並沒有提到房東要收一萬元押金的事,但房東之後卻堅持要收這個錢才能幫張先生去辦理公司注冊地址的事。這是否算合同違約?押金是否是必要的?北京匯佳律師事務所律師邱寶昌認為,一般租賃房屋都有押金,以防消費者對房屋造成一些損害。首先,合同裏它就是一個租賃協議。這個用戶應該是商用,這裏面就存在一個約定不明的問題。這應該與居間方沒有太大關係,因為房屋中介公司只是一個居間方,居間方是提供報告資訊,然後達成協議就可以了。這一萬元錢是合同之外的要求,如果這位承租人不願意交,房東沒有合同的依據要求他交,也不能限定他租房是自住還是商用。第二,合同上沒有約定要交這部分押金,而簽完合同以後再要求交押金,就是兩方協商的問題了。如果出租方強制要求收一萬元錢押金,是一種違約行為。

  如果消費者將承租的房子的地址作為公司注冊的地址,會對出租方産生什麼影響嗎?邱寶昌回答説,這個影響不是很大,因為這本來就是商住兩用房,如果它只是住宅,租戶就不能在裏面辦公,如果它既可以辦公又可以住,租戶就可以自行選擇。

  消費者張先生堅持要更改合同,但“我愛我家”的房産中介經紀人不以為然,認為只要在下個月房租少給房東300元就可以。這樣的做法合適嗎?中國青年報經濟部主任潘圓表示,這樣做不合適,這個案子是個案,但它反映了目前租房市場的亂象。很多合同都不規范。案子雙方的協議中沒有一萬元的約定,如果額外再要一萬元就是違約行為。在這個過程中,中介公司應該有所作為,比如保證雙方資訊真實,雙方能夠履約。“我愛我家”認為自己是小事,反映了很多中介不重視協議,中介兩頭都怕得罪,更怕得罪房主。比如房主非要一萬元,雙方本來沒有約定,房主當時承諾幫租房人去辦相應的公司租房手續,但後來臨時反悔。現在租房人要求的權益在合同上體現的是正當而且必要的。現在社會多次強調契約意識,這種糾紛要看合同上面有沒有明確的説明。業主本身有一次違約行為,答應辦又不辦,額外要求押金,如果現在不在合同中補充説明,業主如果再提出其他要求,租房人會處于更加被動的地位。它反映了整個租房市場中,租房人處于弱勢地位。

  中介沒有盡好義務和責任,房東在隨後簽了補充協議,上面寫著房子只能居住不能辦公。“我愛我家”房産中介經紀人表示,這份協議張先生並沒有簽字,所以不算數,但張先生擔心自己的權益會因此受到傷害。邱寶昌表示,張先生沒有必要擔心,該標注是單方聲明,合同協議是雙方的真實意思表示。雙方原來簽訂了合同,按照原來的合同去履行。現在説不得商用,只能自住,這是另外的條件,合同中原來沒有約定,如果雙方達成條款,對張先生有約束力,如果沒有達成,這對張先生沒有效力。

  我愛我家總部工作人員曾經跟消費者張先生表示,有房東同意在這個房子之內辦公的錄音,但是不能提供給張先生。對此,潘圓認為,在法律上該錄音有用,但是有用能不能夠避免紛爭呢?很多事情最後訴諸法律成本非常高。消費者無外乎想租一個房子,並不想跟租房業主對簿公堂,但從這個案例看,雙方在利益訴求上有所差距。包括我愛我家之所以提出他們有錄音,是想安慰租房人,實際上他不願意拿出來的原因是他不想得罪業主,因為他得罪業主就要失去這個房源。所以在這個過程中,他並沒有充分作為,而且錄音肯定也沒有告知業主。潘圓表示,在這個過程中雙方有個提前約定會更好一些,把雙方的利益理清楚。如果不理清楚,可能後續還會有紛爭。

  邱寶昌表示,如果該錄音提交到法庭作為視聽資料可以作為證據,只要它沒有瑕疵,沒有經過修改,是原始比較清晰的錄音,可以作為定案證據。邱寶昌認為,作為提供居間服務的中介方應該要勤勉盡責,誠實的為雙方履行義務。

  那麼租房居住和租房辦公有什麼不同,人們在租房辦公時應注意哪些問題?邱寶昌介紹,租房居住主要是住宅,比較簡單。如果要辦公,首先看房屋屬性,其中涉及到注冊問題,如果是住宅用地,純住宅房屋一般辦公司是注冊不了的。所以要辦公一定要選擇租商務房,商業用地而不是住宅。第二,有的既可以商用又可以住宅,在簽訂合同中一定要明確約定,如果想住就約定住宅,想商用就約定商用,把這些寫成合同,避免以後的糾紛。

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【糾錯】 責任編輯: 楊婷
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