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專家解讀學區房三類糾紛:戶口遷不走只能多賠錢
2017-05-31 10:06:18 來源: 檢察日報
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  原標題  購買學區房,您可想好了!

制圖:趙立榮

  分分分,學生的命根。但當分數成為學生的命根之前,學區房成了很多家長的苦惱之根。盡管很多人都在嘲諷即便上了清華北大,也買不起學區房,但嘲諷歸嘲諷,現實歸現實,不少家長們苦笑之後,終歸還是加入了買學區房的大軍。

  買房人群中,為了孩子狠下心來付出巨額價款的多,看到風險的少,不少人即便買了學區房,也未必能如願讓孩子上好學校。“從2015年1月至今,我審理了近百件房屋買賣糾紛,其中不乏學區房買賣糾紛。”北京市海淀區法院民二庭法官胡光向記者介紹,北京學區房市場持續火熱,樓市調控和教育政策時常發生變化,未來此類案件很可能呈上升趨勢。

  多位專家向記者表示,綜合來看,引起學區房買賣糾紛的原因主要有三類:一是由于價格變動和資金問題導致合同無法履行;二是有了學區房卻落不了戶、無法取得學籍,不滿足入學條件;三是政府和學校在貫徹有關政策過程中,不斷出臺或變動入學條件,導致家長目的落空,從而産生糾紛。

  漲價型糾紛怎麼辦

  在二胎媽媽王秀琴的計劃裏,為讓女兒茜茜能上北京市朝陽區芳草地國際學校,拿自己在北京郊區100平方米的房子換成60平方米的學區房,這筆交易是劃算的。但好不容易將唯一的住房賣出後,新購房的賣家卻經不住水漲船高的房價誘惑,在反復加價後,終于惹急了王秀琴,于是她一紙訴狀將賣家告上法庭。

  王秀琴的遭遇並不是個案。近年來,北京房價一路攀升,不少簽了合同的賣房者為賣出更好的價錢,不惜選擇毀約,因此而引發的房屋買賣合同糾紛也在激增。在北京市第二中級法院前法官、現通商律師事務所律師于陽春看來,學區房價格明顯高于普通住房,並且還可以在孩子上完學後賣掉,具有不小的升值空間,因此不少購房者把學區房作為教育和經濟上的雙重投資,但風險與收益是並存的,學區房也很容易成為二手房買賣糾紛的“雷區”。

  胡光認為,房屋買賣合同簽訂後,由于房價攀升,賣方不願再以合同約定價格出售房屋、明確拒絕出售房屋的,此時,如房屋買賣合同仍有繼續履行的可能,建議買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續履行房屋買賣合同,或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同,要求賣方返還定金,賠償包括差價在內的損失。

  “在這種情況下,要依法追究惡意違約人的違約責任,提高其違約成本。由于賣方惡意違約,拒不履行合同義務,可以判令其賠償損失,為買方提供充分有力的司法救濟;如果買方提出繼續履行合同的訴訟請求,合同也有繼續履行的可能和必要,可以判令繼續履行合同,同時對違約方判處違約金,維護正常的房地産交易秩序。”胡光説。

  于陽春也表示,房屋買賣合同不同于一般合同,在一般合同的情況下,違約一方只要承擔違約金,就可以不再履行合同,但在房屋買賣合同的情況下,不管違約方承擔了多少違約金,只要合同還能夠履行,就必須履行下去,除非發生了合同客觀上已經無法履行的情況,比如房屋産權已轉移、房屋因地震火災滅失、房屋存在抵押等。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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