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自如CEO:無第三方檢測機構支撐房屋檢測需求
2018-09-04 07:17:54 來源: 新京報
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  自如CEO:長租公寓靠低毛利運營

  熊林稱市場上沒有足夠第三方檢測機構支撐自如數萬房屋檢測需求

  “阿裏員工去世,生前租自如甲醛房”,9月第一個周末,前述微博熱搜話題再次將自如推上了輿論的漩渦。自如CEO熊林也在自己的微博發布了聲明回應對自如的質疑,但公眾的質疑並未消解。

  9月3日下午,深陷“甲醛風波”的自如CEO熊林接受新京報記者專訪時表示,最近的心態是“拒絕憤怒和委屈”。對于飽受質疑的自如裝修甲醛問題,熊林告訴新京報記者,目前已經採取三個措施,首先針對現有客戶,有所疑慮可以免費檢測,第二是下架所有首次出租的房源,檢測安全之後再上線,第三是積極動員全國同事來和客戶做更多的交流,讓一線同事來幫助客戶協調解決問題。

  除了甲醛風波外,自如此前還陷入房租漲價風波,針對業界質疑的房租分期變金融工具加杠桿問題,熊林表示自如的租金貸佔比不到25%,是良性的。

  1 在超高周轉率下,如何保障裝修無污染?

  在網絡爆出“阿裏員工去世,生前租自如甲醛房”之後,熊林就在自己的微博開始發布相關的回應。談及最近的狀況,熊林説,“兩個心態,拒絕憤怒和委屈。”

  熊林表示,最擔心客戶對自如的信任受到影響。熊林説,“因為自如是行業標桿,是第一,大家對你就是有更高的要求,(自如)有更大的責任。(只有)專業和誠懇的行動,客戶才會持續信任我們”。

  “出了這件事之後,會有一係列措施啟動落地”,熊林表示,一方面從房源的基礎品質來下手,自如會進行毛坯裝修、老舊改造、精裝修改造三類。這三種房子的裝修投入不同。自如最近啟動的“深呼吸”項目,最重要的基礎是提升房屋的裝修標準,採用一係列産品的升級和品控、抽查來保證裝修過程符合規定。

  熊林介紹自如內部有一個品控管理部,根據驗收清單來整改。進行出租時,線上會標注首次出租,線下管家也會在帶看時提醒優先考慮二次租住的房間。

  裝修問題一直是自如最大的問題之一,熊林回憶,在自如剛起步的時候,客戶看重安全和穩定,自如選擇靠譜的供應商。隨後自如認識到要解決裝修問題,意味著更大的投入,開始對老舊房屋進行空氣治理。

  “2014年我們開始發布自如友家的時候,我們把很多家具改成了工業風鐵制品,減少了很多板材用料,到2017年自如做‘深呼吸’項目,探索從源頭上解決産品質量問題。”熊林解釋,第一方面就是板材質量,達到歐洲的裝修標準,第二方面是輔料的運用,對黏合劑和涂料進行升級,在衣櫃上嘗試更少的板材。自如也嘗試過裝新風係統,但是成本和施工難度陡增,很多業主不允許在墻上打洞。

  此外,熊林表示,目前市場上沒有足夠的第三方檢測機構,來支撐自如數萬房屋的檢測需求,這説明過去空檢的需求端和供應端,都沒有發展充分。不僅僅是租賃端,在家裝和辦公室,幼兒園、養老院、商場等場所的裝修檢測都是缺失的,過去都不做檢測,檢測行業就達不到發展。希望可以推動檢測發展,並形成未來的行業標準。

  2 房租分期變金融工具,加杠桿危險幾何?

