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樓市因城施策調控再收緊 業內分析後續分化將延續

2017年01月06日 07:54:21 來源: 中國證券報

  熱點樓市政策再收緊

  2016年12月以來,部分熱點城市樓市調控政策不斷加碼,既有在限購方面出臺措施,也有在限貸方面繼續收緊。比如,濟南市規定本市戶籍家庭限購2套住房;非本市戶籍家庭限購1套住房。嘉興市在市區范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

  在限貸上,天津市明確要求,職工家庭申請個人住房公積金貸款購買首套自有住房的,應支付不低于所購住房價款30%的首付款;購買第二套自有住房的,應支付不低于所購住房價款50%的首付款。珠海市強調,有一套住房相應購房貸款未結清但公積金貸款已結清,再次申請個人住房公積金貸款購買普通住房的最低首付比例為40%;對擁有兩套及以上住房的職工家庭,暫停發放個人住房公積金貸款。

  政策收緊的影響在二手房市場表現得更明顯。以北京地區為樣本,房天下數據研究中心監控顯示,相較2016年元旦假期網簽量,2017年元旦假期網簽量有所增加,主要是借助于2016年12月31日較高的成交量,但假期的1月1日、1月2日成交量不敵2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共簽約47套,其中住宅28套,而2016年1月1日、2日二手房共簽約50套,其中住宅48套。

  另據房産中介透露,自2017年1月1日起,北京地區首套房貸利率優惠也將從此前的8.3、8.5折調整至9折。莫尼塔研究報告顯示,不少受訪銀行表示,對個人住房貸款的投放已放緩,消費貸反而有所增加。銀行對于不同城市的住房貸款政策有區別,以上海為代表的大城市和以合肥為代表漲幅較大的二線城市,房地産調控政策趨緊,銀行放貸審核也更嚴格,降低了個貸需求。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,房貸利率優惠收緊會使貸款節奏有所節制,從而帶動市場交易下滑。同時,信貸規模下滑對房地産價格穩定有積極作用。另外,從商業銀行角度看,2017年信貸規模和2016年相比要實現同比負增長,因此商業銀行在2017年初就採取了收緊做法。

  中原地産研究報告指出,此輪調控收緊主要從需求和供應兩環節同時發力,需求端措施主要是採取限購、限貸,以抑制部分需求入市;供應端措施則是從市場銷售、土地供給角度出發,短期內限制新房入市價格,中長期則通過增加後市潛在供應量的同時配合地價,以平緩市場漲價預期。

  仍有相機抉擇空間

  目前看來,2017年限購政策仍會持續。明源房地産研究院副院長劉策表示,在全國范圍,未來限購的城市將會是有房價上漲壓力的省會城市。

  嚴躍進認為,未來樓市調控主要圍繞三方面:其一,圍繞郊區和市場進行分類調控;其二,針對本地人和外地人進行調控;其三,針對一手房和二手房進行調控。這些調控均會根據各地實際情況進行。外地人買首套房可能仍被允許,第二套的情況則要根據各地房價上漲情況和庫存情況判斷。

  業內人士表示,後續城市的調控會根據城市之間的漲幅來排序,包括重慶、蘭州、昆明、南寧、大連、汕頭等,都有可能因房價漲幅過快受到管控。值得注意的是,近期太原市房價出現略微抬頭跡象。不過,針對部分城市,可能只會對市中心進行調控。

  同時,2017年房地産分化格局將持續。中國指數研究院報告指出,房價上漲壓力大的熱點城市採取適當的調控手段,需求端差別化信貸政策將繼續發揮重要作用,限購、稅收手段也將延續,以促進市場平穩健康發展。

  中原地産首席分析師張大偉表示,第三輪房地産調控風暴雖到目前只在上海市實施,這是第一個城市提及全面恢復2014年“9·30”政策之前的認房又認貸。預計後續包括其他一線城市及漲幅較快的二線城市,都有可能恢復認房又認貸政策。第三輪政策已從前兩輪的主要影響投資,到開始全面約束改善需求,因此預計影響較大。

  交通銀行首席經濟學家連平強調,樓市調控的目的在于防止房價持續過快上漲,在房價穩住之前,調控可能不會放松。考慮已出政策的後續效力會邊際衰減,預計政策還有深化、加碼可能,且這種緊格局不大可能在2017年上半年發生改變。當然,調控並不希望達到房價持續下跌的程度,否則不僅不利于去庫存,還可能導致房地産投資增速下行幅度過大,引發上下遊産業及延伸金融領域的負面連鎖反應。這意味著未來調控仍有相機抉擇空間。

  樓市成交料下滑

  盡管市場預期2017年樓市調控將不斷加碼,但仍有不少業內人士認為,未來房價仍有上漲壓力,但漲幅相較2016年會顯著降溫,且區域分化現象會日漸突出。

  方正證券首席經濟學家任澤平認為,本輪房價調整可能持續到2017年底至2018年上半年。由于當前調控主要是通過限購限貸控制需求,如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想,2017年底至2018年上半年房價則將面臨新一輪上漲壓力,但如果長效機制能建立,尚有轉機。

  嚴躍進表示,從價格上講,2017年房價均價仍可能維持5%、6%的漲幅,或低于GDP增速。總體上看,房價仍會有所上漲,但相對2016年增長10%的水平,熱度將明顯降溫。從房地産周期看,房價指數大概會在2017年下半年由正轉負,轉負後可能會呈現出跌幅,但幅度會較小。

  中國科學院預測科學研究中心在《2017年中國房地産行業走勢展望》預測報告中指出,預計2017年中國房地産成交量和成交額增幅較2016年會大幅下滑,但價格方面仍將維持上漲態勢,預計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。

  海通證券首席宏觀分析師姜超則表示,在不加息的情況下,房價暴跌概率不大,但大概率會進入縮量陰跌模式。“很多人判斷地産調控難以持續,因為地産調控會導致經濟下行壓力,經濟下行又會倒逼政策在2017年下半年放松樓市調控政策,進而導致房價出現報復性上漲。不過,個人認為本輪地産調控不可能放松,原因在于國際環境發生了巨大變化。如果美國加息周期確立,而中國繼續做大地産泡沫,那麼未來金融風險將巨大。”

  根據樓市分化情況判斷,齊魯資管首席經濟學家李迅雷認為,對于供不應求區域而言,房價仍存上漲空間,只是時間上可能要在下半年以後。此外,醞釀中的房産稅將是對投資樓市的一大掣肘,只是推出的時間窗口很難選擇。區域分化現象會日漸突出。

  在張大偉看來,未來全國范圍內的房價不可能用一個“漲”或“跌”就可以形容,城市劃分更多將告別一線二線三四線,變成城市群城市圈,有活力的區域易漲難跌。

  易居研究院報告指出,2017年全國70個大中城市房價將呈現上下半年不同的走勢,預計上半年在緩慢降溫過程中,房價增幅會持續收窄;下半年,房價指數環比增幅將呈現負增長態勢。預計7月前後,70城房價環比增幅由正轉負,也即出現短周期性質的下跌拐點。

  另外,受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響,預計70城房價同比增幅將在一季度見頂,其後同比增幅將步入下行通道,預計環比漲幅可能在年中由正轉負。

【糾錯】 [責任編輯: 蔡夢曉 ]
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