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2018樓市 什麼房子最難買
2017-12-28 07:51:26 來源: 北京青年報
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  “冰封”市場中仍然有“日光” 一房難求現象仍然會出現在明年

  2018樓市 什麼房子最難買

  2017年即將過去,用“冰封”來形容即將過去的一年似乎並不為過:截至12月24日,在還有7天的情況下,北京樓市成交量低迷已成為定局:合計住宅簽約量只有26253套,預計全年只有2.65萬套,這也是北京樓市網簽以來的歷史最低值,同比下調45%。

  從成交金額看,1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數據只有5萬套,也刷新了歷史最低紀錄。而在二手房市場上,將近90%的成交房源價格下跌。

  然而,就在這樣的淡市中,有買房人提出不同意見:“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什麼2017年我想買的幾個樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價保障房,改善人群買不到市場上的限價商品房。

  確實如此,正如股票市場,熊市也會有牛股。2017年,樓市出現了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因,無一例外是銷售價格由于政策限價而遠遠低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房,則即將成為歷史,自住商品房將成為它的替代者。

  專家預測,2018年,樓市仍將延續2017年的態勢,限購限貸政策仍然不會松動,市場依舊“冰封”,一房難求仍然會一房難求。

  淡季裏的熱銷房

  今年北京樓市的銷售冠軍之爭,雖然還有三天到年底,但冠軍歸屬已經毫無懸念,招商地産中國璽將有望打破50億元銷售大關,成為繼2013年和2016年之後第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

  而排名第二的如果不出意外,將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠:別墅市場。

  這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調控節點,並非房地産順風順水的市場周期,贏得了銷售奇跡,除了戰略與銷售策略之外,價格是至關重要的因素。

  中國璽為少見的二環邊內城項目,2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右,周邊二手房價格已經達到10萬+,但是受到預售價格管控影響,開發商不得不大幅調低預期,以7.95萬元/平方米的均價取得預售許可,在“8萬元”紅線之下擦網通過。從價格橫向對比來看,周邊的二手房都處在8萬元/平方米左右,但無論是使用年限和産品品質都無法與中國璽相提並論。

  這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤:一、樓面價高,市場價格期待高。二、當時政策限制,不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少,價值稀缺。

  這樣的樓盤自然受到追捧。已經經過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在,因此,中國璽兩次低調的開盤,直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

  據中國璽行銷負責人介紹,被限制的價格,未來會在二手房上補漲。我們的客戶都是高端改善人群,無論從自住還是從長期持有來看,它的價值遠遠大于它體現出的價格。

  而另一個別墅領域的銷冠麗春湖院子,價格一樣“親民”,將近3萬元的樓面地價,5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統風格,直接將別墅産品進行了高周轉運營。

  據泰禾集團行銷部門負責人介紹,價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

  説到客戶定位,相關負責人解釋,別墅的價格從單價來説再“親民”,總價還是擺在那裏的,它的客戶一定是要有實力的,因此,“我們選擇的客戶就是那些認為2500萬不貴的人群”。經過充分調研和客源判斷,他們認為海淀客戶具有更強的購買動機和資金實力,其中最關鍵的機會在于,海淀已多年沒有低密度産品的新增供應,存在大量而有效的潛在需求。最終,麗春湖院子超六成客戶來自于海淀,後期朝陽客戶又佔據剩余大半。互聯網新貴、科技精英、企業高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業主構成。

  2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜:從項目看,超過10億網簽金額的住宅合計有55個,其中有15個項目超過20億,超過30億的有6個,銷售額最高的項目是中國璽,簽約48.82億。有望在2013年和2016年後,北京再次出現銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子,也是別墅項目的銷冠,簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府,簽約40.06億。第四是景粼原著,簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。

  逆勢將成為檢驗大企業的試金石

  在兩年前的上海,孫宏斌在談到擴張時顯得非常謹慎。當記者問起是否也要向千億房企發起衝擊時,他貌似低調地表示:飯要一口一口吃,扎扎扎實實做事,不去想千億的事。言猶在耳,兩年後的今天,孫宏斌的融創集團,已經一躍成為“碧恒萬融”中的一員,千億目標早已拋在身後。事實證明,市場越是低迷,越容易使一些企業做大。

