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二手房價格見跌,是喜是悲?
2017-06-01 07:58:25 來源: 新京報
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  二手房價格下跌,看似是對房價修復的一樁喜事,但若蔓延成為全國二手房價格的普遍下跌,或將成為商業銀行的一樁“悲事”。

  5月31日,北京二手房普跌,部分區域二手房價格下跌幅度超過20%的新聞鋪天蓋地。這看似是對房價修復的一樁喜事,細究之下卻並非如此。倘若蔓延成為全國二手房價格的普遍下跌,或將成為商業銀行的一樁“悲事”——廣義貨幣M2減少,商業銀行被動縮表,並由此引發一係列金融連鎖反應。

  筆者曾發表《M2拐點前提:房價普跌》一文,詳盡列舉了在新房和二手房交易中,因為房價上漲,如何直接導致M2大幅上漲。因此,假若房價下跌,交易中M2被動減少,這將致使商業銀行資産負債表被動縮表。

  比如,假設小明于2006年購置了價值100萬的房子,10年後房子漲到1000萬元,並賣給小張。小張向銀行貸款800萬元,首付200萬元,這時小明的存款賬戶上多出1000萬元,扣除20萬元首付款和銀行貸款的本金80萬元(利息為方便起見不計),小明賺了900萬元,此時賬戶多出1000萬元存款,小張的賬戶減少200萬元。對于商業銀行來説,這時存款總額多出800萬元。

  假設二手房跌去20%,小王從小張手裏購得此房,那麼房屋此時的價值是800萬元,假設首付款20%,小王需要付款160萬元,貸款640萬元,交易後,小張賬戶上多了800萬元(這800萬元剛好夠還銀行貸款不構成M2),實際虧損200萬元,如果下跌30%,則M2在小張這裏還會下降100萬元;小王的M2直接減少了160萬元首付款。如此一來,銀行在二手房價格下跌過程中,M2會隨之減少並導致被動縮表。

  與商業銀行被動縮表同時出現的是家庭財富縮水。全國大約270萬億的房價,如果貶值20%,減少54萬億,人均減少財富39萬元。更何況,倘若泡沫破滅,在慣性和恐懼作用下,下跌程度或不止二、三成。

  前不久,全國人大財經委副主任委員黃奇帆在復旦大學的演講引發轟動,他表示2016年,中國100多萬億的貸款,有百分之二十七八與房地産相關;房地産在國民經濟中産生的GDP是7%,至去年年底,全國新增貸款量的46%是房地産。如其所言,房地産綁架了眾多金融資源。

  此前有聲音稱,地方政府最害怕房價下跌,不過,最怕房價下跌的還是銀行。畢竟,地方政府可以通過低價出賣土地獲得收益,但銀行則承擔了房價下跌的所有風險,比如,因抵押品貶值,致使地方融資平臺違約最終將由銀行買單。

  目前,我國地方融資平臺中,遠高于10萬億的主要抵押品是土地使用權。假使房價持續下跌,不僅會影響地方財政收入,也會使得抵押品出現風險,加上地方融資平臺主要是商業銀行貸款,或者是銀行資金通過影子銀行投放到地方融資平臺,房價下跌,商業銀行當然要“哭”。

  隨著銀行金融風險的加劇,更需警惕的則是債務危機。依據黃奇帆提供的數據,在地方稅方面,13萬億、14萬億的收入中,有接近8萬億和房地産相關。如此一來,倘若房價驟降,地方債就會出現危機,銀行直接和間接投放到地方融資平臺的資金將出現風險。而房價下跌往往還會伴隨經濟下滑,財富縮水,實體企業償還債務和銀行貸款的能力也會銳減。這也勢必引發裁員降薪,而依靠工資供房貸的工薪族隨時可能會出現斷供風險。

  □賀江兵(學者)

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【糾錯】 責任編輯: 張敏彥
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