  自如此前被質疑,通過分期+ABS的金融工具組合,提前收取整年租金,卻按季度支付房東收益,另一邊通過租金貸收取租客利息。

  有業內人士分析,借助金融工具,長租企業可以大量沉淀資金,加大資金杠桿,讓擴張速度翻倍,而住房租賃企業分為業主端的租賃和客戶端的租賃,兩端都是金融杠桿。有的租客發現,租房中介表面上承諾“押一付一”,其實在其中嵌套了一個第三方租房貸款。

  對此,熊林回應,“租金貸本身是一種創新,但作為一種金融手段,一個是使用比例,杠桿幅度,第二是真實性。”他表示,自如在租金貸的佔比保持在25%以內,其負債水平和投入水平是良性的,但很多企業用到70%以上,這就存在很多透支未來的風險。很多客戶反映被貸款,沒有讓消費者知情,而且放大了杠桿。

  對于防范長租公寓的金融風險,熊林分析,主要靠三個手段,降低使用比例,提升資産質量,提升經營水平,“使用比例在一定比例之下,就沒有透支未來。經營做得好,就不會破産。收入要彌補負債,量入為出,不做盲目的擴張,以穩健的增長來防范風險,為客戶做規范的操作。”

  在長租公寓的競爭中,熊林分析,並不是任何企業都能找到鑰匙,有的企業找到了資本,但是機構化的價值是保持房租穩定的增長,而不是大起大落。這個行業最大的就是租房成本,我們追求更高的性價比,讓更多的人使用我們的産品。這個行業進入門檻低,實際上是規模管理難度極高的行業,包括品控、安全,這是一個看起來簡單,但越做越難的行業。

  3 有傳聞稱“平臺利潤堪比販毒”,實際如何?

  此前有網絡文章稱“中介利潤比販毒還要高”,對于這個説法,熊林説,“我也不知道販毒的利潤有多高。但是長租公寓是靠低毛利、大規模來運營的。”

  目前自如在租房市場份額為8%,對于之前囤房漲價的質疑,熊林分析,“中介囤房漲價的質疑是站不住腳的,一算賬就禁不起推敲。如果囤8萬間房,每天100塊租金,囤一個月的成本是2.4億。沒有中介有這個資金實力來囤房漲價。”

  “機構化經營模式的核心是不要空置,個人持有房産的成本其實不高,而機構有房子在手裏的時候成本極高。大機構的作用就是可以讓房租不會太大浮動,自如只有8%佔比,客戶在租房子的時候也會四處比價,所以只能跟隨市場,不能去左右市場。”熊林説,這個行業有很多競爭者進來,會採用一些手段破壞市場,但是不出兩個季度,高持有就會有很大風險和巨大的成本。租房市場是高波動的,在高峰的時候房租上漲,低峰就會下降。

  熊林分析,租房市場的供給錯配,是因為很多老百姓的房子都是自己消費升級之後,不住的房子拿出來出租,所以質量比較差,我們通過統一的裝修和供應鏈採購,來讓房子更好地滿足他們的需求。

  熊林介紹,自如每收100元房租,其中70-75元付給房東,裝修15元,服務成本8元,還有人力成本,如果出租率做不到95%,是沒有利潤的,“希望大家以理性專業的態度來對待這個事情,貼標簽和標題黨,對行業沒有太大的幫助。”

  低毛利如何維持長租公寓這麼重的資産運作呢?熊林解釋,用戶量足夠大的時候,自如會有機會做更多的增值服務。熊林稱,“目前自如在很多城市還處于投入期,我們在品質和人員的投入,在未來一段時間內達到理想的模型。這是一個低毛利、大規模的行業。前三年我以為我們會是一個小而美的企業,後來我意識到自如應該成為能滿足更多人需求的企業。”

  觀點

  規模擴張背後,自如重運營挑戰巨大

  自如成立于2011年,剛開始依托鏈家創立。在“房住不炒”的政策風向下,長租公寓成各路資本追捧的標的,開發商、中介機構、酒店運營商等紛紛搶佔市場蛋糕。自如CEO熊林此前表示,2017年是長租公寓發展飛躍的一年,大的市場環境及利好政策,使得自如在2017年進駐全球60個城市,業主突破20萬,自如客突破120萬,房屋持有量超過50萬間。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,長租公寓現在面臨很多市場挑戰,實際上行業管理還略偏滯後。業內人士稱,“3萬套的體係,可能會支撐企業做到5萬-10萬套規模,可能到了10萬套規模時,還會遇到瓶頸。”“對自如而言,未來也需要警惕,並把部分業務整改作為當前業務標準化流程的一個重要環節。經過這次管控,後續自如的産品線會更加豐富,也更經受得起市場的考驗。”嚴躍進表示。

  (記者 任嬌 張曉蘭)

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【糾錯】 責任編輯: 韓家慧
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