新華網 正文
吳仕岩:用黨的十九大精神指導房地産經營實踐
2018-01-30 16:11:42 來源: 新華網
關注新華網
微博
Qzone
評論
圖集

  一、引言

  長期以來,土地財政收入成為城市基礎設施建設資金缺口的重要來源,低價徵用土地成為高速城市化和工業化的驅動器。2016年和2017年,我國GDP分別達到74.36萬億元和82.71萬億元,比上年分別增長6.7%和6.9%。其中,房地産增加值佔GDP的比重均為6.5%。必須承認,當前,房地産業不容置疑還是國家經濟的重要支柱産業,是滿足廣大人民群眾住房需求的主要供給渠道。

數據來源:國家統計局

  但不容忽視的是,近年來,過快的流動性增長、狹窄的實體經濟投資渠道及不合理的城鎮化空間結構共同推高了一線城市和熱點二三線城市的房價,並帶動其他城市房價普漲。與此同時,對房地産加杠桿過度使得銀行等金融機構越來越依靠“房地産繁榮”,加劇了房地産泡沫化,給國家安全、社會穩定和人民美好生活帶來嚴峻挑戰。

  二、黨的十九大對房地産行業的影響

  應對房地産泡沫化是世界性難題,美國、日本房地産泡沫破滅留下的教訓極為慘痛。黨中央高度關注房地産行業,2016年10月起,各部門各地區出臺“因城施策”的調控政策,新一輪的房地産調控拉開序幕。黨的十九大更是為房地産發展指明瞭方向,將對房地産行業産生十分深遠的影響。

  第一,保障房供給將快速發展。

  習近平總書記在黨的十九大報告中指出:“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”這個主要矛盾的變化,從深層次指出經濟從重發展速度轉移到重發展品質,從過去注重效率調整到強調公平,對弱勢群體(中低收入人群)的住房保障成為未來發展的重點。2017年9月末,全國保障性住房開發貸款余額為3.2萬億元,同比增長37.9%,增速較6月末高1.7個百分點;前三季度新增 6486.0億元,佔同期房産開發貸款增量的61.2%,較上半年提高 0.8個百分點。此外,利用住房公積金貸款支援保障性住房建設試點工作穩步推進,截至2017年9月末,已有85個城市的373個保障房建設項目通過貸款審批,並按進度發放871.7億元,收回貸款本金 776.3 億元。而同期房地産貸款增速繼續放緩,全國主要金融機構(含外資)房地産貸款余額為 31.1 萬億元,同比增長 22.8%,增速較 6月末低1.4個百分點。2018年1月以來,繼北京以後,杭州、南京、深圳、上海等地先後出臺國企及農村集體土地作為租賃保障房的用地的相關政策。北京市計劃五年供應150萬套住宅用地,其中30%為各種保障房用地,70%為商品房用地,70%中的70%為共有産權房用地,商品房中的70%為90平方米以內的住房用地,共有産權房中的70%為小戶型住宅用地。用4個70%來確保中等以下收入人群的住房供給。

  第二,住宅的居住消費品屬性愈加明確。

  十九大報告中所強調的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”等內容為住房制度改革指明瞭方向、路徑、目標。權威解讀認為,只有建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,才能保持房子“居住”的基本屬性,才能實現全體人民住有所居的宏偉目標。這意味著住房的投資屬性逐步消失,居住消費品屬性被強化。房地産業去金融化與回歸實業的趨勢越發明顯。

  第三,城鎮化進程將會加快,城市化空間仍然巨大

  十九大將現在到2020年定義定為全面建成小康社會決勝期,將2035年定義為基本實現現代化的階段性節點,2050年為建成富強民主文明和諧美麗的社會現代化強國的階段性節點。未來32年對新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化提出了很緊迫的要求,具體到房地産行業發展的需求側上,中央曾在黨的十八大上提出到2020年實現約1億農業轉移人口落戶城鎮的目標,出臺了推進戶籍制度改革、實施居住證制度等舉措。2017年底,全國大陸總人口13.91億人,常住人口城鎮化率達到58.52%,比2017年末提高1.17個百分點;2016年全國戶籍人口城鎮化率達到41.2%。今後一個時期,政府將圍繞深化供給側結構性改革和農業轉移人口市民化,加快落實戶籍制度改革,把去庫存和促進人口城鎮化結合起來,確保到2020年我國戶籍人口城鎮化率提高到45%左右。另據《國家人口發展規劃(2016-2030年)》提出,2020年全國總人口達到14.2億人左右,常住人口城鎮化率達到60%。

  筆者根據這些數據做了一組測算,從現在起到2035年,按照目前58.52%的城市化水準和8.13億的常住人口的存量水準,每人增加15平方米住宅面積,需增加120億平方米,平均到每年是7.1億平方米;保障性商品房、公租房、社會租賃房的年供應面積總計不會超過4億平方米;如果當前總人口以1%左右的速度遞增,增量需求按照每人平均居住面積35平方米,平均每年新增面積約為5.6億平方米。存量需求與增量需求相加,每年共需要16億平方米左右的居住面積。而近六年統計數據顯示,我國住宅供應量與這一數據差距甚大。這一供求關係充分説明,未來17年的房地産市場需求仍然旺盛。