  在2017年,北京商品房市場中,2760億的總銷售額,是由472家房企創造的,龍頭房企的市場佔有率越來越高,盡管市場進入了冷靜期,但市場集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已佔到商品住宅總成交額1/3,而同樣的數字在2016年和2015年僅是1/4。其中,開發商集中度提升得更加明顯,北京萬科以在售30個項目,簽約銷售額307.5億排名市場第一,市場佔有率超過10%,整個市場前10名開發商合計市場佔有率達到49%,而在2016年,排名前10的開發商合計市場佔有率僅為35%,預計未來在調控不斷升級的情況下,市場集中度仍將繼續提高,優勢開發商、優勢項目將成為市場主力。

  有31家企業發布了11月銷售業績,雖然調控持續出臺,但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數據看,公布銷售業績的企業2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成定局。11個月標桿房企已經全面完成年度任務,基本全部超過了2016年全年。

  從這31家企業看,包括萬科等多家企業已經突破4000億大關,超過千億的十幾家。

  標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水準,龍頭房企的市場佔有率上漲。2016年,具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力優勢的標桿企業通過兼並收購、買地産股來增加土地儲備,並布局多元化投資。從部分熱點城市看,雖然調控發力,市場明顯萎縮,但部分龍頭房企的市場佔有率明顯上漲。

  2018年樓市三大買不到

  大多數房地産研究人士都認為,2018年,樓市的整體格局將會延續2017年的態勢,限購限貸政策仍然會堅決執行,二手房價格不會有太大浮動,新房市場仍然會存在兩極分化:要麼賣不動,要麼買不到。

  新房賣不動的原因有兩種:

  首先,以舊換新路徑卡殼。

  張先生看上了一個學區房,總價在1600萬左右。他手裏有600萬首付,剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始,張先生就在幾個大型二手房中介門店將舊房挂出,由于是亞運村的房子,而且還有學區資格,放在去年房子單價11萬/平方米。而從挂出的那一天起,直至12月,降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發商給他三個月的期限也即將到期,因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環套出現卡殼的原因所在。

  其次,新房價格普遍高于周邊二手房,競爭太過激烈。

  位于石景山一個國企的商品房樓盤,價格也不貴,在地産行銷人眼中,這樣的樓盤一定是日光碟,但最近卻傳出了降價的消息。原因就在于,它所在的區域競爭樓盤太多,同時又遇到從去年開始的各項調控政策,大家都不好賣。別人都是現房,它是期房,大家根據他的價格來調整自己的價格。

  那麼,什麼樣的新盤是買不到的?

  第一種,是被限價的商品房。

  由于目前的招拍挂基本都是競地價限房價競自持,因此,核心位置的新房很多都會受到限價影響。

  北京青年報記者通過有關渠道獲悉,剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著東方(泰禾收購後更名為金府大院)審批的高價格沒有被有關部門通過,目前預計售價在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城,原先預計價格在10萬元/平方米。

  業內有人士稱:該項目很可能成為明年的“中國璽”。

  而撤出該項目的華僑城也沒閒著,在該項目不遠的五環位置,出爐“華僑城和園”項目,同樣是上報給有關部門的報價被駁回,最終停留在7萬元/平方米左右的單價。而周邊的二手房價格都要高出7.5萬元/平方米,而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結果,該項目一期房源剛推出就被“日光”……

  這類樓盤就是文中指出的限價商品房,2018年仍然會有不少這樣的項目推出。

  第二種,新的學區房。

  2017年,北京二環內一共也只有幾個新樓盤推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院,最終突破8萬元紅線的是頂著學區房光環的樓盤——中駿天宸。

  眾所周知,北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學區之一——德勝學區,這個片區的上世紀80年代二手房都已經達到了14萬/平方米左右,用一位家長的話説:寧要德勝一張床,不要別墅一套房。

  而北京這樣的項目資源已經鳳毛麟角,尤其是帶學區的西城和海淀房,剛剛拍下的海淀天恒地産項目,雖然不是嚴格意義上的學區房,但由于在海淀這個大背景下,仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關注。

