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上海買房要公證搖號 調控加碼熱點城市樓市交易降溫
2017-05-10 08:19:17 來源: 中國證券報
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  在限購限貸政策作用下,一些熱點城市新房和二手房交易都出現意料之中的冷清。“在今後一兩年內,像北京和上海這樣的一線城市,二手房月均交易量為1-2萬套將常態化。”某知名房地産數據提供商對記者預測。二手房交易量下降衝擊最明顯的是房地産中介機構,包括鏈家在內的大型房産中介已開始應對。不過,業內人士認為,從整體政策來看,5月份政策的密集程度會下降,但重點會放在“抓落實”上。考慮到市場、政策等諸多因素,房企在土地拍賣市場的動作會更加謹慎。

  上海買房要公證搖號

  5月4日,上海市住建委下發《關于進一步加強本市房地産市場監管 規范商品住房預銷售行為的通知》,明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。

  上海中原地産市場分析師盧文曦認為,新政出臺的背景是目前新房和二手房價格倒挂,以及由此引發的亂象。由于調控因素,目前上海房地産市場上新盤入市價格比周邊次新房低,當前樓市利益出現重新分配:由原先開發商獨佔變為讓利部分給買家。在“買到就是賺到”的心態下,盡管上海樓市整體成交疲軟,但個別新盤仍出現“光盤”現象。為了買到房,買房者不惜托關係,付“茶水費”、“排號費”等。變相增加了剛需購房人的負擔,也讓新房銷售有了更多尋租空間。

  一位不願透露姓名的房産分析師指出,其實開發商對于有關係的“條子”購房者也頭疼:這些人仗著有關係,要求開發商低價賣房或者挑選好的樓層、房型,擠壓了部分開發商的利潤。現在隨著新政的推出,開發商也有理由拒絕“條子”購房者。

  盧文曦認為,上述舉措對普通買房者而言是件好事,至少在公證處的監督下,有公平買房的機會。其次,市場得到進一步規范。現在開盤造氣氛是常用營銷手段,無形之中給真正買家帶來心理壓力。現在購房姓名從開始到簽約就不能更換,不給炒房者機會,市場的水分逐步被擠幹。

  一位總部位于福建的開發商介紹,福建開發商很早就通過搖號賣房,主要是因為供不應求,但是通過公證機構主持的搖號方式還沒有採用過,上海推出的做法更加規范。不過,盧文曦認為,也不要過于誇大“搖號”的市場效果。上海樓市今年前4個月,除了1月供求平衡外,其余均顯示供小于求,3月更是為0.5:1。畢竟供求關係決定價格,在供求關係沒得到逆轉的情況下,價格暫時不會有大幅下滑可能。

  交易持續低迷

  上海中原地産數據顯示,5月1日至5月7日,上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米,環比減少12.8%。上海新房供應在5月1日至5月7日也出現回調,為8.1萬平方米。市場已經連續兩周出現低于10萬平方米的入市量,而且有個別項目推盤量不足100套,説明對市場仍有惜售心態。基于供應始終無法放量,成交也沒有太多表現機會,“金三銀四”落空更是影響到市場信心。調控加碼城市逐漸增多,在借鑒一些城市政策經驗後,現在出臺的政策力度越來越強,並且不僅僅著重出政策,更強調執行以及可操作性。

  易居中國數據顯示,4月份有44個市縣出臺了47次調控政策。如果再加上山東、杭州、南寧等省市的專項執法,多地發出的調控收緊相關信號已經超過50次。4月份不僅調控頻率有增無減,執行力度也越來越大。截至4月末,已有18座城市執行限售政策,范圍也不僅限于一線城市周邊。濟南、西安、成都、廈門、揚州、長樂等二三線城市也都加入調控行列。

  隨著限購、限貸、限售等政策的持續密集出臺,調控效應在4月份開始顯現,市場流動性因此出現下降。4月份二手房市場交易延續一季度的頹勢,而二手房的持續低迷也逐漸影響到一手房市場。

  具體來看,4月份一線城市僅深圳成交量環比增加,但主要還是由于3月份基數較低所致,4月份深圳成交量同比依舊下滑24%;二線城市成交明顯環比下降,就初步統計數據來看,如廈門、長沙、天津等市成交量環比下降均超過4成,大多數二線城市成交量環比下跌,僅合肥、沈陽二市成交量環比上升超過10%。

  二手房市場繼續降溫,4月份北京、上海、杭州等地挂牌量價都出現不同程度調整,以上海為例,4月二手房均價較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面,常州、東莞等部分城市成交量依舊保持高位,不過地方政府也都顯現出了高壓調控的決心。以常州為例,月初政府出臺了“兩年限購”新政,4月份常州成交量達到68萬平方米,環比上漲6%,環比漲幅已經被控制在了較小范圍內。

  易居中國數據顯示,土地市場方面,4月份土地成交205宗,環比下降22%。成交建築面積2056萬平方米,環比下降17%,平均溢價率39%,較3月份下滑10個百分點。不過,從具體地塊來看,土拍熱度似乎還在延續。易居(中國)企業集團CEO丁祖昱認為,現在的土拍熱度主要還是政策“托底”所致,因為大多數熱點城市都設定了地價“上限”,因此調控影響在短期內還沒有顯現。

  中介業務收縮

  中原地産首席分析師張大偉認為,從整體看,2017年房地産市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度看,市場會在二三季度出現明顯的價格調整。

  某房産數據提供商認為,目前樓市成交低迷的狀態在今後一兩年或將成“常態”。這對房産中介而言,可能是致命打擊。在上海內環,中國證券報記者走訪發現,房産中介門店內門可羅雀,以往店內至少有五、六個客戶經理,現在空蕩蕩的只有一兩個工作人員。

  “大多數人都沒有購房資格,有購房資格的又大多買不起。”某房産分析師指出,有些擴張過快的房産中介,尤其是在樓市火爆時期進入市場的,門店和客戶經理都是按照樓市交易高峰時配置的,現在沒那麼多交易需求,自然要關閉一些門店。“不過,有傳聞説鏈家在北京關了300家門店,我倒是覺得還沒到那個程度。”該人士分析。

  中原地産首席分析師張大偉認為,房地産中介公司目前出現了小部分關閉門店的現象,主要原因是政府整治街鋪,整頓過去的“開墻打洞”做法。另外,違規代理商住項目、學區房的門店也有部分關停。整體看,這也體現了本輪調控政策的力度。但因為市場進入調整期才1個月,大規模的行業關店現象還未出現。“在嚴格執行政策6-9個月後,不排除出現這種現象的可能性。”張大偉認為。

  對于未來市場發展趨勢,易居(中國)企業集團CEO丁祖昱認為,首先,從整體政策來看,5月份政策的密集程度會下降,但重點會放在“抓落實”上,少數成交數據仍然較好的城市,如重慶、東莞等有可能繼續出臺調控政策。其次,對于政策敏感性更強的二手房市場,短期走勢還會繼續保持低迷,挂牌與成交會進一步下調;一手房受政策影響會逐步顯現,供求規模回升的可能性不大;隨著調控進一步升級,將會有更多的三四線城市面臨銷售壓力;接下來,土拍市場會進一步出現分歧,考慮到市場、貨幣政策等諸多方面因素,房企在土拍市場的動作會更加謹慎。(高改芳)

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【糾錯】 責任編輯: 張朝華
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