  第四,國家以立法手段建立房地産調控的長效機制,市場的外部條件愈發穩定清晰。

  堅持全面依法治國,是新時代堅持和發展中國特色社會主義的基本方略之一。國家對房地産行業進行調控的根本目的不是不要市場發展,而是要市場健康發展。因此,以法律手段為支撐的房地産健康發展的長效機制將逐步取代“松一松、壓一壓”的短期行政調控手段,使房地産調控走出困局,為房地産市場營造愈發穩定的外部條件,促進房地産市場平穩健康發展。當前,正按照黨中央要求和“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地産稅立法和實施。對工商業房地産和個人住房按照評估值徵收房地産稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地産稅制度。

  三、對十九大後房地産市場走勢的研判

  (一)短期判斷

  首先,短期市場變化將分為兩個階段:2018年黨的十九屆三中全會召開前後為第一個階段,過去形成的管理慣性漸漸消除,房地産市場繼續在政府行政手段嚴格管控下保持低速運作,價平量跌,土地市場出現機會。

  2018年以後,隨著嚴厲的“因城施策”房地産市場價格限制不斷深入,70個大中城市中部分熱點城市房地産市場總體平穩。從環比看,部分城市新建商品住宅價格小幅下降,二手住宅量價齊跌。從同比看,北上廣深一線、杭州、南京、蘇州等強二線城市商品房漲幅繼續回落,成交套數也較此前會有不同程度下降。

  2019年—2020年前後為重大經濟政策和長效調控政策落地時段,市場將出現穩定變化。影響政策落地的主因是國家對土地財政政策和“地方政府舉債—投資城市基礎設施建設—提升土地價值—賣地回籠貨幣—實現經濟增長和城鎮化發展”的過往經濟發展特殊邏輯的改變,這些因素將決定該階段房地産市場變化的具體表現。

  其次,房地産對國民經濟的支柱性作用短期內開始弱化,供求關係對房價的影響也將有所弱化。出于國內經濟發展方式轉變和應對國際化競爭的需要,新的貨幣政策和外匯市場的變化將成為影響房價波動的重要因素。

  國內社會主要矛盾的變化,決定了改善區域不平衡和領域不平衡發展將成為制定房地産短期內政策的主要依據。“三十年河東,三十年河西。”筆者判斷,隨著“因城施策”的繼續深入、城市基礎設施不斷升級,尤其是大城市與大城市之間、大城市與中小城市之間互聯互通建設步伐加快,交通時間的進一步縮短,下一步市場將向當前房價低的城市傾斜,而一線城市、強二線城市和上一輪火爆增長的城市房價將出現下行態勢。據國家統計局測算,2017年12月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落,12月份比11月份分別回落0.1和0.4個百分點。二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格卻有環比上漲。

  目前,全球經濟延續復蘇態勢,經濟持續擴張,通脹總體溫和。我國經濟運作總體平穩,結構繼續優化,新興動能加快成長,品質效益提高,保持穩中向好態勢。但國內外宏觀經濟變化仍然存在不確定性,國際間競爭態勢加劇,在極端情況下房地産行業仍然存在擔任宏觀經濟調節器作用的可能,通過適度調整房地産市場政策帶動經濟回升的可能性必要性也依然存在。

  (二)長遠趨勢

  長遠看,多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度將逐步形成。多主體主要包括開發商置地建房、企業自建住房和地方政府實施保障,多渠道則主要由商品房、不同對象按不同比例參與的共有産權房、公有租賃房和社會租賃房構成。形成這樣的住房制度,關鍵要通過租賃房屋的使用價值提升和落戶、上學、就醫等配套性政策的落地,改變老百姓對租賃房的傳統觀念,變不願租租為樂意租,實現真正意義的租購同權。

  但同時也要看到,中國人傳統觀念的改變和戶籍、教育、醫療等政策的到位都需要一段時間;共有産權房、公有租賃房、保障性住房向郊區和偏遠區域發展,也使得對保障性用房品質及區位提升的追求成為新的關注點和解決方向。所以,未來10-15年集中釋放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解決。受國內主要矛盾變化的影響,住房領域改革的重心將從保障中低收入人群有房可住轉向全體人民住得更好。商品房的檔次將朝著高品質方向發展,客戶成分將向中高收入人群傾斜。房屋更新改造也會成為市場新的需求增長點和行業新的規模增長點。

  通過綜合分析近6年GDP、CPI和M2增長水準,筆者推斷,去掉波峰與波谷,房地産市場總體年均漲幅與GDP、CPI增長水準相匹配是大概率事件,同時也會受M2增幅的影響。中遠期看,預計2025年—2050年以前,隨著商品房價格進入穩健提升期,房屋價格的增長率將保持在3%—5%,滿足商品房擁有者的財富保值需求將成為大概率事件,而增值功能將會被削弱。

  四、房地産企業如何用黨的十九大精神指導經營實踐

  筆者認為,把黨的十九大精神落實到房地産經營實踐,應著重做好以下內容:

