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酒店管理合同決定酒店資産價值,中國市場亟待與國際接軌
2019-04-17 16:15:28 來源: 新華網
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  近年來,國際酒店管理集團在中國市場迅速擴張,國內地産開發商也相繼轉戰進入酒店行業。與2010年前經濟型酒店的井噴式增長相比,各大酒店集團近年來更傾向于開發高端酒店。

  然而,國內酒店的開發投資還遠不夠成熟。例如大部分酒店投資為政策導向,投資人側重高端酒店對其開發地價以及房價的積極影響,忽視酒店本身的盈利能力,造成酒店投資的投入産出比差強人意,酒店經營舉步維艱。另一個重要問題是,投資人往往忽視酒店管理合同條款中對未來的酒店運營管理及資産處置的影響。業主缺乏對于酒店運營的監管權,造成酒店利潤不穩定,進而使得作為商業地産重要類別的酒店的整體價值受到影響。業主希望處置酒店資産或運用金融工具通過酒店資産融資,又受限于酒店管理合同中的約束。這些合同條款問題最終導致中國酒店行業成為一個不怎麼討投資人歡喜的典型重資産行業。同時,投資人在酒店行業的成熟度及市場地位也遠不能與國際酒店管理集團相比。這種差距進一步影響了投資人就酒店管理合同的談判能力,導致酒店管理合同中雙方的權利義務安排並不利于酒店行業市場的良性發展。

  對此,中國飯店協會業主工作委員會聯合仲量聯行發布《2019年中國區/亞太區酒店管理合同趨勢與洞察》報告。報告通過對中國區及亞太其他地區酒店管理合同對比,幫助市場客觀地了解目前酒店管理合同中主要商業及法律條款,並為下一步建立中國的業主與管理方關係更加平衡的標準化酒店管理合同提供參考。

  2019年4月9日上午,仲量聯行大中華區酒店及旅遊地産投資咨詢部副總裁陳姵君在“首屆中國酒店投資人峰會”上對該報告進行深度解讀。

  陳姵君表示,本報告採集的中國酒店管理合同樣本共33份,數據時間段為2014年-2018年。其中75%為高端酒店,16%為奢華酒店,剩下9%則為中端酒店。且樣本中94%為新建酒店。與之相對,亞太其他地區酒店管理合同樣本共98份。

  本報告主要關注酒店管理合同十大要點:管理合同條款、管理費、獎勵管理費、集團費用、裝置設備儲備金、預算、業績測試、業主審批權、業主權限及終止條款。主要涉及管理期限、基本管理費用、獎勵管理機制、業績測試及終止權五項商業條款。

  與亞太區相比,中國區酒店管理合同有關合同期限和終止權的條款區別較大。中國酒店管理合同的首次簽約年限和續約年限普遍更長,且包含業主提前終止條款的比例更少。

  中國酒店管理合同的基本管理費高于亞太區,但對于獎勵費,雙方均傾向于採用階梯制。此外,中國酒店的裝置設備儲備金也傾向于採用階梯制設立。

  本次調查發現,中國和亞太區的酒店管理合同中的業績測試方式比較相似。大部分酒店管理合同都包括業績測試條款,與亞太區相比,中國的業績測試較多採用雙向復合指標,且大多在第3-5年開始業績測試,時限為連續兩年。

  中國和亞太區的大部分酒店管理合同中約定業主擁有批準和拒絕經營預算的權力,以及對酒店總經理的任命權。相當比例的業主還會爭取對財務總監/市場銷售總監的任命權。

  此外,陳姵君特別介紹了境外酒店管理合同中的兩項條款:業主提前終止權(Early Termination,指在酒店轉讓時,業主有權在一定條件下選擇終止酒店管理合同)和業主優先分配權(Owner’s Priority,指雙方約定在分配酒店運營收益時,業主享有優先于管理公司的分配權)。這兩項機制直接影響到投資人在酒店投資項目中的成本收益,及其處置資産的靈活性,從而最終影響酒店資産的估值。國內酒店管理合同或可以考慮引入借鑒這兩項機制。

  本次報告對于中國區酒店管理合同與中國區以外的亞太區酒店管理合同進行了初步對比研究。中國飯店協會業主工作委員會下一步將聚焦歐美市場的酒店管理合同,通過合同條款的比對研究,學習更加成熟市場的酒店管理運營經驗。

  酒店管理合同是酒店資産管理的核心,無論是對具體的某個酒店還是宏觀的酒店行業發展都至關重要。因此,關注酒店管理合同,在合同條款中改善和平衡業主與酒店管理公司之間的權利義務天平十分必要。中飯協業委會將繼續關注中外酒店管理合同的比對研究,推動酒店管理合同條款的進一步完善,為業主和管理公司提供更廣闊的談判空間,建立適應中國國情及法律環境的標準化管理合同體係,促進國內酒店行業的成熟和市場的良性發展。

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【糾錯】 責任編輯: 張欣爍
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