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賣家惡意違約學位無法取得 買學區房當心入“坑”
2017-05-31 10:06:20 來源: 檢察日報
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  原標題  賣家惡意違約,學位無法取得,政策不斷調整—— 購買學區房,當心掉“坑”裏

制圖:趙立榮

  所謂學區房,一般是指按照我國就近免試入學教育政策所劃定的各小學、初中服務片區內的住房。2014年,北京開始全面取消共建入學,以擇校費等買學位的方法入學也逐漸被禁止,要求就近入學。這意味著就讀好學校的唯一途徑是在學校劃片區域有一套可以落戶的住房。

  學區房就這樣變成了“剛需”。

  記者調查發現,購買學區房的群體以中青年家庭為主,既有準備“舉全家之力”賣掉現有住房換取學區房的,也有豪擲千萬買下房子,只為孩子落戶籍,從不實際居住的。“孟母三遷”在他們身上並不是新鮮事兒。

  抱著熱切希望的他們踏上了漫漫買房路,但這背後的風險也隨之而來。

  房價瘋漲:賣了房也要違約

  從板樓到平房,從80平方米到40平方米,從南北通透到能有陽光就行,周麗麗兩口子對于學區房的期待值越來越低,但即便這樣,學區房還在突破他們的底線,戶型一個比一個怪異,居住環境一個比一個糟心,價格卻一個比一個堅挺。

  “孟母已經是我們的精神領袖了。”周麗麗打趣地説,環境差我們可以忍,但價格一再突破,這是我們不能承受的。

  周麗麗的擔憂早已是事實。“沒有什麼能夠阻擋,房主對漲價的向往。”這是2016年房價最火時,家長朋友圈裏流行的一個段子。

  北京的張慶紅老人就是漲價潮中主動違約的一位房主,去年9月初,她以520萬元的價格把朝陽芳草地國際學校的學區房賣給王秀琴,但一個月後,原租戶願意以600萬元買下此房,而這時,王秀琴僅僅付了10萬元定金。轉手賣別家,就算賠30萬元違約金,還能凈賺50萬元,這對于退休的張慶紅而言,可不是一筆小數目,她最後決定向買家攤牌。而此時,王秀琴的孩子明年就要入學了,如果不答應加價,就可能趕不上明年年初芳草地國際學校在該小區的信息採集工作,進而不能得到入學名額。但王秀琴實在沒錢滿足加價需求,只能選擇訴至法院。

  “北京房價攀升過快是導致學區房買賣違約情形增加的重要原因。”北京市第二中級法院原法官、現通商律師事務所律師于陽春説。由于二手房交易周期較長,尤其是在限購政策下改善性需求的購房者交易周期更長,有的賣房人在簽訂房屋買賣合同後發現房價上漲、認為交易價格不理想,提出漲價、反悔或拖延不履行遷移戶口等合同義務的情況時有發生。

  買了房也不一定能上學

  對于所有買學區房的家長而言,學位都是最大目標。但是,學區房並不能為學位上“保險”,因購買學區房後無法讓子女獲取學位的糾紛時有發生。

  2015年7月,為讓孩子上更好的小學,左明花390萬元從高燕蘭手中買下海淀區某小學的學區房。付錢過戶後,按照雙方約定,高燕蘭必須在房屋所有權轉移之日起50日內,辦理戶口遷出,以便左明的孩子能順利拿到學位。高燕蘭沒有耽擱,很快便將戶口遷出,但她沒想到,落戶糾紛也隨之而來。

  問題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上,兩人已離婚一年多,房子産權交割也非常明確,屬高燕蘭個人財産,但趙浩友的戶籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好,房子賣了,趙浩友會把戶口遷出,但不知為何,趙浩友反悔,把戶口賴在這,不肯遷。按照當時的政策,趙浩友的戶口不遷出,左明的孩子就拿不到學位。

  矛盾出現,高燕蘭為履行和左明的合同,在規勸無用後,將趙浩友告上法庭,但結果法院以其訴訟請求不屬于法院民事案件主管范圍為由,駁回了其訴訟請求。

  規勸無用,狀告不成,左明孩子的上學大計眼看就要落空。無奈之下,左明只好把高燕蘭告上法庭,要求戶口遷出和違約賠償。法院接受了訴請,但判決結果是支持違約賠償,駁回了戶口訴求。雖拿到賠償金,但孩子的上學大計還是落空了。

  左明吃過的虧,也是許多家長掉過的“坑”。2016年,吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買賣合同,約定戶口在一定期限內遷走、學區名額沒有佔用,但過戶後發現,該房存在第三人的戶籍,法院判徐莉蓮違約並賠償,但結果還是影響了吳小林的孩子上學。記者翻閱了許多的公開案例,涉及戶籍的學區房糾紛數量不在少數,法院最終也只能從違約的角度判決案件,均不支持遷移戶口。

  “學區房的問題,往往不是‘房’的問題,而是‘學’的問題。”于陽春説。普通房屋交割,登記過戶就行,即便有糾紛,救濟渠道也很明確。但學區房的交割,産權只是其中一部分,學位才是更加重要的事,因學位産生的糾紛,往往救濟無門,即便最後得到補償,也會讓當事人筋疲力盡,還可能耽誤孩子的入學計劃。此外,于陽春還告訴記者,每年各區的學校劃片都有可能變化,這種變化屬于投資風險,不能作為解約的理由,後果只能由買家自己承擔。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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