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內地中小房企扎堆赴港上市融資
2018-09-26 09:16:50 來源: 上海證券報
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  隨著杭州的德信中國向香港聯交所遞交IPO上市申請,今年擬登陸港股的內地中小房企增至8家,這也是20天內第3家擬登陸港股的內地中小房企。其背後是內地樓市調控政策持續,房地産行業資金面趨緊。有意思的是,就在內地中小房企扎堆赴港上市融資、準備繼續擴張之際,佔2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

  20天3家房企擬赴港上市

  在融資渠道趨窄的背景下,內地的中小房企紛紛把目光瞄準了香港資本市場。8月30日、9月12日、9月18日,在短短20天內,先後有河南的恒達集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國在港交所網站披露招股書。

  細查這3家房企2015年、2016年、2017年的營收,最高的是德信中國,分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元;最低的是恒達集團,分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元;銀城國際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。

  雖然營收沒有一家過百億,但負債率都不低。招股書顯示,2015年至2017年,恒達集團的資産負債率分別為677%、762.7%、406.6%,德信中國的凈資産負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%,銀城國際的資本負債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

  3家房企融資目的幾乎差不多,主要是用于歸還欠款、拿地或物業開發等。其中,德信中國計劃將募集資金的60%用于若幹現有物業項目的開發,約30%用作潛在物業開發項目的土地收購和建築成本等,其余10%用作一般公司及營運資金;銀城國際的募集資金將主要用于開發物業項目的建設成本,償還全部或部分若幹現有銀行及其他借款;恒達集團的募集資金則主要用于開發現有項目,以及公司潛在開發項目的土地收購、建築成本等。

  前8個月只有1家成功上市

  在內地樓市調控政策不斷收緊,房地産行業融資渠道變窄的大環境下,中小房企選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金的一種途徑,只是今年以來的成功率並不高。

  據統計,今年以來,申請在港交所上市的8家內地房企中,目前只有南京的弘陽地産成功登陸港股。4月4日,弘陽地産向港交所提交IPO招股書,3個月後正式挂牌上市。而在另外7家排隊等待的中小房企中,大發地産(DaFa Properties Group Limited)于4月26日披露招股書,至今尚無啟動跡象;恒達集團已是第三次到香港申請IPO,前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日;美的置業、萬城控股則分別于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。

  按照港交所慣例,擬上市企業在遞交IPO申請後,有半年限期來解答監管機構的問題。若6個月限期內沒能完成對港交所問題的反饋,申請材料就自動失效。若要繼續上市流程,企業就必須重新遞交材料。公開數據顯示,2017年度,在港交所遞交IPO申請的企業有338家,截至2018年8月31日已上市的有230家。

  一位投行人士告訴記者,由于內地對房地産業的調控沒有絲毫放松的跡象,增加了擬登陸港股的中小房企發展前景的不確定性,因此也可能會影響到港交所對內地中小房企上市規模及數量的控制。

  不過,也有業內人士表示,港交所對公司的合規性要求更高,只要滿足港股上市條件,基本都能挂牌上市,只是等待時間的長短而已。

  龍頭房企紛紛謀求多元化

  在中小房企排隊赴港上市融資、準備繼續擴張之際,佔2017年度百強企業銷售總額50.2%的綜合實力TOP10房企則在控速和多元化發展。

  先看龍頭老大碧桂園。今年上半年,碧桂園銷售面積4389萬平方米,佔全國商品房銷售面積的5.69%。就是這樣一家巨無霸企業,今年有意放慢了擴張速度。以買地為例,其今年上半年的購地銷售比(購地金額/銷售金額)為34.8%,而去年同期為44.8%;在拿地的平均價格上,去年上半年為3406元/平方米,今年上半年則降至2387元/平方米。

  再看以穩健著稱的萬科地産,今年上半年的銷售金額同比增加了近300億元,但拿地金額只相應增加了40億元,且均價同比減少了413.8元/平方米。萬科董事會主席鬱亮在9月份的一次內部講話中表示,房地産行業的轉折點已經到來,萬科在這個時期應該做的是“收斂”和“聚焦”,以“活下去”為最終目標。

  為了“活下去”,手握真金白銀的龍頭房企們紛紛開啟了多元化之路,一個顯著的特徵就是更名。9月13日,保利地産宣布將公司名字由“保利房地産(集團)股份有限公司”更名為“保利發展控股集團股份有限公司”。據不完全統計,今年以來,已有朗詩地産、龍湖地産等7家房地産企業改名。

  房企更名顯然不是“去地産”,而是試水多元化。2018年,萬科的商業開發與運營、物流倉儲服務、度假休閒、養老、教育、産業辦公等新業務正在落地,這些業務絕大部分是圍繞地産開發布局的相關産業。保利將戰略定位從“房地産生態鏈的綜合投資和運營平臺”升級為“不動産生態發展平臺”,形成保利金控、保利科創、保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業、保利公寓、保利會展、保利文旅、保利康養、保利教育等11個與保利地産平行發展的業務單元。

  種種跡象表明,房地産高增長時代已經結束,房企未來更多的利潤可能來自多元化發展。記者 劉向紅

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【糾錯】 責任編輯: 王萌萌
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