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漸進去杠桿 房企融資門檻升利率漲
2018-03-02 07:30:09 來源: 上海證券報
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  “去年,一家央企背景房企給出的融資報價是成本不超過7.5%(年化),但現在9%也可以談了。”某信托公司的房地産融資業務人員告訴記者。銀行方面,有的對房企融資預設了“堅決不碰”的禁區,有的則明顯抬高了放貸門檻,疊加“居民部門漸進去杠桿”,資金面緊張的趨勢可能將貫穿全年已成為不少房企的共識。同時,部分房企的償債高峰漸行漸近,一些公司債還可能在今年或明年面臨提前償還。

  此種情況下,多渠道融資或可解暫時之渴,提高周轉速度、“跑步賣房”自降杠桿亦不失為防范風險的良策。

  兩個“堅決不碰”和非50強不貸

  “對房企來説,‘財大氣粗’拿地的日子已經一去不復返了。尤其是在一線城市,房企拿地必須是自有資金,開發貸杠桿能撬動的資金也比以往大為減少。房子建好後獲取預售證不容易,要受到限價的制約。房子賣掉以後,銀行對按揭貸款的放款也變慢了。”上海某股份制銀行支行的一位副行長説。

  就融資成本而言,據記者了解,目前民營房企通過信托渠道融資的主流成本在9%至10%(年化利率),實力稍差一點的民營房企融資成本在10%至12%。有券商分析師得到的數據是:“部分房企反饋,融資成本其實從2017年四季度就開始快速上升,目前大房企融資成本在5%左右,中小房企的融資成本差異比較大,從6%至9%不等,有些甚至更高。”

  同時,融資門檻也在提高。如有的銀行提出兩個“堅決不碰”,即:對于長周期項目且房企拿地的樓板價較高的,銀行測算有風險的堅決不碰;豪宅項目的開發貸堅決不碰。據悉,多數銀行現階段只青睞三類房地産項目:城中村改造、租賃住房(低成本拿地)、物流地産。前述副行長還透露:“銀行已不主動給房企發放開發貸,部分銀行現在連按揭貸款都不太願意發放了。”甚至有銀行以前設置的門檻是對百強房企放貸,現在則要求達到前50強甚至前30強。

  信托公司方面,目前信托類資金只能用于開發貸或國家鼓勵的城市更新改造項目,且監管也在收緊,如要求房地産項目必須符合“432”原則(即“項目四證齊全、企業資本金達30%、開發商具二級以上資質”)。信托業內人士解釋:“這是由于融資成本提高了,加之銷售環節又不太順暢,現在很多單一房地産項目的開發商凈利率只有5%到8%。很多時候,信托公司會擔心隨著市場形勢變化,有些項目可能出現還款困難。”因此,有些信托公司今年以來甚至沒有向房地産項目投放過資金。

  此外,國家統計局最新公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格統計數據顯示,15個熱點城市中,有11個城市的新建商品住宅銷售價格同比下降,一線城市32個月以來首次出現價格同比負增長。另據券商研報,1月份100個大中城市住宅類用地成交面積同比下降19.8%,總價卻同比上升23.78%。在房價降地價升的同時,引導居民部門漸進去杠桿,防范房地産市場風險的呼聲也越來越高。

  當然,目前的去杠桿是漸進有序的。新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示,“強監管”主要還是在清理金融機構表外業務、通道業務、非標業務方面循序漸進,在不引發企業現金流危機的同時,逐漸釋放監管壓力,迫使金融去杠桿、企業去杠桿,但會保持企業的經營穩定。碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君近日在談及公司融資計劃時指出:這是考慮到2018年地産業整體資金面將趨緊,因而通過資本市場提早預備好資金;目前,很多中小房企經營壓力大,如有好機會,碧桂園也可能通過並購中小房企的項目增加市場份額。

  房企多渠道拓展資金來源

  房企的償債高峰也漸行漸近。國海證券統計了2017年至2020年房地産債券到期分布情況後發現,償債最密集的是2020年。但考慮到2015年下半年和2016年發行的房企公司債期限類型多為“3+2”,即一些公司債可能會提前到2018年或2019年償還。

  不過,房企公司債融資的腳步並未停息。2月12日,金科股份發布公告,公開發行不超過55億元公司債券的申請已獲證監會核準,最終發行規模為35.8億元。此前,首創置業、首開股份和陽光城等公司也曾披露擬發行公司債。

  有業內人士指出,公司債對房企而言只能用于還貸和補充流動資金,資金用途限制較多。目前看,海外發債仍是房企融資的一大主要方向,但這對企業自身實力和競爭力也提出了更高要求。

  中原地産研究中心統計數據顯示,2017年房企境外融資合計388.6億美元,增長176%。進入2018年以來,碧桂園、龍湖地産、旭輝控股集團、泰禾集團、綠地控股、融信中國等房企紛紛發布公告,擬發行美元債務。其中,融信中國于2月13日宣布擬發行于2021年到期的利率8.25%的優先票據,該公司2017年2月發行優先票據時的利率為6.95%。

  “房企發美元債只是權宜之計,畢竟美元不會一直維持弱勢,匯率變化的風險較高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  最佳策略還是提高周轉盡可能快地回籠資金。綠地控股董事長張玉良透露,綠地希望2018年能夠在公司認為還有發展空間(及産業帶動)的三、四線城市繼續發力,再做一波“短平快”項目,為銷售業績貢獻千億級別的新增量。

  “2018年新城控股將繼續高周轉策略,加速奔跑、快速銷售,同時關注市場與政策變化,保持現金流的穩定。按國家政策要求,穩定並爭取降低杠桿率。”新城控股高級副總裁歐陽捷説道。

  記者在採訪中了解到,為盡可能多融資,部分房企正通過與券商或信托公司合作,將銀行已批準但尚未發放的按揭貸款(即個人購房者形成的應收賬款)打包成ABS或ABN,在交易所發行以獲得短期融資。記者 張良

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【糾錯】 責任編輯: 張敏彥
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