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解碼創業公社:國有資本“玩轉”長租公寓三大“法寶”
2018-06-14 08:44:38 來源: 經濟參考報
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  有這樣一家長租公寓運營企業——創業公社,運營管理的長租公寓不過500余套房、面積僅萬余平方米,但短短兩年已經開始盈利。還有一項預計:今年底創業公社手中房屋將猛增至2800套,2019年底將增加至18000套。令人想不到的是,這還是一家國有資本主導的長租公寓運營機構。

  成立于2013年5月的創業公社,如何能做到這一點?創業公社總經理劉循序日前接受了《經濟參考報》記者專訪,解碼創業公社、國有資本在競爭激烈的長租公寓市場“長袖善舞”的三大“法寶”。

  公寓和産業園1:1配比

  “37度公寓最明顯的一個特點是,目標群體以在産業園區創業、在科技型企業就業的大學畢業生為主,而非流動性較大的外來務工人員。”劉循序説。

  據了解,創業公社提供兩種産品,一是創業企業、創業者的辦公園區,另一個是以“37度公寓”為代表的長租公寓。目前公寓的住戶中,擁有專科學歷的約佔3%,本科學歷的約佔30%,其余超過60%的住戶是碩士、博士或者更高的學歷,年齡基本上不超過38歲。

  “創業公社始終以服務創業者為目的,所以我們的集中式長租公寓,關注的核心在于能否為創業者帶來更多價值。”劉循序説,“基于此,我們的發展模式是,對集中式存量物業進行合理改造升級,為創業者、創新創業企業提供‘職住平衡’的整體服務,同時為有效打通大城市通勤‘微迴圈’作出貢獻。”

  據介紹,創業公社長租公寓和産業園區總面積基本按照1:1配比。這樣的運營方式,一方面能夠實現在某一區域內集中供應大量房源,價格相對可控;另一方面可以為“職住平衡”發揮重要作用,為園區及公寓入住的創業者創造最便利的工作與生活條件。

  創業公社長租公寓,一般在距離園區三四公里的半徑范圍內,最長不超過五公里,且兩者之間有班車接送。“這種布局方式,有利于破解大城市管理中的 ‘微迴圈’難題,有效縮短通勤距離和上下班時間,緩解城市交通壓力。”劉循序説。

  這種模式,對創業者而言無疑具有較大吸引力。在37度公寓內,記者見到了來自臺灣的創業者鄭博宇。他自稱“北漂”,是創業公社“臺灣驛站”負責人,同時也是37度公寓的住戶。他説,創業公社為創業者提供了良好的創業條件,包括三個月的免費辦公場地、可靠的咨詢服務……在鄭博宇帶動下,目前入駐創業公社的臺灣創業團隊已經超過50個,其中入住37度公寓的臺灣創業者已經超過10戶。

  集中處置+統一管理

  劉循序介紹,37度公寓的房源來自機關與國企、集體建設用地,以及一些城市更新改造遺留下的資産項目。“批發式”的改造和出租,一是方便進行統一管理,二是能夠有效降低改造和運營成本,這部分資金可用于改善公共設施等,三是便于統一規劃,給入住人群提供一個相對舒適的“社區型環境”。

  “入住我們的創業公寓,需要滿足幾項基本的條件:一是單身,二是沒有老人合住,三是不養寵物等。當然,如果住戶成家需要租住更大的房屋,我們會有其他産品提供。”37度公寓的“樓長”王旭介紹説。

  集中處置、統一運營與管理,有效降低了成本。據了解,王旭僅帶著兩位同事,就能管理著37度公寓的500多間屋。

  這也從一個側面,間接印證了相關研究機構的結論。中金公司認為,品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點。集中式公寓租約期限更長,規模效應更明顯,享受額外的批零租金差,其盈利前景好于分布式。

  “説實話,我們覺得利用資本大規模跑馬圈地的模式,一方面活躍了市場,幫助行業快速發展,但另一方面也確實推高了價格,造成了資産泡沫。”劉循序坦言。他説,37度公寓的集中處置、服務雙創、職住平衡模式,與以分散式房源為主的長租公寓相比,“完全是兩個不同的‘賽道’”。

  國有控股+市場化運作

  隨著企業逐步發展壯大,股東構成與治理架構也不斷豐富完善。除了首鋼基金、中關村股權交易服務集團這些原始投資人,創業公社團隊還受到了京西創業、西部證券、順隆基金、順為資本、光耀東方等大型機構的青睞。目前,創業公社的股本構成中,國有成分超過50%,經營管理團隊持股24%左右,其余為民營資本。

  “在日常經營決策上,董事會充分授權給創業團隊,‘城市合夥人’等一係列機制創新,也得到了董事會和股東會的支援。”劉循序説,董事會的信任與支援,加上按照審計要求嚴格規范治理,令創業公社能夠在市場化競爭環境中快速發展。這不僅保證了企業的市場化活力,還實現了國有資本的保值增值。

  數據顯示,2017年,創業公社實現營業收入1.28億,較上一年增長42%,成立以來的年均增長率高達127%。

  “可能有人會問,我們的‘國有背景’,會不會有助于更‘輕易’獲得優質項目?事實上,我們對關聯交易的處理,更為謹慎、嚴格。”劉循序説。

  他坦言,“國有背景”讓創業公社在開展業務時,具有獨特的信用優勢,也有更多的項目來源渠道。“如我們的大股東之一——首鋼基金,所投的優秀企業就是我們項目來源渠道之一。”劉循序強調説,“但對于項目本身,創業公社從來都是通過市場化競爭拿到手的。”

  2017年12月18日,創業公社成為中國建設銀行首批九家“入駐”CCB(建融公寓租賃係統)的企業之一,同時也是入選的唯一一家北京企業。

  “建設銀行擁有海量客戶資源和巨額資金等優勢。在國家大力提倡‘租購並舉’發展長租公寓的大背景下,與建行的合作是我們又一個重大利好。我們更有信心,把創業公社做得更大、更好。”劉循序説。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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