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購房面積縮水,難道沒“法”管?
2018-09-28 09:49:08 來源: 半月談網
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  百姓購買商品房,是按建築面積支付房款,然而一些不良開發商通過民眾無法測量的“公攤面積”玩“貓膩”,故意“短斤少兩”,百姓發現購房面積縮水很無奈,真要維權卻遭遇法律“瓶頸”。難道明知吃了虧,卻只能自認倒霉?

  購房面積縮水,房地産公司“軟對抗”

  2015年4月,部分居民到吉林長春市工商局寬城分局(以下簡稱“寬城工商分局”)投訴長春市星火房地産開發有限公司(以下簡稱“星火房地産”),反映所購買的商品房面積縮水,並被多收購房款。

  投訴居民稱,他們在星火房地産購買了位于長春市寬城區青年路東田青年城三期C-2棟一單元的房子,購買合同面積是75.7平方米和113.59平方米兩種戶型。2014年在辦理産權證時,星火房地産通知,房屋實際面積比合同面積大,讓補交房屋面積差額款。小面積的補交了1.4萬元左右,大面積的補交了2萬多元。

  這個單元的居民後來發現,他們的房子比相同戶型的都小,經初步測算,他們認為被“黑”了,但如果不交差額款,星火房地産就不給辦産權證,無奈之下,他們不得不補上這筆錢。

  居民要求,工商部門要把事實情況調查清楚,給他們一個合理的説法,並要求星火房地産退還多收的房款。

  寬城工商分局稽查隊隊長許明晶介紹,接到投訴後他們進行了認真核實,依法委托具有法定資質的吉林省地礦測繪院,對消費者投訴的商品房建築面積進行實測,結果證明面積確實存在差異。隨後,他們向星火房地産送達了《責令改正通知書》,要求其主動改正違法行為。在當事人拒不改正的情況下,寬城工商分局再次下達了《責令改正通知書》,但星火房地産仍在法定期限內置之不理,拒不改正。

  寬城工商分局立案後根據有關證據,向當事人下達了《行政處罰聽證告知書》,星火房地産要求舉行聽證。經過兩次聽證,證明星火房地産共多收取青年城C-2號樓一單元12戶購房者(寬城工商分局委托實測部分)面積差額款共計21.31萬元。

  2017年3月,寬城工商分局向當事人送達了《行政處罰決定書》,決定依據《消費者權益保護法》(下簡稱《消法》)第五十六條、《吉林省實施〈消法〉辦法》等法規中的有關規定,對星火房地産沒收違法所得21.31萬元,並處罰款213.07萬元,罰沒合計234.38萬元。

  購房者權益受侵害,真的沒“法”管?

  星火房地産收到《行政處罰決定書》後,提起行政訴訟,訴至長春市寬城區人民法院。

  原告星火房地産訴稱:處罰決定依據《消法》及相關規定,屬于適用法律錯誤。商品房是具有不動産屬性的特殊商品,不是《消法》監管范圍內的一般商品,故不應按《消法》對此事進行處理。另外,原告向購房者收取面積差價款,依據的是長春市住房保障和房地産管理局頒發的産權證及恒源測繪公司出具的測繪報告,由于他們的工作失誤,造成原測繪報告面積出現錯誤,恒源測繪公司已對此進行了更正,並經長春市住房保障和房地産管理局確認,現原告依據更正的測繪報告,已主動聯係購房者退還了面積差價款,故要求法院撤銷被告的《行政處罰決定書》。

  寬城工商分局則稱:消費者的投訴受法律保護,依據《吉林省實施〈消法〉辦法》第二十條“房地産經營者必須按照實有面積銷售商品房,不得以虛假的銷售宣傳誤導消費者”的規定,房地産經營者應受《消法》監管和約束。另外,原告是在被告介入後才糾正錯誤行為的,原告先後兩次接到《責令改正通知書》,在法定期限內沒有提出異議且拒不改正,已構成《消法》規定的侵害消費者權益的違法行為,故《行政處罰決定書》應予執行。

  2017年11月,寬城區人民法院審理認為,原告主張的房地産商品不在《消法》監管范圍內的觀點,對此原告沒有相應法律規定予以支持,故一審判決“駁回原告星火房地産的訴訟請求”。

  星火房地産不服判決,向長春市中級人民法院上訴。

  2018年4月,法院裁定“本案中止訴訟”。理由是因案件涉及法律適用問題,需要送請有權機關作出解釋或者確認。終審法院認為,在民事層面,房地産買賣糾紛不能適用《消法》,只能適用《合同法》,但在行政執法上如何適用需要慎重,故作出“中止訴訟”的裁定。

  寬城工商分局副局長王國華説:“這個案子我們打了3年多,案卷就達20厘米厚,我們就是想較個真,難道老百姓購房面積縮水只能自認倒霉?‘中止訴訟’讓本案‘懸’了起來,致使行政處罰難以執行。”

  半月談記者隨機採訪了青年城三期C-2棟的幾位住戶。11層的一位購房者説:“購房面積多大,我們根本測算不清楚,特別是‘公攤面積’包括很多項,根本弄不明白,要不是工商局主持公道,我們只能吃啞巴虧。我們是把多收的錢要了回來,那些沒測的多收也就多收了。”

  半月談記者又到星火房地産進一步核實情況,該公司一位負責人表示,他們只能按法院最終裁決辦,目前無法履行工商局的處罰決定。

  明晰法律法規,堵住房屋縮水漏洞

  半月談記者調查了解到,個別不良開發商用“公攤面積”大作文章,對購房者進行欺詐,一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫,都計入到“公攤面積”中,而國家法律明文規定這些不應算入“公攤面積”。截至目前,由于國家並沒有明確規定公攤係數的上下限,因此在“合法合規”的條件下,有開發商將“公攤面積”一再做大,極端的甚至超過購房面積的50%。

  吉林大成律師事務所律師侯國宇説,如今的“公攤面積”之所以會引發這麼多矛盾,實質上是法律法規缺乏清晰的界定,購房者知道被欺詐也投訴無門,這就給了部分利欲熏心的開發商以可乘之機。

  寬城工商分局局長王亙對半月談記者説,青年城這類情況全國各地幾乎都有,百姓的權益到底如何維護?一心想弄個明白的王亙,隨後給國家市場監管總局和吉林省工商局寫信,反映這一問題。按照國家市場監管總局的意見,長春市工商局專門就此向吉林省工商局寫出請示,請吉林省工商局轉呈吉林省人大常委會進行立法解釋。

  近日,吉林省工商局向吉林省人大法工委呈報了《關于查處房地産經營者侵害消費者權益行為法律適用問題的請示》,正在等待答復。

  王亙説,立法機關、最高人民法院等部門應對房地産經營者侵害消費者權益行為是否適用消費者權益保護法律法規問題,有一個明確的説法。另外也需盡快對“公攤面積”給予清晰界定,用明晰的法規,從根本上保護人民群眾的合法權益。(半月談記者 周立權)

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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