一季度，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）銷售額繼續保持領先，也在不斷投資布局核心城市。與此同時，在二度調整可轉債再融資方案後，公司擬將募資凈額全部用於15個房地産項目的開發建設。

  業績領銜百強房企　加大土地收儲力度

  一季度，龍頭房企銷售額同比普遍增長，保利發展以超過630億元的銷售額領銜房地産百強企業。公司4月9日公布的最新銷售情況顯示，3月實現簽約面積152.58萬平方米，同比減少0.47%；簽約金額290.16億元，同比增加7.32%。1至3月，公司實現簽約面積308.07萬平方米，同比減少16.03%；簽約金額630.27億元，同比增加0.07%。

  一季度，保利發展也在不斷拓展土儲。根據公司公告新增項目情況，今年1至3月，分別於北京、上海、廣州、天津、西安等城市陸續獲得15個房地産項目，總用地面積約57萬平方米，土地價款超過210億元。克而瑞研究中心的數據顯示，保利發展一季度新增土地貨值335億元，同比增加306%。

  今年以來，保利發展延續了投資布局核心高能級城市的拓展戰略，一季度拿地總金額接近去年全年的三分之一。2024年，公司於核心城市累計新增拓展項目37個，總地價683億元。其中，一、二線城市拿地金額分別為74%、20%。公司認為，此類城市市場確定性強、銷售兌現度高，具備顯著優於存量資源的盈利能力。

  2024年，房地産市場進入深度調整階段，行業集中度加劇。中指研究院數據顯示，保利發展以全年3230億元的銷售額位居百強房企之首。公司今年1月發布的業績預告顯示，2024年實現盈利。

  不過，與2023年相比，保利發展預告的2024年業績指標中，全年營收同比由升轉降，歸母凈利潤、扣非歸母凈利潤同比降幅均明顯擴大。其中，公司歸母凈利潤同比降幅由上年度的34.13%進一步擴大至58.43%。

  保利發展解釋稱，報告期內，公司營業總收入同比下降主要源於房地産項目年內交付結轉規模下降；相關利潤指標同比下降，主要源於房地産項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

  兩次調整再融資方案　募資規模降至85億

  一季度，保利發展融資動作也在同步進行。2月底，公司宣布2025年度第一期中票成功發行，總金額20億元，票面利率2.60%。結合中指研究院統計的月度融資數據來看，該利率遠低於當月房企債券發行平均利率的2.82%。

  為了滿足公司項目開發資金需求及優化資本結構，保利發展3月底再次修訂此前公布的再融資方案。公司於2024年8月披露的可轉債發行預案顯示，擬向包括實控人保利集團在內的不超過35名（含）特定對象發行可轉債，募集資金不超過95億元（含）。其中，保利集團擬以現金方式認購可轉債金額不超過10億元。

  2024年12月30日，保利發展針對本次可轉債發行方案中的債券利率、發行方式及發行對象等內容進行調整。其中，發行對象當中剔除了與“保利集團”相關的內容。今年3月底，公司對可轉債發行方案進行二次修訂，募資總額由不超過95億元（含）調整為不超過85億元（含），總規模減少10億元，募集資金用途不再用於補充流動資金。

  根據保利發展最新公布的可轉債募集説明書（註冊稿），此次發行募資凈額將全部用於15個房地産開發項目，包括上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅等。各項目總投資金額從11.59億元至74.86億元不等，募集資金擬投入金額從3億元至10億元不等。

  綜合來看，保利發展本次募集資金投向的15個房地産項目普遍為在建項目，且大多布局於一、二線核心城市，部分項目已取得預售許可證，最早計劃交付時間為今年6月。

  今年以來，儘管部分核心城市的房地産銷售市場逐步回暖，但開發企業利潤端仍在承壓。從保利發展上述15個項目預期收益來看，位於上海、合肥、莆田的3個項目銷售凈利率超過10%，最高為13.63%；其餘12個項目銷售凈利率均為個位數，其中“成都保利西堂和煦項目”銷售凈利率最低，僅為3.50%。

  根據募集説明書，保利發展於2021年度、2022年度、2023年度和2024年1至6月，公司經營活動産生的現金流量凈額分別為105.51億元、74.22億元、139.3億元和-171.48億元。

  儘管保利發展經營活動産生的現金流量凈額連續三年為正，但是波動較大。公司解釋稱，2024年1至6月，公司經營活動産生的現金流量凈額為負，主要受地價支付節奏因素的影響，2024年上半年公司用於支付2023年度拓展項目的土地款366億元，較同期增長160億元，隨着以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流預計將有所改善。總體而言，公司認為現金流量正常，且符合實際經營情況。