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脆弱的蛋殼:年輕人租房不應被“資本運作”掀翻屋頂

2020年11月27日 10:51:30 來源: 新華網

  新華社北京11月27日電 題:脆弱的蛋殼:年輕人租房不應被“資本運作”掀翻屋頂

  新華社“中國網事”記者李倩薇 盧宥伊

  11月25日,天氣寒冷,位于北京市東城區的蛋殼公寓總部卻擠滿了房東和租客,他們在焦慮地排隊等待登記信息。

  在場的房東陳女士告訴記者:“來也只是做個登記,收不到房租,不知道該怎麼辦。”租客劉先生過來咨詢自己的“租金貸”如何辦理徵信保護,“現在租的房子正跟房東扯皮呢,但每個月貸款還得還。”劉先生很無奈。

  長租公寓頭部企業深陷危機

  近日,多家媒體報道蛋殼公寓陷入資金鏈危機,多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題,與此同時,其杭州辦公室撤下招牌,成都辦公室人去樓空……

  11月16日,蛋殼公寓官方微博稱“我們沒有破産,也不會跑路”。但近日,事件持續發酵,由于收不到房租又沒有解決方案,一些房東深夜撬鎖、驅逐租客,租客被迫搬家、租金貸還得接著還,同為受害人的租客和房東矛盾不斷激化……

  今年8月以來,已有多家住房租賃企業爆雷,而此次蛋殼公寓陷入危機無疑帶來更大影響。成立于2015年的蛋殼公寓在短短5年內手握40萬間房源,業務也從北京擴大至全國13個城市。2020年1月,蛋殼登陸美國紐交所,成為第二家在美上市的中國長租公寓企業。

  業內人士分析,高價收房源和租金貸在蛋殼的快速擴張中起到了重要作用。

  房東張先生説,2018年,一名蛋殼公寓業務員來電詢問他的房子是否出租。“後來發現同小區業主幾乎都接到過電話,説明當時他們搶房源還是比較激烈的。”張先生説,當時蛋殼開出的月租價格比市場價高出約500元,房子還有人打理,就簽了一份五年的合同。

  租金貸即租客與長租公寓簽訂租賃合同,長租公寓運營商與金融機構合作,引導租客辦理貸款並一次性預付一年房租及押金,長租公寓運營商向房東月付或季付租金,租客每月償還貸款。

  租客劉先生説,選擇租金貸是迫于北京的高房租壓力。“我剛上班,押一付三的壓力比較大,選擇租金貸就能月付,並且貸款利息由蛋殼支付,對我來説相當于免息貸款。”

  “租金貸”加大杠桿 “蛋殼”們的急速擴張之路

  蛋殼公寓赴美上市前的招股書顯示,2018年和2019年前九個月,通過租金貸獲取的租金預付款分別佔公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的長租公寓企業青客公寓,有六成以上租金收入來自租金貸。

  西南財經大學教授劉璐表示,非自持式長租公寓是一個重資本、輕資産的行業,由于租客和房東的付款周期不同,通過租金貸的杠桿作用,長租公寓企業能迅速積累龐大的資金池,從而收購更多房源擴張規模。

  劉璐認為,這種模式與此前互聯網企業通過資本“跑馬圈地”的模式如出一轍,但其風險更大,一旦遇到租金下降、房屋無法如期租出去等情況,便會造成租金貸模式無法維係,進而資金鏈斷裂。

  “近年來資本紛紛涌入長租公寓行業,但其實這個行業利潤率很低。”成都市房地産經紀協會常務副會長劉翔説,正常經營的企業基本要做到90%至93%的入住率才能盈利,今年疫情後,大部分企業達不到這一標準,經營很艱難。

  蛋殼公寓招股書顯示,2018年,蛋殼公寓凈虧損達13.7億元;2019年前九個月,凈虧損達到25.2億元。對此蛋殼解釋稱是由于其持續高速增長。

  “沒有規模,資本很難投你,做規模就是多收房,一旦市場有波動,入不敷出,很容易爆雷。”一位業內人士表示。

  重要民生領域應防止過度金融化

  2018年起,陸續有長租公寓因租金貸、高杠桿等問題爆雷,引發多地主管部門叫停“租金貸”,但它並未消失。2019年12月,住建部等六部委發文要求,住房租賃企業租金收入中,租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應于2022年年底之前調整到位。

  今年9月7日,住建部《住房租賃條例(徵求意見稿)》明確,直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度,將租金、押金納入監管。近期,多地出臺長租公寓專用賬戶監管辦法,其中成都和重慶明確,承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的,資金要存入監管賬戶。

  不過,成都市相關部門負責人坦言,該措施只能管住總部和賬戶在本地的企業,要管住規模更大的全國性公司,還需其總部所在地和各地聯動。

  劉璐認為,長租公寓屬于重要民生領域,爆雷的危害很大,租客不僅難以退款,還無房可住,很容易激化矛盾。“重要民生領域應回歸服務業屬性,防止過度金融化,要著力引導企業降杠桿。”

  目前,各地房東和租客的矛盾仍在發生,更多的人在焦急等待處理結果。“希望政府可以嚴格監管,還我們一個安穩的落腳地。”租客劉先生説。

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