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孩子入學時才發現開發商承諾的學區房“飛了” 專家:違約
2018-07-28 07:56:28 來源: 檢察日報
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  開發商不能兌現“學區房”承諾構成違約

  2016年5月,因為孩子即將上小學,張某準備購買一套學區房。在網上看到某房産公司發布的售房廣告中載明“優秀學區——實驗小學”資訊後,張某便前往售樓處洽談購房事宜,銷售人員明確承諾該小區屬于實驗小學招生片區。經過挑選樓層和房型,張某選中一套98平方米的兩居室商品房。7月15日,張某與該房産公司簽訂了《商品房買賣合同》。但是在合同中,對業主子女入學就讀實驗小學的事宜並無約定。銷售人員解釋説,合同是統一格式,雖然沒有將業主子女入讀事項載入合同內,但該房確屬實驗小學學區房。

  2017年5月,該房經驗收合格後交付使用,張某辦理了房産證。同年8月,張某持房産證為孩子辦理入學手續時,卻被校方告知該小區不是實驗小學的學區房。隨後張某前往房産公司要求賠償,房産公司表示,導致該小區未能劃入實驗小學校區是政府的行為,屬于不可抗力,拒絕賠償。張某將房産公司告上法院,要求賠償各項損失2萬元。

  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。該案中法院審理查明,房産公司並未向相關部門交納教育配套設施基金,在尚未確定其開發的小區屬于實驗小學學區房的情況下,便在網絡和宣傳單頁上宣稱該小區屬于實驗小學學區房,此宣傳資訊對當事人是否購買該小區的房屋存在重大影響,應當視為要約,雖然合同中沒有約定,也可以視為合同的內容。張某正是基于該宣傳,考慮孩子入學問題,才購買了該小區房屋,現在房産公司不能兌現學區房承諾,構成違約,應當承擔違約責任。

  所謂不可抗力,是指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況,包括自然災害,如颱風、地震、洪水、冰雹;政府行為,如徵收、徵用,這些客觀情況足以造成合同不能履行或不能如期履行的後果。房産公司稱其違約的原因是不可抗力所致,但是其並未提供證據證明,在宣傳前政府相關部門已經確定該小區屬于實驗小學學區房,但後因政府變更規劃而將該小區劃分至其他學區。最終,法院判決房産公司賠償張某違約金2萬元。

  現階段很多學區劃分考慮因素較多,並不僅僅取決于距離的遠近。因此,筆者提醒購房者購房時,如果學校已經建成,應先到教育主管部門或者學校咨詢,了解清楚是否與開發商所承諾的一致;如果學校還未建成,可以要求開發商將“某某指定學校接收業主子女入學”列入合同附件,並約定違約事項,以便更好地保護自己的合法權益。(徐子棟 作者單位:河南大學法學院)

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【糾錯】 責任編輯: 邱麗芳
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