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房企融資渠道急劇萎縮成本大增 下半年償債高峰或致錢荒

2017年01月06日 08:31:54 來源: 經濟參考報

    2016年,地産行業融資盛宴淋漓盡致。中原地産研究中心數據顯示,去年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到11376.7億元,同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬億元。

    值得注意的是,自去年10月開始,隨著調控日漸收緊,房企融資渠道也急劇萎縮,加上美元走強,其在境內外的融資渠道均被“封鎖”,導致房企融資成本大增。業內人士認為,隨著調控不斷深入與前期資金消耗殆盡,房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來臨,房企或面臨“錢荒”窘境。

    收緊 房企融資額年末驟降

    隨著樓市調控趨緊,房企融資規模大幅下降。中原地産研究中心數據顯示,2016年第四季度,房企債券融資僅為1100億元,相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

    具體來看,2016年12月,房企合計債券融資僅126.7億元,僅佔全年融資總額11376.7億元的1.11%,是近一年來的最低點。較11月融資額288.3億元減少56%,較10月的684.88億元減少81.5%,較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元,更是分別下調了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。

    中原地産首席分析師張大偉分析認為,對于房企來説,債券融資是成本最低廉的一種融資方式,其對2016年市場爆發提供了有力支撐。但自9月底,一係列樓市緊縮政策措施接連出臺,上交所、深交所相繼發文審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排,明確房企債券募集資金禁用于購置土地,房企發債融資得到了遏制。

    除了發債渠道被堵,房企資金的另一個重要來源信托也明顯收緊。根據用益信托工作室月度數據計算,房地産集合信托去年第四季度共發布132只産品,融資總額為360.41億元,較第三季度的186只産品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

    具體來看,2016年12月房地産信托融資規模繼續下調,單月産品融資規模僅為81.3億元,佔信托融資總規模的5.38%,較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調。與8月最高時的15.02%更是下降近10個百分點。36只項目産品數量佔比也僅為4.99%,較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外,從項目平均規模來看,12月項目成立平均規模也是2016年下半年以來最少的一次,僅為2.54億元。

    提升 資金成本大幅增加

    房企融資資金價格上行已經成為趨勢。數據顯示,房企發債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月,張江高科五年期公司債發行利率僅為2.89%,天保基建為3.18%。除最低利率大幅上調外,12月,僅南京安居、新盛建設兩家融資利率低于4.5%,其余均在5%上下,較此前8月上市房企公司債發行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。

    以首開股份為例,2016年12月29日,首開發行面值20億元的債券,發行利率為4.8%,其10月發行的10億元融資額的第三期債券發行利率僅為3.57%。

    業內人士表示,去年“十一”之後,房地産調控同時對銷售端與融資端均有所限制,甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。“政策收緊,融資渠道變窄,房企融資成本上升是必然趨勢。”一位業內人士説。

    此外,近期美元匯率大幅提升,發行美債成本大幅增加,受此影響,2016年絕大多數房企發債轉向國內。根據數據提供商Dealogic的統計,2016年前11個月,21家境內房地産企業在海外市場上總計發行了47.6億美元的債券,相比上年同期26家企業發行的128.87億美元,不論是數量還是金額均出現大幅下滑。

    記者了解到,房企提前贖回美債現象明顯。中原地産研究中心統計數據顯示,僅2016年11月,房企提前贖回美元債務額度已經超過10億美元。不過,值得注意的是,12月以來,在國內融資難度加大的背景下,部分房企再度轉向資金成本更高的境外債券市場:12月2日,在香港上市的融信中國發行年息高達6.95%、期限兩年的1.75億美元債券;12月7日,碧桂園公告其發行10年期優先票據,融資額度為3.5億美元,票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史最低成本,但與碧桂園2015年至2016年在國內發行的公司債相比,發債成本大幅提升,其境內利率僅為3.2%至4.75%。

    風險 償債高峰將至或催生“錢荒”

    在“抑制資産泡沫、防范金融風險”的調控基調下,2017年房企融資環境將趨于收緊。

    自2016年10月新一輪房地産調控啟動以來,上交所、深交所出臺文件明確公司債發行門檻,發行要求等,規范房企發行公司債行為;證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地産領域;發改委要求嚴格限制房企發行公司債用于商業性房地産項目。

    同時,中國證券投資基金業協會明確叫停券商資管、基金子公司等資管産品資金投向16個熱點城市普通住宅市場,指出證券期貨經營機構設立私募資産管理計劃,直接或間接投資于房地産價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的,暫不予備案。且熱點城市范圍將根據市場適時調整。

    北京大學國家發展研究院研究員馮乾表示,2016年國內房地産市場火爆的原因,很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關。不久前召開的中央經濟工作會議確定房子的住宅屬性,這意味著,房地産政策會朝著防止熱炒和防范係統性風險的方向推進,房地産企業融資政策趨嚴也是大勢所趨。

    多位業內人士表示,未來六至九個月,房企可能會面臨越來越大的資金問題。CRIC研究中心楊科偉表示,房企近兩年的銀行借款、發行的短期票據和債券以及2015年之前的中長期債務,將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰,房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應對債務償還的壓力。

    “在融資渠道收緊的背景下,一旦2017年市場銷售不如預期,銷售回款不能滿足企業償還債務和新增開發投資的需求,那麼房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。”楊科偉説。

    張大偉也指出,在最近超過兩個月的調控周期內,超過20個城市房地産調控已經逐漸開始影響房企銷售,巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張。同時,美元走強後,熱錢將流出中國市場,疊加內地債券市場融資難,這會加劇房地産企業“錢荒”窘境。“如果調控持續收緊甚至有出現違約的可能性。”張大偉説。

    新城控股高級副總裁歐陽捷也指出,大水漫灌的龍頭早已經收緊,流向房地産的資金也已經降速,開發貸款和房企自有資金都已經趨近零增長,按揭貸款增速也在下降,債券剛兌已經打破,房企資金隱性成本也在上升。對于房企來説,2017年必須備好“幹糧”,做好“入冬”準備。

【糾錯】 [責任編輯: 劉緒堯 ]
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