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資金壓力大 裝修成本高 長租公寓:一場時間的遊戲
2019-04-16 07:40:40 來源: 四川在線
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  長租公寓是一個時間的遊戲。

  長租公寓的前期投入成本比較大,裝修成本比較高。一般起步都屬于虧本階段,只有良性運轉起來後,才能有一定的收益。

  有專家表示,長租公寓的出租率達到95%才有賺錢的可能。

  標準化運作 為租客提供更加完美的租賃方式

  從成都長租公寓的發展來看,相較北上廣深而言,可選擇面還是比較有限,高力國際董事總經理辦公室副董事付旭講到。

  以前租房住民宅,只是滿足簡單的居住生活,中間涉及的租賃協議、與房東之間的互動等都需要自己與房東溝通,尤其合租房,租客生活習慣等各不相同,接觸的房東其實也是參次不齊,後期存在許多解決和協調的問題。

  從長租公寓近3年發展來看,市場的反應還是非常不錯。長租公寓有統一的運營商,租客入住後所有的問題由運營方來管理。

  新居住時代下,“住得好”的標準不斷刷新。長租公寓所提供的産品不再局限于單一的居住空間,更在于以居住為入口的生活服務與資源的集合。

  4月3日,龍湖冠寓春季租房節正式拉開序幕,在全國已布局開業的多個高量級城市150余家門店開展“品質租房選冠寓,全民助力贏大獎”活動,就是為幫助城市青年緩解租房壓力,提供更加便捷的租房體驗。

  據了解,龍湖集團于2018年發布的“空間即服務”戰略正是對于長租公寓基本要素“空間”、“服務”的深入解讀。以空間為基礎,龍湖冠寓洞見客戶未來生活、工作、社交等場景需求,讓空間與服務有機結合,為租客搭建方便、高效的生活空間。不止步于規模的增長,定期組織豐富的社群活動充實租客的業余生活,租客的居住幸福感一直是冠寓關注的焦點。

  採訪中,魔方公寓中西部總經理劉暢告訴記者,酒店和長租公寓最大的區別就是生活化的狀態,在劉暢看來長租公寓是一個三七標配,30%是標準,70%是人性化的管理。長租公寓從租客的角度來看,首先關注的就是安全,其次就是居住的體驗感。

  就魔方公寓來説,一直以來注重的就是客群關係,人性化的服務和社群平臺的建立,是租住民宅的租客所沒有的。

  從對長租公寓的反饋來看,以前依賴民宅的租客,在體驗了長租公寓後,慢慢喜歡上了長租公寓。相較于傳統租賃住宅,在旭輝領寓成都事業部總經理楊洋看來,傳統的租房模式迫于房東個人精力及管理能力的限制,普遍存在價格不透明、裝修老舊、維修等售後服務體驗差,甚至出現隨時上漲租金、驅趕租客的情況。加之政府周期性監管,使得這部分供應不是被抑制就是被清理,那麼租戶只能選擇進入規范的房屋租賃方,或者進入城市邊緣住得更遠。長租公寓的價格雖確實存在一定溢價,但價格更透明、配套更完善、裝潢更精致,這一方面是市場需求的折射,也提高了規范的、高性價比的租賃供應,實現了對錯配市場的調整。

  “長租公寓解決了租賃雙方標準化的問題,滿足了雙方在租房中對標準化的一個需求,統一運營的好處是有一攬子的解決方案,而不是單一的面向房東對房屋使用當中的界定,每個月雖然多花幾百元的租金,但可以省不少心。因此現在租房人群對長租公寓的接受度越來越高。”高力國際華西區副董事總經理孫超如是説。

  時間成本 長租公寓是一個時間的遊戲

  “資金壓力大,裝修成本高。”

  “對于‘玩家’來説,賺的就是租金的差價,但現在這個差價並不好賺,因為中間的利潤空間很小,現在長租公寓的贏利點非常小。”採訪中,業內人士一語道出長租公寓在發展中面臨的問題。

