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房地産稅應科學決策審慎推進
2017-02-21 08:46:02 來源: 經濟參考報
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  房地産稅的開徵牽一發而動全身,論證和開徵前需聽取多方觀點,許多復雜問題需要考慮清楚。

  順利開徵房地産稅至少需要解決兩個問題:第一是房地産稅為何而徵。第二是納稅人是否有支付能力。

  開徵房地産稅的常見理由有兩個:一是調節房價;二是完善地方稅體係,為地方公共服務融資。在賣方市場下,房地産稅調節不了房價,即讓房地産價格因為房地産稅的開徵就應聲而落是做不到的。有人認為這是徵稅力度不夠所致,這種認識誇大了稅收的作用。開徵房地産稅的國家,稅率一般情況下不會超過3%。即使按照3%來計算,如果一年房價上漲幅度超過10%,那麼持有房地産的成本都可以被漲價所覆蓋,靠房地産稅調節房價是無效的。但在特殊情況下,即房地産市場岌岌可危時,不要説3%,就是0.1%的稅率,也可能成為壓倒房地産市場的最後一根稻草。在這裏心理作用勝過了一切理性分析。因此,將調節房價作為房地産稅開徵的目標是不合適的,很可能産生副作用。

  完善地方稅體係,為地方公共服務融資,是房地産稅開徵能夠成立的理由。需要注意的是,地方政府提供公共服務,其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉移支付,都是資金來源,不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國際慣例來説事,但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮土地國家所有,農村土地集體所有,農村土地要流轉,先得轉變為國有。這些年來,土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金,即使要開徵房地産稅,那麼稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。

  房地産稅開徵還需要充分考慮支付能力。無論房地産稅開徵多麼有必要,能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關係。房價和收入比不合理,影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比,也會直接影響房地産稅的順利開徵。

  比如北京市西北四環附近的住房,十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力,且月收入大約在五六千元的水平上,那麼這樣的家庭大概能買得起相應面積的住房。而今,同樣的住房,價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房,那麼他要重新購置這樣的住房,就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎徵收房地産稅,那麼他能付得起嗎?

  假定上述住房評估價為1000萬元,按照0.5的係數折算之後為500萬元,再乘以稅率(假設為1%),那麼他一年就要支付5萬元的房地産稅。如果稅率進一步下調為0.5%,他也要支付2.5萬元的房地産稅。可能有人會説,相對于房價,這只是九牛一毛,但是,不要忘了,他每年所支付的物業費可能只有兩三千元。現實中,物業費的徵收經常遇到問題,那麼,負擔更重的房地産稅呢?我們不能不小心謹慎。如果個人負擔不起房地産稅,那麼欠稅是必然的選擇。

  考慮上述問題,區分存量房和增量房開徵房地産稅是常見的思路。但是,已擁有住房的業主本來為住房所付出的資金就少,而增量房在房價高企的今天,業主需要付出更多的資金,那麼讓存量房業主不繳稅或在一定時期不繳稅,而讓增量房業主繳稅只會産生新的不公平。

  總之,房地産稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一,要綜合考慮各種因素,具體問題具體分析,按照專業的要求,深入調研,科學論證,民主決策,依法設稅,穩步推進。切忌因為房地産市場的一些波動,就貿然推進,亂了陣腳。(楊志勇)

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【糾錯】 責任編輯: 年巍
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