  一是以品質提升為支撐,打造高端精品住房。黨的十九大後,提高供給體係的品質將成為深化供給側結構性改革的主攻方向,而提高供給體係品質的中心任務是全面提高産品品質和服務品質。因此,房地産企業要努力聚焦中高端定位,不斷優化和提升設計能力,引入體現當今住宅發展方向、滿足人民群眾對高品質住宅和美好生活追求的理念、標準和技術,要重點關注健康建築標準的引進和落地,實現商品房的智能化、綠色化、健康化。要切實抓好産品品質升級,全面推行房屋精裝修,穩步推進部品件、門窗、交付家具和設備的集中採購,狠抓工程品質和施工安全不動搖,以房屋使用和居住價值的提升促進産品增值。要牢牢樹立“物業服務是品牌建設另一半”的意識,加強隊伍建設,以高度的責任心和高效的執行力做好各項基礎性服務,重視業主關係維護,及時化解矛盾與糾紛,防范“大象效應”,增強品牌粘性,提升顧客的忠誠度。要善于運用政治優勢,主動參與屬地街道、社區黨建和日常管理事務,為黨和政府分憂解難,積極履行企業社會責任。

  二是瞄準發達和核心地區,搶抓優質土地。越是經濟發達的城市,越是核心的區域,集中的資源就越豐富,基礎設施配套就更加完備,土地價值就越高,就越能聚集人氣,吸引更多商業、科技、交通等資源的投放,對帶動片區周邊經濟繁榮,增加群眾就業有非常重要的作用。因此要堅持在經濟發達城市、城市核心區及配套設施比較齊全的區域拿地。同時,由于一些大城市短期內仍將繼續實施調控,大量沒有購房資格的客戶的需求將被擠壓到周邊較成熟的片區,企業要抓住這些片區土地價格仍處于洼地,限制性政策尚未出臺的窗口期,爭取拿下一批性價比高的土地。

  三是認真研究城市,加大經營力度。中國城市的市場機遇不是千篇一律,10年—15年內,被大城市輻射的有些中小城市、存在結構性、歷史性發展機遇的區域,或者是一些原先不被看好、市場偏冷的大中城市今後也有可能迎來較好的發展機會。房地産企業不僅要深耕已進入的城市,也要做好新進入城市的研究篩選。要持續關注政策動態和土地市場變化,加大經營力度,爭取抓住2020年底以前的改革換擋期,搶抓一批優質土地,為企業規模擴張和業績增長提供充足的戰略儲備。

  隨著《鐵路“十三五”發展規劃》出臺,到2020年,中國高速鐵路營業裏程將達到3萬公里,高速鐵路網覆蓋80%以上的大城市。北京至大部分省會城市之間實現2—8小時通達,相鄰大中城市實現1—4小時快速聯繫,主要城市群內實現0.5—2小時便捷通勤。筆者建議,今後應繼續發揮大型企業集團全産業鏈優勢,不斷深化與鐵路、城市軌道交通、高速公路投資建設企業的合作,加強大型房地産企業之間的協同與合作,廣泛參與高鐵、沿線大城市,存在結構性、歷史性機會的中等城市,主要城市群中心城市土地開發、上蓋物業開發、園區場站等産業協同項目,實現互利多贏。

  四是發揮庫存資金的作用,強化現金流管控。房地産企業,一方面要善于使用庫存閒置現金,緩解當前拿地遇到的資金約束。另一方面要充分發揮企業資金集中管理平臺的統籌優勢,以及銀信支付的機動性,短期債、超短期債的主動性,細化現金流組織,為短期內獲取大量優質土地準備好彈藥。

  房地産企業是未來城市運營的重要參與者,也是實現黨的十九大提出的建設現代化經濟體係、深化供給側結構性改革、提高保障和改善民生水準等目標不可缺少的生力軍。當前,一定要認真學習黨的十九大精神,把十九大精神貫徹落實到企業生産經營工作的全過程,以經營實踐的嶄新成果檢驗運用黨的十九大精神的成效,為實現中華民族偉大復興的中國夢增添燦爛的一筆。

  (作者吳仕岩簡介:中國鐵建房地産集團有限公司黨委書記、董事長,研究員、教授級高級工程師,中國房地産業協會常務理事,北京房地産業協會副會長,《中國裝備制造業發展報告》《中國軌道交通發展報告》等藍皮書係列編寫委員會委員及專欄作者)

  

+1
【糾錯】 責任編輯: 高方圓
新聞評論
載入更多
哈爾濱東北虎進行野化訓練 雪地裏追雞
哈爾濱東北虎進行野化訓練 雪地裏追雞
黃墻紅瓦莊嚴寧靜 南昌千年古寺的別樣雪韻
黃墻紅瓦莊嚴寧靜 南昌千年古寺的別樣雪韻
湖北保康高山霧凇美如畫
湖北保康高山霧凇美如畫
貴州樹木開冰花 遠望似“千樹萬樹梨花開”
貴州樹木開冰花 遠望似“千樹萬樹梨花開”
010020010010000000000000011100871298020801