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恒大地産估值可能不止2280億

2017年01月04日 08:04:33 來源: 證券時報網

    事實證明,尚在回歸A股途中的恒大地産已享受了A股估值優勢。

    2016年的最後一個交易日,恒大地産正式引入8家戰略投資者。8家公司共出資300億元獲得恒大地産13.16%股權。也就是説,恒大地産的估值約為2280億元。

    這一估值已經超越龍頭房企萬科的總市值。作為孫公司,恒大地産的估值也已數倍于母公司中國恒大(不足700億的市值)。盡管恒大地産是中國恒大的主要盈利性資産,這樣的估值情況也實屬罕見。究其原因,還是因為兩地資本市場估值差異巨大。

    根據深深房今年10月公布的交易初步方案,公司擬以發行股份及支付現金的方式購買恒大地産100%股權,交易構成借殼。以恒大地産目前2280億元的估值體量來看,要裝入深深房,大概率情況下不可能完全現金支付交易。

    假如本次交易完全採用股份支付進行,以深深房停牌前120個交易日的加權均價11.14元/股的90%為發行價格(即10.03元/股)計算,深深房本次大約需增發227.41億股。增發後,深深房的總股本將增至237.51億股。

    在恒大地産引入300億戰投後,凱隆置業(為中國恒大全資子公司)持有恒大地産的股權比例將降低至86.84%。據此計算,深深房將向中國恒大增發約197.48億股。這一持股數量意味著中國恒大將持有深深房83.15%的股份。再刨除深圳國資委變化後的持股比例,深深房的社會公眾持股比例略高于10%,不會喪失上市地位。

    可以看出的是,恒大地産此次引入戰投,一方面可以大幅提升估值,另一方面亦可降低凱隆置業對恒大地産的持股比例,使得恒大地産借殼深深房後不觸碰社會公眾持股比例不得低于10%的紅線。

    但從上述計算來看,即使恒大地産引入戰投後,社會公眾持股比例的安全邊際並不高。當然,如果在此次借殼交易中引入現金支付部分,相關各方的持股比例還將有所變動。

    從另一方面來看,恒大地産的估值可能也並不會僅僅止步于2280億。根據香港上市規則,增資規模超過市值的75%,審批程序更為復雜,耗時更長。可以理解為,中國恒大引入戰投的上限為市值的75%。以中國恒大600億元市值粗略計算,75%上限意味著恒大引入的戰投規模可達到450億元,刨除此次300億元的戰投,恒大還有約150億元的引戰空間。

    假設恒大地産後期再引入150億元的戰投,在本次引投基礎上,不考慮溢價,那麼恒大地産的估值將達到2430億元。凱隆置業對恒大地産的持股比例將相應調降至80.26%,根據上述相同的方法計算,中國恒大可獲得深深房約80%的股權,略低于上述約83%的股權,社會公眾持股比例的安全邊際也將相應提高。

    理論上,恒大地産的估值還可能進一步提高。更大的問題在于,中國恒大此次分拆恒大地産回歸A股,政策上面臨不確定性。

    繼去年興起一波中概股私有化尋求回A之後,今年又有多家在境外上市的國內公司尋求分拆業務回A,包括中國恒大旗下的恒大地産;京東旗下的京東金融;中國中旺旗下的中旺集團擬借殼中房股份等。

    而就在今年4月中下旬,史玉柱控制的巨人網絡“登上”世紀遊輪後不久,監管層就對外表態,注意到中概股回歸A股有較大的特殊性,特別是對境內外市場的明顯價差、殼資源炒作應該高度關注。證監會“正對這類企業通過IPO、並購重組回歸A股可能引起的影響進行深入分析研究”。此後,監管層關于中概股回A的態度一直未明朗。

    巨人網絡成為最後一個回歸A股的中概股。“香港紅籌回歸第一股”中國中旺以及搜房控股的回A計劃目前都已“卡殼”。如果恒大地産此次能順利回歸A股,也意味著將在當前的政策壁壘前撕開一道口子。

    不過,根據早前的一些報道,中國恒大早年與深圳國資委已有交易,包括介入萬科的股權之爭等,都使得中國恒大此次分拆回歸A股與上述公司回A案例有相似之處,但也有了更多微妙的不同。

【糾錯】 [責任編輯: 劉緒堯 ]
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