  第三種,地鐵沿線小戶型。

  不久前,一個昌平樓盤開發商對業內人士説,明年你們趕緊買我的房子吧,就九個字:地鐵上、小戶型、學區房。話音剛落,在座的幾個業內人士連有沒有買房資格的問題都沒有想,就馬上預訂了。

  在北京,即使到了“起碼要150平方米的三居”時代,但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外,很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型,目前,已經過關的商住房(可以分割産權,可以拿公司名義購買),只要是在地鐵沿線的,也開始有買房人關注。畢竟,跟北京動輒上千萬的商品房相比,花三四百萬就能安家,已經非常滿足了。

  文/本報記者 張劍

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  什麼才是真正意義上的限價房?它將買不到!

  “限價房”的前世今生

  限房價、競地價地塊上誕生出了新的“限價房”,將成為明年新房市場的供應主力。而“限房價、限套型”的“限價房”正在退出市場,作為曾經北京住房保障體係中的主力軍之一,曾經的“限價房”完成了它的歷史使命,正在被公租房、共有産權房等其他新生力量所替代。

  “限價房”=保障房

  退回到2016年之前,“限價房”在購房者意識中的另一個同義詞是限房價、限套型的“兩限房”,保障房的一種形式。

  按照此前的相關政策,北京的兩限房主要以90平方米以下為主;其中1居室控制在60平方米以下;2居室控制在75平方米以下。北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、徵地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭可以申請兩限房。

  這類限價房對于購房人住房情況、家庭收入、家庭總資産等都有嚴格的限制,同時申購流程也要經過申請、初審、公示、復審、備案等過程。對于房屋的買賣,交易成本也有很大不同,限價房購房人在取得房屋所有權證或契稅完稅證明未滿5年的,不得出售,確需出售的政府折舊後回購。滿5年的,購房人應按同地段普通商品住房和限價房價格之差的35%上交土地收益金,上交後可以轉讓。

  由于大幅低于同區域普通商品房的價格,獲利空間大。雖然有嚴格進入、退出機制,但這類房源在實際操作中,也暴露了一些問題,經適房和限價房的申請和分配一直飽受爭議。

  不過,這種意義上的限價房正在成為歷史。

  從2014年年中起,市住建委等相關部門就多次表態,將取消經適房和限價房。2016年年初,市住建委發布,截至2015年年底,北京已實現保障房備案家庭房源對接需求的全覆蓋。在解決完已有輪候家庭後,北京原則上將不再建設經適房和限價房。未來北京市保障房體係將有三類組成,公租房、棚改安置房和自住型商品房(共有産權房)。

  共有産權房取代“限價房”保障地位

  限價房的産權類住房保障作用正在被共有産權房所替代。

  在今年4月北京市政府批準發布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》中顯示,未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃,其中産權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃,自住型商品房(共有産權房)計劃供地1020公頃,約25萬套,普通商品住房計劃供地2450公頃,租賃住房計劃供地1300公頃。

  限價房和經適房已經消失在未來五年的供地計劃中。而一些存量的限價房房源也在轉化成共有産權房。

  今年3月底,位于順義的北京城建·仁悅居和首創·悅溪匯兩個自住房啟動網上申請,而這兩個項目就是由限價房轉化為自住型商品房,重新定價後公開銷售的。

  當時,市住建委相關負責人介紹,北京市限價房房源充足,具有有效限價商品房備案資格的家庭,仍可獲得限價房房源保障。下一步,在滿足限價房輪候家庭房源需求後,還有部分剩余限價房項目將根據全市自住房供應情況分批轉化上市。

  今年9月,北京正式出臺共有産權住房政策,自住型商品房的概念也成為過去。根據北京市住建委發布的數據顯示,截至11月底,北京共有産權住房已入市項目38個,其中未申購項目34個,房源3.5萬套;已啟動網申項目4個,房源3321套,包括已選房項目1個,銷售424套。

  除了尚未選房的輪候家庭,限價房將徹底消失在市場之中,變成真的“買不到”。

  文/門庭婷

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【糾錯】 責任編輯: 張敏彥
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