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回歸資産支持證券本源 助力企業去杠桿降成本
2017-08-07 13:25:07 來源: 新華網
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  首單不依賴主體評級REITs成功發行

  新華網北京8月7日電  “首單非一線城市優質商業REITs(不動産投資信托基金)産品”、“首單不依賴主體信用的REITs産品”、“同類型REITs産品成本新低”,中聯前海開源-勒泰一號資産支持專項計劃8月3日完成繳款,成功設立,近日將申請在基金業協會備案、深圳證券交易所挂牌交易。

  作為按照國際標準REITs模型設計底層架構的證券化産品,該項目的落地,將國內REITs市場發展的工作又大大向前推進了一步,也為二三線城市有真實需求的優質商業項目獲得資本市場支持提供了可行路徑和成功范例。

  服務京津冀一體化發展助力非一線城市項目走向資本市場

  中聯基金執行總經理李艷介紹,目前國內可以在交易所市場和銀行間市場通過不同的載體發行REITs産品。從本質上講,REITs是一種資産證券化産品,它通過專業的管理機構進行不動産的日常運營,所産生的租金等運營收入以高比例派息(通常都在90%以上)的方式分配給投資人,同時REITs産品本身還在流動性較強的交易場所挂牌轉讓,從而使投資人能夠享有物業的增值收益的同時獲取長期穩定的租金收益,並保證較強的流動性安全。

  從此前市場上推出的REITs産品看,基礎資産多集中在一線城市,投資者也多認為一線城市項目更安全、投資回報更可期待。

  本次項目的市場調研機構及估值機構戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問部主管胡峰認為,近年來,國內消費市場明顯呈現出主力人群年輕化、消費理念不斷優化、消費需求不斷下沉等特點。由于供需矛盾的問題,這類項目往往成為當地年輕人各種消費活動的首選,它的商圈覆蓋和影響力可能是整個城市甚至是轄屬的縣市,充沛的人流保證了項目經營收入的良好表現,加上非一線城市項目投資成本相對較低。

  在胡峰看來,這些項目的實際投資回報率和增長率表現往往優于一線城市項目。同時他強調,優越的地理位置和不斷提升的商業管理能力是保證項目成功的兩個最重要的條件。

  除了擔心非一線城市的市場風險之外,此前還有投資者還對二線城市項目品牌知名度和管理的規范、透明程度有所擔心。而事實上,在傳統信貸一對一“私募”的模式下,項目的規范管理和透明度問題往往被忽略,即使出了一些問題,不容易通過市場的力量來解決,對企業和項目的約束力也不強。而通過證券化等方式進行公開市場直接融資,需要經過嚴格專業的法律、審計、估值、評級等程序,日常接受基金管理人和計劃管理人監督,還要在交易所公開挂牌交易,把項目放到“陽光”下接受考驗。

  回歸資産支持本源助力企業轉型發展

  從風險收益特徵看,REITs處于股債之間,是與股票、債券、現金等價物並列的大類資産配置工具,也是成熟市場國家個人投資者配置不動産資産最重要的載體。李艷表示,投資者理念是否先進、是否契合,也是REITs市場順利發展的重要條件。有業內人士表示,此次産品的順利發行,為下一步推動標準化權益型公募REITs發展,引導投資者回歸證券化以底層基礎資産為核心的本源,進行了有益的鋪墊和探索。

  證監會債券部閆雲松認為,這單産品意義重大、方向正確、值得行業研究。他表示,近年來中央和國務院層面多次發文要求加快推動資産證券化業務發展,幫助企業積極穩妥降低杠桿率。傳統金融體係以企業表內信貸為主要支持方式,高度依賴主體償債能力,而REITs等資産證券化工具以資産信用為基礎,重視資産本身的質量,通過穩定、可預期的基礎資産現金流作為支撐,可以降低對企業自身信用的依賴,加快企業資金周轉效率,優化企業財務結構,有效實現降低杠桿率和優化債務存量配置的目的。

  勒泰集團創始人、董事局主席楊龍飛表示,勒泰集團的商業模式不是“買地、蓋樓、賣房”快速去化的開發商思維,而是持有經營、越做越精的商業運營模式。但就是因為這樣長期持有、力求精品的經營思維,在缺少適用金融支持工具、僅依靠內生積累的情況下,企業會錯失一些快速發展的機會。

  楊龍飛稱,此次産品成功發行,一是集團戰略成功落地,輕重分離模式初見成效;二是通過資本市場發行産品,有效節約了企業融資成本。據他透露,在項目路演過程中,即有商業銀行表示對項目十分看好,願意向企業提供超過本次REITs發行規模的貸款支持。公司拿出最好的資産作為拿出最好的資産,滿足投資者投資需求。

  市場呼喚公募REITs出臺

  基礎設施和商業不動産的建設普遍呈現出投資金額大、回報周期長、收益率穩定的特點,傳統信貸融資存在期限不匹配,無法盤活沉淀在成熟項目中的初始投入,不利于形成新的投資資金。閆雲松表示,我國的監管部門紛紛推出相關文件,相關文件都明確提出積極推動不動産投資信托基金(REITs)發展,解決基礎設施領域長期投資資金問題。

  閆雲松進一步稱,目前國內的REITs發展,逐步在與國際標準接軌,勒泰項目對于下一步市場發展起到很好的引導作用,從結構上已與國外相差無幾。但需要強調的是,無論是REITs或是其他金融工具,實現其權益屬性的基本前提就是引入個人投資者,通過集中連續的場內交易,實現不動産的價值發現。在沒有個人投資情況下,目前類REITs及其他所謂公募的不動産産品本質上均屬于私募産品,在這一點上,國內金融市場甚至專業機構都存在較大的理解偏差,我們追求的公募REITs並非僅僅是稱謂上叫做“公募”。

  深圳證券交易所資産證券化業務負責人卞超認為,這單産品首次實現了完全基于資産信用的産品設計理念,體現了資産證券化産品對資産價值的本源回歸,對後續産品有很好的借鑒意義。

  他還表示,未來如果公募REITs推出,應在集中競價交易係統交易,增加金融産品的流動性,保證産品底層架構的穩定性,豐富投資者范圍,實現資金長期穩定供給。

  前海開源資産管理有限公司聯席總經理、基金業協會資産證券化業務專委會委員何亮宇認為,中聯前海開源-勒泰一號資産支持專項計劃,首次實現了完全以資産運營收入和資産價值為支撐的不動産證券化,在基礎資産交易結構和現金流層面為公募權益型REITs産品的推出奠定了基礎。同時,2015年鵬華前海萬科REITs以“封閉式基金投資國債和項目公司股權”的形式發行並在深交所集中競價交易係統交易轉讓,為REITs在金融産品層面的公募化發行進行了有益的嘗試。他表示,二者的有機結合,則是不動産資産證券化公募産品交易結構設計的可行方案。這與此前中國基金業協會會長洪磊、北大光華學院發布的REITs白皮書先後提到的“封閉式公募基金+ABS”模式思路,不謀而合。

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【糾錯】 責任編輯: 楊曉波
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