  長租公寓的前期投入成本還是比較大,一般租房合同簽5年,2—3年才能回本,加上前期的裝修成本,起步都屬于虧本階段,只有良性運轉起來後,才能有一定的收益。

  因此,長租公寓在選址上非常謹慎,尤其在地段的選址上非常注重核心地段、軌道交通以及城市的産業發展關係,地段不好在測算出租率上就會有問題,長租公寓的空置率不能太高,最高不能超過10%,否則對長租公寓而言影響還是非常大。

  自如營銷運營中心高級經理劉海波稱,“目前成都市場上長租公寓的租賃佔比逐年都在攀升,而現在90後的這批租房主力人群對品質的需求也在逐漸提高,長租公寓的競爭優勢也在逐漸顯現。長租公寓的認可度和影響力需要時間沉淀,但從現在的發展態勢和市場潛力來看,這片市場我們是非常興奮和看好的。”

  他表示,“資金瓶頸各個公司遇到的困難不同,金融工具則需要在公司自身能夠承擔的風險范圍內進行合理使用。長租公寓是一個特別長線的生意,自如入駐成都還不滿一年,遠沒有達到盈利的時間點,前期的投入用來保障的是我們優質的産品及服務,打造自身的品質口碑,通過提升運營能效等多種方式以期在發展中逐步盈利。”

  為此,有業內人士坦言,長租公寓是一個時間的遊戲。每個項目的差異比較大,時間成本也不一樣。

  産品研發 需把握客戶需求敏感點

  長租公寓市場的“玩家”越來越多,隨之而來的熱潮,無論是在資本市場還是在開發市場上都顯而易見。在産品研究上,各玩家也是集各家所長,據了解在龍湖冠寓旗下研發有豆豆、榛子、核桃三個産品線,其針對的人群也各不相同。

  據旭輝領寓通過幾千份的調查問卷與深度的客戶訪談領寓了解到,在産品設置上,收納、隔音和晾曬成為租客關注最多的三大痛點。

  為此,據旭輝領寓對客戶需求敏感點的理解和把握,在解決這些痛點時,柚米國際社區標配了步入式衣帽間,可完成450件以上衣物、30雙以上鞋子的收儲,在空間最大化利用的同時滿足小戶型長租居住儲物需求;為了方便生活,柚米國際社區還設計了“一步式陽臺”解決晾曬私密性問題;在隔音方面,也正在採用新型材料和工業化的標準措施在近期施工的項目上試點。

  “旭輝領寓建立了行業的第一個研發基地——‘領寓實驗室’,這意味著今後旭輝領寓對産品的打磨將不僅僅局限于圖紙和三維模型,而是會在一個水電全通的‘有生命力’的空間中進行。除此之外,旭輝領寓定期進行客戶試住反饋,不斷提升品質租住體驗,在兼顧高坪效的同時提供高品質産品。”旭輝領寓成都事業部總經理楊洋介紹到。

  房源難找 運營方的拓客成本正在不斷上升

  除了對資金的投入要求,長租公寓遇到的另外一個最大的問題就是拓客問題。房源不好找,拿房壓力大,可謂是長租公寓運營商的共識。

  “租客的流動性大,導致房源不可能達到百分之百的滿租狀態。每拓客一次,成本就會增加,這個成本還是比較高,但不拓客空置會造成對成本的損失。”説到此,業內同行表達都感同身受。為此,在租期設置上,龍湖冠寓在設置上非常靈活,一方面可以減少空置率,但另一方面也增加了拓客的難度。

  採訪中,劉暢也表達了在尋找合適項目上的難度,由于長租公寓的贏利點低,所以在選址上就要考慮相對成熟或者有潛力的區域,以謀求長足的發展。

  此外,目前租賃市場存在的交易過程不夠規范及缺乏有效監管的問題在長租公寓市場也不可避免,租賃房源信息發布、房源流通、客戶服務等功能不夠健全;業主違約收房、提高租金等現象時有發生。在交易過程中,租賃備案制度沒有強制約束性,租賃合同在主管部門進行登記備案的情況較少,導致行政主管部門難以對租賃市場進行監管,業主、租客、中介發生糾紛後,缺乏正規的解決途徑;另一方面,隨著互聯網、資産管理等租賃市場參與主體的涌入,競爭格局更加多元化,目前的配套制度存在滯後性。(記者郝淑霞)

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【糾錯】 責任編輯: 邱麗芳
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